不動産会社から仲介手数料の額を聞いて高いと感じた方は多いでしょう。
仲介手数料について、安くしてもらうことは可能なのでしょうか。
本記事では、仲介手数料の値引きの可否や値引き交渉のポイントなど解説していきます。
本記事を読むことで、仲介手数料を含めた初期費用について、納得して話を進めることができるようになるでしょう。
目次
仲介手数料とは、不動産会社が売買や賃貸を成約させたことに対する成功報酬として支払うものです。
通常、不動産の売買や賃貸では、個人間でやり取りすることが難しいため、不動産仲介会社に仲介を依頼します。
このとき、利用者は不動産会社に依頼料など支払う必要はありません。
不動産会社が契約を成立させることができなかった場合には、利用者は不動産会社に対して1円も支払う必要はないのです。
売買の仲介手数料は、売買額に応じて、以下計算式で求めることが可能です。
例えば、3,000万円の物件の売買であれば、3,000万円×3%+6万円+消費税=105.96万円と計算できます。
なお、上記はあくまでも、不動産会社が利用者に対して請求できる仲介手数料の上限です。
上記上限額以下であればいくらでも構わないのですが、基本的には上限額が請求されると考える必要があります。
賃貸の仲介手数料は、1か月分の賃料の半分+消費税分支払うこととされています。
例えば、家賃10万円の物件であれば、10万円×1/2+消費税=5.5万円です。
なお、事前に了承を得られれば上記取り決め以上の報酬を得られることとされており、多くの場合、慣習で1ヶ月の賃料+消費税分の報酬が請求されることが多くなっています。
上記と同様、家賃10万円の物件であれば10万円+消費税=11万円と計算できます。
過去、賃貸物件に入居されたことのある方は、家賃1か月分の仲介手数料を請求された記憶がある方もいらっしゃるかもしれません。
そのとき、事前に不動産会社から特に了承を得る旨の申し出がなかった、という方もいらっしゃるでしょう。
上記のようなことは、不動産業界で広く商慣習で行われていますが、厳密には違反しており、過去の判例で多く請求していた分の還付命令が出された事例もあります。
これから賃貸物件の契約を考えている方は、不動産会社がしっかり事前の了承を得ているかどうか確認してみてはいかがでしょうか。
売買にせよ、賃貸にせよ、仲介手数料にもさまざまな初期費用がかかるものです。
仲介手数料について、安くできるものなら安くしたいと感じる方もいらっしゃるでしょう。
実際のところ、仲介手数料の値引きは可能なのでしょうか。
まず、仲介手数料の値引き自体は可能です。
先述の通り、仲介手数料には上限額が定められていますが、上限額以下であればいくらでも構わないこととされているのです。
仲介手数料を安くしたいと思っていて、値引きをしてもらいたいのであれば、不動産会社に申し出てみるのもよいでしょう。
ただし、注意しておきたいこととして、仲介手数料を値引くと不動産会社の不利益に直結すうということを押さえておくことが大切です。
不動産会社は、契約を成立させた報酬として仲介手数料を受け取りますが、契約を成立させることができなければ、報酬はゼロなのです。
不動産会社にとって仲介手数料は非常に重要なもので、仲介手数料を値引くことで、例えば同時期に他の物件を扱っていた場合には、そちらを優先されてしまうようなケースもある点には注意する必要があります。
実際のところ、上記のような理由から、不動産会社に値引きを申し出ても、断られてしまうことが多いです。
しかし、最初から仲介手数料を安くしている不動産会社もあります。
これは、例えば都心の不動産会社などで、他の不動産会社と差別化するために、最初から仲介手数料を安くしているようなケースがあるのです。
最初からこうした不動産会社を選んでおけば、他の物件を優先されるといった心配もないでしょう。
ここでは、改めて仲介手数料の値引き交渉を成功させるためのポイントとして、以下5つをお伝えしていきます。
それぞれ解説します。
不動産会社の自社物件や管理物件だった場合、仲介手数料の値引きに応じてくれる可能性は高いでしょう。
自社物件や管理物件だった場合、仲介手数料以外に不動産会社側に収入源があるからです。
仲介手数料の値引きを断って空室になってしまえば、空室になった期間家賃を得ることができませんが、入居して貰えれば入居期間中はずっと家賃収入を得ることができるのです。
管理物件の場合には、家賃ほど大きな収入ではありませんが、オーナーから管理費用を受け取ることができます。
また、空室率を下げることでオーナーに満足してもらうことができれば、長く管理を任せてもらえることにもつながるでしょう。
不動産会社は、人の移動の多い2～3月や9～10月が忙しくなりますが、梅雨の時期や年末などは閑散期になります。
そうした閑散期であれば、仲介手数料の値引きにも応じてくれやすくなるでしょう。
値引き交渉を持ち掛けるタイミングを工夫するのも一つの方法です。
例えば、申込書を書くタイミングで値引き交渉すれば、不動産会社の担当者も目の前の契約を何とか成約させたいと思う可能性が高くなります。
上記と少し似ていますが、「仲介手数料を値引きしてくれれば必ず契約します」などと伝えることで値引きしてもらえる可能性が高くなるといえます。
不動産会社の担当者は、契約につながれば、仲介手数料を得ることができます。
契約ゼロで仲介手数料ゼロとなるよりは、値引きをしてでも、収入を得たいと思うのは当たり前のことです。
もちろん、他に契約が見込めるようなよい物件だと、効き目が薄くなることもありますが、こうした工夫を積み重ねることが大切だといえます。
予算の上限をあらかじめ伝えておくのもよいでしょう。
