金融メディア「fuelle」に取り上げていただきました!②

 

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引用: https://fuelle.jp/invest/detail/id=4196

不動産投資「手持ち200万」で買う具体的なシミュレーション方法

必要なお金は思ったよりも多くない

お金がなくても買える理由

不動産は、英語で「リアルエステート」といわれるように、「実体」のある資産です。

そのため、一般的に銀行などに価値を審査してもらって、いざというときの担保にすることで、ローンとして大きなお金を借りることができます。

これにより、ローンを借りたあとに返済ができなくなってしまったときに、銀行は物件を代わりに売って、お金を回収することができるようになります。

ローンを借りられる金額は、物件やそれを買う人の状況、銀行などによって異なります。

一般的な目安としては、物件の購入価格の1~2割ほどは現金での支払いを求められますが、ローンは年収の5倍までが借りられる金額だといわれています。

年収が360万円の会社員が、1000~1500万円ほどのローンを借りることも、十分に可能です。

なお、諸費用やリフォームについても、銀行によっては専用のローンを用意しています。

そのため、必要な資金をすべてローンでまかなえる場合もあります。

しかし、ローンを借りる金額が大きすぎると、返済の負担が重くなるため、あまりおすすめはできません。

手持ち資金が200万円の例

ここでは、手持ち資金が200万円で、1000万円の物件を買う場合を例に挙げます。

このとき、物件の価格以外に必要な「諸費用」が70万円かかると想定すると、物件自体を買う資金は130万円になります。

そこで、銀行から870万円を借りると、全部で1000万円の物件を買えるようになります。

不動産投資のお金をシミュレーションしよう

200万円で物件を買う例

引き続き、手持ちの資金が200万円の例で、その後のお金の流れをイメージしてみましょう。

この例では、1000万円の物件を買うために、銀行で870万円のローンを借りました。

ここでは、金利4%で20年間のローンを借りたとすると、月々のローンの返済額は約5万円になります。

一方で、物件を貸したときの家賃の収入は毎月8万円で、管理費やリフォームなどの費用が1カ月あたり1.5万円だったと仮定します。

すると、年間の収支は15万円のプラスとなります。

この物件を20年後に、700万円で売ったとします。

すると、家賃の収入とあわせて、全体では795万円の利益になります。

この例では、初めの手持ち資金は200万円でした。

20年間で795万円が手元に残るということは、実に4倍近くになる計算になります。

シミュレーションをしてみよう

不動産投資をシミュレーションするときには、金額の大きなものから順に考えましょう。

まずは、物件を買うときと売るときの金額です。

これらは築年数をもとに物件自体の価格から計算します。

物件を買うときには、諸費用もあわせて計算しましょう。

次に、物件を貸すときの家賃と、月々のローンを返す金額を計算します。

月々のローンでは、無理なく返せる金額かを確認します。

そして、定期的に必要な、リフォームの金額を試算します。

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