「賃料に消費税はかからないから、仲介手数料にも消費税はかからないの？」
「不動産売買の時に税抜きと税込みどっちで仲介手数料の計算するのか詳しく分からない」
上記のように、賃貸でも不動産売買でも仲介手数料の消費税に関して疑問に思っている人は多くいます。
結論からいいますと、仲介手数料には消費税がかかります。今回の記事では、仲介手数料の正しい上限の計算方法と課税・非課税の対象に関して、初期費用の内訳と安く抑えるポイントを解説します。
記事を読むことで、正しい仲介手数料の上限や初期費用の情報を手に入れ、安心して契約に進むことができるかと思います。
目次
仲介手数料には消費税がかかります。また、宅地建物取引業法という法律で仲介手数料の上限が決まっており、上限以上に貰うことが禁止されています。
不動産会社が、借主と貸主両方から貰う仲介手数料の合計の上限は、【家賃1カ月分＋消費税】になります。つまり、貸主である大家さんから家賃0.5カ月分の仲介手数料を貰う場合には、借主からは残り半分の家賃0.5カ月分のみ貰うことができます。
1カ月の家賃が7万円の場合の仲介手数料の上限は、【7万円＋10％の消費税＝7.7万円】になります。
不動産売買での仲介手数料にも上限があり、２通りの計算方法があります。１つ目は、速算式で算出する方法で１度に計算できる簡単なやり方です。
| 仲介手数料の上限 | （売買価格×3％＋6万円）＋消費税 |
【4,000万円の物件の場合】
（4,000万円×3%＋6万円）＋消費税＝138.6万円
138.6万円が仲介手数料の上限になります。
次に、速算式ではなく通常の計算方法をご紹介します。
| 売買価格 | 計算 |
| 200万以下の部分 | 金額×5％＋消費税 |
| 200万超え400万円以下の部分 | 金額×4％＋消費税 |
| 400万を超える部分 | 金額×3％＋消費税 |
金額ごとにわけて計算する方法です。
【4,000万円の物件の場合】
（200万円×5％＋消費税）＋（200万円×4％＋消費税）＋（3,600万円×3％＋消費税）＝138.6万円
どちらで計算しても同じ仲介手数料になります。
先ほど説明した仲介手数料の計算方法ですが、土地建物の売買で法人から購入する場合は税抜き価格で計算する必要があります。
土地と建物がセットになった一戸建てを購入する場合、4,000円の物件でも土地がいくら、建物がいくらと決まっています。土地と建物それぞれの価格を確認し、建物の価格から消費税分を引いて計算します。
【4,000万円の土地建物の場合】
| 土地価格 | 1,800万円（消費税はない） |
| 建物価格 | 2,200万円（10％の消費税込み） |
| 合計 | 4,000万円（消費税込みの価格） |
上記の建物価格から消費税分を引いて仲介手数料を算出します。
1,800万円＋2,000万円＝3,800万円（税抜き）
3,800×3%＋6万円＋消費税＝132万円
土地だけの売買の場合では、土地には消費税が含まれないので、税抜き価格などを気にする必要はありません。
仲介手数料とは、仲介してくれた不動産会社に成功報酬として支払うお金です。賃貸契約や売買契約が成立した場合のみ支払いますので、契約が成立せずに終了すれば支払う必要はありません。そのため、たくさんの物件を紹介されたり、案内を受けたりしても契約しなければ支払い義務は発生しません。
仲介手数料の支払うタイミングは、賃貸と売買では異なります。
【賃貸の場合】
賃貸の場合ですと契約締結時に支払うことが一般的です。賃貸の場合契約から引き渡しまでが短期間で完了します。
【売買の場合】
売買の場合では、支払うタイミングは２通りあります。
①契約終了し、物件引き渡し時に支払う
②契約時に半分、物件引き渡し時に半分支払う
物件の価格やエリアなどに関わらず、契約する不動産会社によって支払いの時期が異なります。どちらでも仲介手数料の上限は決まっていますので、支払う金額に違いはありません。
ですが、②の場合、契約成立後になんらかの理由で引き渡しまでできなかったとしても、半分の仲介手数料が返金されない場合があるので契約前に確認しておきましょう。
仲介手数料は消費税がかかりますが、課税対象となる規定をご紹介します。
①国内取引であること
②事業者がおこなう取引であること
③対価を得ておこなわれること
④資産の譲渡や貸付け、役務の提供であること
