物件の購入検討(三軒茶屋駅中古マンション編)

※不動産売買の詳細については『超ど素人がはじめる不動産投資』をご購読ください。

※本記事では、具体的に特定の物件に対象をしぼって、物件の購入検討をするためのフローを紹介します。

①販売図面(マイソク)を見る

ル・リオン三軒茶屋2(販売図面)

【まずはじめに見るところ】
【ステップ①】簡単なスクリーニングをする(販売図面)
・所在地
 →三軒茶屋駅は渋谷駅からも近く人気エリアのため、資産性が下がらなさそう。また、海から遠くさんずいの地名がなく、縁起のよさそうな名前なので、問題はなさそう
・価格
 →予算の範囲内。相場や資産価値として妥当であれば買ってもよいレベル
・築年数
 →築年数は9年(もうすぐ10年)なので比較的、築浅。売るときにも、買う人がローンを組める期間が長くなるので、ローンを借りて買ってもらえる可能性が高い。なお、1度目の大規模修繕の時期が近く、想定外の修繕積立金の徴収をされるリスクがあるかもしれない(修繕計画を見てみる必要がある)
・写真
建物自体は綺麗そうに見えるが、物件の写真が少ないため追加での確認が必要。サイト上で掲載されている他の部屋を含めて、図面と写真(内観・外観)を確認しておく
・物件シリーズ
 →有名なブランドのシリーズなのかは微妙。施工会社も有名ではないため、人気物件になるかは微妙。ただし賃貸ではそこまで気にされないと考えられる(どちらかというと、物件そのものが重視されるため)。投資用マンション専門の分譲会社の可能性がある。修繕積立金が安いため、将来修繕費が必要になり、困る可能性がある
・家賃、利回り
 →現状は空室なので、想定家賃と想定利回りが正しいかを確認する必要がある。今回の「想定表面利回りが4.37%」は、年間家賃を販売価格で割っただけなので、管理費や修繕積立金が含まれておらず、またその他の諸費用が含まれていない。それらを入れると「利回りは3.23%」。さらに、固定資産税やリフォーム費用、空室の期間に収入がないことを踏まえると(もちろん入居時に礼金が入ることがあるが)、実質利回りはかぎりなく低い(場合によってはマイナス)もありうる。物件価値が下がることで、将来の家賃低下もある。そのときの不動産が売れる価値とのトータルで考える必要がある
・権利
 →借地権ではなく所有権のため、物件は一般的で買いやすく売りやすい
・地域
 →商業地域は、ごちゃごちゃした施設が多い地域だが便利。場合によってはオフィスや旅館業(民泊)などで物件を幅広く利用できる可能性がある
・間取り
→床面積が50.83㎡というのは、30㎡を超えているため、「フラット35」の住宅ローンを借りられる可能性がある
・その他
 →駐車場はないが、駅から近いため問題ない。RC造(鉄筋コンクリート造)も10階建てなので妥当。管理費はかかるが、階数を踏まえるとエレベーターがあるのも必要なので問題なし。また、48戸の住戸数のため管理も必要だが、全部委託の巡回なのでコストをかけていないので問題なし。都市ガスも問題なし

【ステップ②】所在地を検索する(Google Map、路線図)

・気づき
(◎)販売図面では「駅から徒歩4分」との記載があるが、Google Mapによると実際には南A口までであれば「徒歩3分」といえる
(◎)「徒歩3分」であれば、将来に賃貸や購入でポータルサイトに掲載した場合でも、検索条件の絞り込みでも十分に入るため、ニーズはありそう

路線図.png
(◯)路線図上は、渋谷駅から2駅(4分)のため(バスやタクシーも15分で利用しやすい)アクセスは便利そう。東京メトロ半蔵門線とも直結
(◎)渋谷駅はオフィスの建設ラッシュが進んでおり、高所得者の賃貸や購入の需要があがること想定される。サイバーエージェント社の2駅ルール(家賃補助3万円)の対象、Google本社の移転(2019年5月)も想定される

(✕)大通り沿いで、かつ大通りに面しているので、騒音や排気ガスが心配。洗濯物は外で干せないのではないか。とくに高速道路が走っているため、防音壁があるというものの、上層階は24時間365日、車の音がうるさいとならないか
(✕)車などの排気ガスの影響で、マンション全体の外壁が汚れやすく、掃除や補修が割高になる可能性があり、修繕積立金が割高になる可能性がある。またニュースなどで健康被害が懸念されるリスクがある

【ステップ③】周辺環境を調べる(販促図面、Google Map)
(◯)図面に書かれている周辺環境の内容に誤りはなさそう
(◎)周辺施設は買い物をするスーパーやコンビニ、気軽に遊びにいける場所がある。とくに1階にコンビニが入っているのが便利。大きな公園などは近くにないが、今回は1LDKのため、ファミリーではなくDINKSが対象のため、駅から近いことを優先と捉えて目をつぶるか
(◎)1階のコンビニは、駅からの一本道で、駅までの通り道上にあることから、長く入居されそう。そのため、マンション全体の資金(家賃収入や共益費、修繕積立金の回収など)には困らなさそう

【ステップ④】物件名で検索して、物件の詳細情報を調べる
・分譲時の情報( https://www.bans-c.co.jp/lots/sangenjaya2/index.html )
→販売図面の情報との相違はなさそうなので、問題なし。新築時の情報など、詳細は不動産会社に資料を取り寄せる

【ステップ⑤】物件名で検索して、物件のクチコミ情報を調べる
※入居者からの指摘でネガティブな情報がないか、ただしネット上のクチコミはネガティブで荒れている傾向にあるので鵜呑みにしない

・マンションノート( https://www.mansion-note.com/mansion/1091258 )