上記の要件を満たすものが課税対象になります。
【賃貸の場合】
| 仲介手数料 | 居住用・事業用どちらも課税対象 |
| 引っ越し代 | 引っ越し会社に支払う対価になるので課税対象 |
【売買の場合】
| 仲介手数料 | 居住用・事業用どちらも課税対象 |
| 建物の売買 | 個人間の売買では非課税だが、法人との売買では課税対象 |
| 住宅ローンの手数料 | 繰り上げ返済や事務手数料も課税対象 |
| 司法書士や土地家屋調査士への報酬 | 登記や測量費も課税対象 |
【賃貸の場合】
| 家賃 | 居住用の場合、社会政策により非課税対象。事業用の場合は課税対象 |
| 敷金 | 退去時に部屋を修繕する必要がなければ返金されるお金なので、対価にはならず非課税対象 |
| 礼金 | 居住用に借りる場合、家賃と同様に非課税対象 |
| 管理費や共益費 | 居住用に借りる場合、共有部分を維持するために必要なお金なので非課税対象 |
| 保証金 | 対価として認められず非課税対象 |
| 更新料 | 居住用の場合、大家さんに支払う更新料は家賃と同様に非課税対象 |
| 駐車場料金 | 家賃に含まれている場合は非課税対象 |
【売買の場合】
| 土地の売買 | 土地は個人間でも法人でも非課税対象 |
| 住宅ローンの保証料や利息 | 対価として認められず非課税対象 |
| 火災保険料 | 対価として認められず非課税対象 |
仲介手数料以外にも初期費用はかかります。事前に相場価格を確認しておきましょう。
| 初期費用の項目 | 相場 |
| 敷金 | 家賃0.5カ月～1カ月分 |
| 礼金 | 家賃0.5カ月～1カ月分 |
| 前家賃 | 家賃1カ月分 |
| 仲介手数料 | 家賃0.5カ月～1カ月分＋消費税 |
| 火災保険料 | 1.5万円～2万円 |
| 引っ越し費用 | 単身3万～10万円、2人10万円～30万円 |
| 保証料 | 家賃0.5カ月分 |
| 鍵交換費用 | 1.5万円～2万円 |
【家賃8万円の賃貸物件の場合】
| 敷金 | 8万円（1カ月分） |
| 礼金 | 8万円（1カ月分） |
| 前家賃 | 8万円（1カ月分） |
| 仲介手数料 | 8.8万円（1カ月分＋消費税） |
| 火災保険料 | 1.5万円 |
| 引っ越し費用 | 10万円 |
| 保証料 | 4万円 |
| 鍵交換費用 | 1.5万円 |
| 合計 | 49.8万円 |
この他にも家具や家電を新たに購入する場合は別途費用がかかってきます。
ですが、初期費用を安く抑える方法もあります。安く抑えるポイントもご紹介していますので、最後まで読んで参考にして頂ければと思います。
敷金礼金という言葉を聞いたことはあるけど、そもそもなんのお金なのか。退去の際に返金されるお金なのかよく分からない人も多いのではないでしょうか。
①敷金
敷金とは家賃が払えなくなったときや部屋を退去するときに原状回復するための修繕費として、大家さんに最初に預けるお金です。つまり、家賃を滞納せず、修繕費も必要としなければ返金されるお金になります。
②礼金
礼金とは、大家さんに支払うお礼のお金です。物件を賃貸させてもらうお礼に支払うので返金はされません。
不動産の売買の場合、仲介手数料以外にも多額の費用がかかります。事前に資金計画をたて、契約途中で焦ることがないように準備しておきましょう。
〇印紙税
売買契約書に収入印紙を貼って納税します。印紙税は売買価格によって異なり、2022年3月31日まで軽減措置を受けられます。売買価格が「1,000超え5,000万以内なら1万円、5,000万超え1億円以下なら3万円」になります。
〇登録免許税
住宅ローンを借りていた場合、抵当権抹消した際にかかる税金です。物件価格に関わらず「土地1,000円、建物1,000円」かかります。
〇司法書士への報酬
住宅ローンの抵当権抹消手続きは、司法書士に依頼します。報酬の相場は、1万円～3万円になります。
〇測量費
売却する土地の正確な面積を出すための測量を土地家屋調査士に依頼します。測量費の相場は、30万円～50万円です。
〇インスペクション費用
売却する住宅を専門業者の目視によって、雨漏りなどしていないか検査する費用です。売却する前に必ずおこなう必要はありません。費用の相場は、5万円～10万円です。
〇ハウスクリーニング代
必ずおこなう必要はありませんが、ハウスクリーニングをおこなうことで内覧時の印象をよくすることができます。相場の目安は、2LDK 約5万円、４LDK 約6.5万円になります。入居中か空室、クリーニングする箇所の広さによっても価格が異なります。
〇解体費用
住宅を壊して更地で売却する場合に発生する費用です。費用の相場は、坪数×5万～8万円です。住宅に粗大ごみなどがある場合は、それらを破棄する費用も別途かかります。
〇印紙代
売買契約書や住宅ローンの契約書に収入印紙を貼って納税します。売買契約書の場合「1,000超え5,000万以内なら1万円、5,000万超え1億円以下なら3万円」です。住宅ローンの契約書の場合「1,000超え5,000万以内なら2万円、5,000万超え1億円以下なら6万円」です。
〇登録免許税
登録免許税の基本の計算方法は、所有権保存登記の場合「固定資産税評価額×0.4％」所有権移転登記の場合「固定資産税評価額×2％」住宅ローンの抵当権設定登記の場合「借入額×0.4％」です。ですが、軽減税率や長期優良住宅の特例を受けることができる場合もあります。
〇不動産取得税
不動産を取得したときに１度だけ支払う税金になります。計算方法は「固定資産税評価額×4％」です。ですが、令和6年3月31日までは特例により税率が3％になっています。
固定資産税評価額は、一般的に時価より低く設定されています。土地の場合だと7割程度、建物の場合だと5～6割程度になっています。居住用の土地や建物、建物の床面積など一定の条件をクリアすれば軽減措置を受けられます。ですが、軽減措置は自動的にされず申告する必要がありますので、忘れずにおこなう必要があります。
〇司法書士への報酬
取得した不動産に所有権や抵当権を登記する際に司法書士に依頼します。相場は、10万円前後になります。
〇火災保険料・地震保険料
住宅ローンを借りる場合、火災保険は必ず入ることになります。費用は、不動産の築年数や構造によって異なります。
〇住宅ローンの保証料・事務手数料
住宅ローンを借りる場合、保証料と事務手数料がかかります。借りる金融機関によって金額に差がでます。
〇手付金
売買契約を結ぶときに現金で支払うお金になります。目安は、売買金額の5％～10％です。手付金は住宅ローンの審査が通らなく、仕方なくキャンセルする場合は返金されます。しかし、他の物件が欲しくなった、親に反対されたのでキャンセルしたいなどの一方的な理由の場合は返金されません。
〇頭金
最初に手持ちの資金から支払うお金が頭金です。支払いは必ず必要ではありません。全額住宅ローンを組むこともできます。
仲介手数料は値引くことが可能です。ですが、値引ける場合とタイミングがあります。また、値引く以前に無料にすることも可能です。仲介手数料を安く抑えるためのポイントをご紹介します。
賃貸であれば申込書、売買であれば媒介契約を結ぶ前に交渉します。申し込んだ場合、指定された仲介手数料を支払うことに同意したとみなされます。また、媒介契約書には仲介手数料をいくら支払うかが記載されおり、双方納得した状態で契約を結びます。そのため、媒介契約後には基本的に値引き交渉はできません。
また、賃貸でも売買でも他社と比較検討しており、値引きすれば必ず契約することを伝えましょう。ライバル会社にお客を取られたくないと考え交渉が通りやすくなります。
仲介手数料無料と大々的に宣伝している不動産会社があります。仲介手数料無料といっても、不動産会社にとってなにも利益が得られないわけではなく、片方から仲介手数料を貰う仕組みになっています。
片方からのみなので、その分収益も減りますがメリットもしっかりあります。無料と宣伝することでライバル会社との差別化をはかり、集客を増やすことができます。利用する側からすると無料で仲介を受けることができるため大変お得です。
仲介してもらう不動産会社を通さないので、仲介手数料の支払いが発生しません。賃貸であれば大家さんと賃貸契約し、売買であれば売主買主と直接に売買契約を結びます。ですが、直接契約する場合いくつか注意点があります。
賃貸契約の場合、間に仲介する不動産会社が入らないので、住んでいる間になにか問題がおきた際に直接大家さんに伝えることになります。直接伝えることで大家さんとの関係が悪くなりトラブルに発展することもあるかもしれません。問題ごとを極力減らすためにも、間に不動産会社を挟んだ方が良い場合もあります。