マンションマーケット

→ごちゃごちゃ感、管理人が不在のときがある、ゴミ捨て場が荒れることがある、は想定の範囲内で問題なし

・マンションコミュニティ( https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/76892/ )
→ポストが荒れる、排気ガスの影響で窓が開けられない、洗濯物が干せない、は想定内。投資用マンションのため、床暖房とペアガラスがない、は見学の際に要確認。2010年の新築時は1LDK(52㎡)で4,000万円、2015年2月には1LDKで3,370万円、賃料16万円、管理費込みで17万円とのこと

【ステップ⑥】物件名で検索して、物件の相場情報を調べる
・マンションマーケット( https://mansion-market.com/mansions/detail/7509
※今回は、同一の棟内に1Rと1LDKがあるため注意
(簡易査定結果)
マンションマーケット査定価格

売買価格の推移
(売買履歴)
売買実績
→たしかに、2016年の前後で相場が大きく上がっている(クチコミにあったとおり当時は価格が低かった)

(賃料相場)
賃料相場

・マンションナビ( https://t23m-navi.jp/indexes/d/113410
マンションナビ

・ホームズ不動産投資( https://toushi.homes.co.jp/owner/tokyo/eki5092/bukken.html
→複数のサイトを見て、売買相場は5,000万円、賃料相場は20万円が妥当か。実際には不動産会社からレインズ(もっとも取引情報が多く掲載されている)の過去の履歴(売買・賃貸)を印刷してもらい、事実確認をする

・現在は賃貸募集終了のサイト( https://www.kokyuchintai.jp/rent/room_2428.html
 ※家賃20万円、敷金2ヵ月礼金2ヵ月、内観写真あり
 ※3階301号室(1LDK)は他の階よりも8㎡広いため注意

※場合によっては、別の不動産会社に売却査定をしてもらえる(その場合はきちんと前提を伝えたうえで、快諾してもらえたら見積もってもらう)

(参考)
1社目:5,480万円~5,680万円
2社目:5,200万円~5,480万円

【ステップ⑦】修繕計画と修繕積立金の状況を調べる
・修繕積立金
https://www.mansion-note.com/syuzen?x=x1&area=50.83&syuzen=12700&id=1091258&address=%E6%9D%B1%E4%BA%AC%E9%83%BD%E4%B8%96%E7%94%B0%E8%B0%B7%E5%8C%BA%E5%A4%AA%E5%AD%90%E5%A0%82%E4%B8%80%E4%B8%81%E7%9B%AE12-34&totalAreas=2242.14&builtYear=2010&towers=1&floors=10&elevators=1&parkings=0&parkingTypeId=&lastRepairLargeYear=&lastRepairLargeMonth=&lastRepairFacilityYear=&lastRepairFacilityMonth=&amount=25000000

→やはり投資マンションのようで、修繕積立金の追加集金がありそう(各住戸で按分すると200万円程度?)。実際には、管理会社が所有している修繕積立金の資料を仲介会社に取り寄せて確認する

【ステップ⑧】追加で情報の検索など
・分譲会社の評判
 →社名変更をしているが、とくに悪い評判はない様子

  (旧名)株式会社バンズ・インベスト・マネジメント(平成16年~)
  (新名)株式会社インヴァランス(平成26年~)
  (グループ会社)バンズシティ


・施工会社
 →共立建設は、とくに悪い評判はない様子

・管理会社
 →日本ハウズィングは、大手で管理物件数も多いため、問題はなさそう

・地名
 →「太子堂」は、かつて地元のお寺に聖徳太子の像が飾られていたためらしい。安土桃山時代からあるようで、由緒正しい地名の様子
(参考)Wikipedia https://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%A4%AA%E5%AD%90%E5%A0%82_(%E4%B8%96%E7%94%B0%E8%B0%B7%E5%8C%BA)

・最寄りの学校、学校の評判
 →学区である三宿小学校、三宿中学校は、ともに人数は少ないが評判はよさそう。ただし、今回はファミリーではなくDINKSや一人暮らしが対象のため、参考までにとどめておく

(参考)世田谷区
http://www.city.setagaya.lg.jp/kurashi/103/133/509/510/d00030998.html

・ペット可
→競合物件次第だが、どうしてもペットを買いたい場合には、家賃が高くても入居してもらえるかもしれない(一方でペットアレルギーのある層からは避けられてしまいそうだが)【ステップ⑨】売買や賃貸の募集状況の確認・現在は同棟では満室で賃貸の募集をしていないため、空室の出にくい人気物件かもしれない
(スーモ)同様の条件で物件を検索(賃貸)
https://suumo.jp/jj/chintai/ichiran/FR301FC001/?ar=030&bs=040&ra=013&cb=0.0&ct=9999999&et=5&md=04&cn=15&mb=0&mt=9999999&shkr1=03&shkr2=03&shkr3=03&shkr4=03&fw2=&ek=023016720&rn=0230
(スーモ)同様の条件で物件を検索(売買)

https://suumo.jp/jj/bukken/ichiran/JJ012FC001/?ar=030&bs=011&ra=030013&ekTemp=023016720&et=5&fw2=&kb=1&kt=9999999&mb=0&md=1&mt=9999999&rn=0230&rnTemp=0230&rnek=023016720&pc=30&tj=0&cct=001&cnb=0&cn=9999999

(◎)渋谷駅周辺に大型ビルが新築し、オフィス入居が増える予定なので、入居者ニーズが増える可能性がある
(参考)ザイマックス社など

2019年竣工予定ビル情報

【ステップ⑩】その他確認事項・建築確認は取れている
・フラット35が使える

【ステップ⑪】
・固定資産税

※実際には購入時と売却時に仲介手数料、短期間での売却は、短期譲渡所得で39.63%が税金で引かれてしまう

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