売買の場合、売主が法人で購入する場合は特に注意することはありません。仲介会社を通さなくてもプロの不動産会社から購入するので、売買契約も問題なく可能です。ですが、個人に売却する場合は注意が必要です。
契約書などの法的な書類をすべて自分でおこなうことになります。不動産という大きな金額の売却になるので、小さなミスが後々大きなトラブルの元になります。自分で買主を見つけてきたとしても、売却する際は、不動産会社に依頼することでトラブル回避に繋がります。
仲介手数料を安く抑える以外に初期費用を抑えることも可能です。
フリーレント物件とは、１か月～３か月程度賃料が無料になる物件です。個人ではなく法人で賃貸する場合、半年間無料の物件もあります。
通常の賃貸契約の場合、今月分と翌月分を支払うケースが多くあります。ですが、フリーレントであれば、それらを支払う必要はなく初期費用を大幅に減らすことができます。
なぜ１か月2か月賃料無料のフリーレント物件があるかというと、初期費用を抑えられるということで、賃貸を探している人の目につきやすく、短期間で契約に繋がる可能性があるからです。
大家さん側からすると、空室期間が長引けばそれだけ収入を得られない期間も長引くので、空室期間を短くして利益を出そうと考えます。そのため、フリーレント物件として宣伝し、短期間で契約してもらおうとします。借りる側も貸す側にもメリットがある物件になります。
フリーレントの注意点として、家賃は一定期間無料になりますが、管理費や共益費はかかります。また、フリーレント物件は契約期間が決まっており、途中解約すると違約金が発生します。
１年以内に引っ越す予定がある人や今後の予定が分からない人には不向きな物件です。
初期費用を安く抑える一番簡単な方法が敷金礼金無料の物件を借りることです。敷金礼金の相場は、それぞれ家賃1か月分です。家賃が8万円であれば通常16万円も支払うことになります。敷金礼金無料であればこの16万円を支払う必要がなくなります。大幅に初期費用を安くすることができます。
ただし、敷金礼金無料の物件にもデメリットがあります。
①退去時に費用を請求される
賃貸契約では部屋を原状回復してから退去することが義務付けられています。修繕費としての敷金を支払っていないので、キズ汚れを修繕する費用やハウスクリーニング代を退去時に支払う可能性があります。
初期費用は抑えられても、退去時に多額の支払いを請求されては意味がありません。後々のトラブル回避のためにも契約書に記載されている内容をよく読んで確認しておきましょう。
②人気のない老朽化している物件
敷金礼金を無料にしている物件は、無料にしないと借りる人が現れない人気のない物件の場合があります。ですが、多少老朽化していても気にならない、駅から近い、自分が通う学校や会社から近いなど自分の条件に合っていれば特に問題はありません。
引っ越し費用は運ぶ荷物の量や移動距離、引っ越しの時期などにより価格が異なります。引っ越しのタイミングで不必要なものを捨て、できるだけ荷物を減らすなどの工夫をすることで費用を抑えることができます。
また、引っ越しの見積もりもインターネットで複数の会社に一度に依頼することができます。比較検討し値下げ交渉してみましょう。他社に取られないようにと値下げ交渉に応じてもらいやすくなります。
不動産業界での繁忙期は、主に入学や入社など人の移動が多くなる春に向けての期間である1月～4月、転勤などが多くなる9月～10月になります。その時期を避けて閑散期を狙います。閑散期は6月～8月、11月～12月になります。人の移動が少なく空室が埋まりにくいことから、値引き交渉やサービスを受けられやすくなります。
家具や家電付きのUR賃貸物件であれば新たに購入するものが少なく、初期費用を抑えることができます。ですが、デメリットとして家具家電が揃っている分、通常の賃貸物件より家賃が割高になっている場合が多いです。
短期間～半年間住むのであればUR賃貸はおすすめですが、１年以上住む予定の人はトータルで支払う費用が高くなる可能性があります。毎月支払う家賃と購入した場合の家具家電の費用を計算し、総合的に損しないように検討してみてください。
仲介手数料には消費税がかかり、仲介手数料以外にも初期費用が多くかかります。ですが、仲介手数料や初期費用を安く抑える方法はいくつもあります。今回ご紹介した方法を参考にしてお得に新しい生活をスタートさせてみてはいかがでしょうか。