例えば、家賃10万円の物件の契約にあたり、「初期費用として20万円までしか支払えません」などと伝えておけば、仲介手数料を含めた初期費用を20万円に抑えることができれば契約できる、と担当者は考えるでしょう。
仮に仲介手数料の値引きにはつながらなかったとしても、敷金や礼金など他の初期費用を安くして貰えれば、問題ないといえます。
ここでは、実際に仲介手数料の値引き交渉に成功した以下3つの事例についてお伝えしたいと思います。
3,000万円の不動産の売却を検討していたAさんは、インターネットで検索して仲介手数料を計算したところ、100万円を超える仲介手数料がかかると知って、安くする方法はないのか探していました。
いくつかの不動産会社に相談してみたものの、物件にそこまで魅力がなかったことから、仲介手数料の値引きは難しいと言われてしまったそうです。
そんな中、「仲介手数料半額」を打ち出す不動産会社を見つけたAさん。
早速話を聞きに行ったところ、売却時の仲介手数料は半分しか受け取らないということ。
最初から半額ということもあり、特に悪く扱われることもなく、無事売却を成功させたそうです。
新築一戸建ての購入を検討していたBさんは、初期費用を少しでも安くしたいと思い、2つの不動産会社で同じ物件の相見積もりをしたそうです。
結果、一方の不動産会社が仲介手数料を値引きする形で交渉が成立。無事、仲介手数料の値引きに成功したといいます。
ちなみに、不動産仲介手数料の相見積もりは道義的によくないという意見もあります。
法律的違反はありませんが、契約できなかった不動産会社に対して不義理にはなってしまう点に注意が必要です。
最後は、不動産会社が直接保有する物件への入居で仲介手数料の値引きに成功したCさんの事例です。
この会社では、管理も同じ不動産会社が行っており、しばらく空室になっていたことから、何とか入居を決めたかったようです。
実際、Cさんは他にも検討している物件があり、そのことを正直に不動産会社に伝えたといいます。
結果として、不動産会社から仲介手数料や敷金・礼金の値引きを提案され、その条件で入居を決めたということです。
仲介手数料の値引き交渉は可能ですが、いくつか注意しておきたいことがあります。
ここでは、以下4つの注意点についてお伝えします。
仲介手数料の値引き交渉をするのであれば単に「値引きしてほしい」と伝えるのではなく、具体的な金額を伝えるようにしましょう。
利用者側としては、少しでも多く値引きしてもらいたいというのが本音かと思いますが、不動産会社側としても、具体的な金額を聞かないと検討しようがありません。
仲介手数料の値引きについては、具体的に契約が進む前にするようにしましょう。
特に契約が済んだ後、いざお支払いのタイミングで値引きを言い出すのはNGです。
仲介手数料の値引きを申し出ても、渋られてしまうことが多いものです。
あまりしつこく値引き交渉してしまうと、不動産会社側から敬遠されてしまい、積極的に活動してくれなくなる可能性があります。
値引き交渉を持ち掛けるときは、不動産会社側の反応を見つつ、難しいようであればきっぱり諦めるなど引き際を見極めることが大切です。
また、仲介手数料の値引きにこだわりすぎて、他の初期費用が高くなってしまっているケースもある点には注意が必要です。
例えば、仲介手数料無料でも礼金2カ月であれば、仲介手数料満額、礼金なしの物件より高くなってしまいます。
仲介手数料の値引きについては、初期費用の一部として、トータルの金額を見ることが大切だといえるでしょう。
上記でお伝えした通り、仲介手数料については、初期費用の一部と考えることが大切です。
仲介手数料の値引きができなかったとしても、他の費用を安くすることで初期費用を抑えることも可能でしょう。
ここでは、仲介手数料以外の初期費用を安くする方法について見ていきたいと思います。
ゼロゼロ物件、つまり敷金と礼金がゼロの物件であれば、仮に仲介手数料が満額であっても初期費用を安く抑えることが可能です。
特に礼金については、支払うだけで将来戻ってくるのものでもないので、礼金ゼロの物件であることは重要なポイントだといえます。
この点、敷金がゼロだと、将来退去するときに退去費用が高額になりやすい点には注意が必要です。
フリーレント物件を探すのも一つの方法です。
フリーレントとは、入居から数か月間の家賃を無料にしてもられる制度。
オーナーとしては、最初の数か月分の家賃を無料にしても、長く住んでもらえれば問題ないというわけです。
フリーレント物件であれば、仲介手数料満額であっても、初期費用を安く抑えることができるでしょう。
なお、フリーレント物件については、1年以内に退去すると無料分を返還しなければならないなどペナルティがある点には注意しなければなりません。
家具・家電付き物件を探すのもよいでしょう。
賃貸にせよ、購入にせよ、入居後は家具や家電を揃えるのに大きな費用がかかってしまうもの。
賃貸であれば、家具・家電も一緒に貸し出してくれるタイプの物件があります。
また、購入の場合には、モデルハウスなどで展示していた家具を無料で譲渡してくれるケースがあるので、相談してみるとよいでしょう。
家具・家電を揃えるのには数十万円かかるのが一般的なので、仲介手数料が満額であっても初期費用を抑えるのに大きく役立つでしょう。
賃貸物件の場合、最近では入居時に家賃保証会社に加入しなければならないことが多くなっています。
家賃保証とは、万が一家賃の入居が遅れた場合に、代わりに弁済してくれる制度のことで、オーナー側にメリットのあるものです。
ただし、家賃保証の保証料は入居者が負担しなければなりません。
家賃保証を利用することで連帯保証人をつけなくてよいとしてくれることもあるため、相談してみましょう。
家賃保証の保証料は家賃の50～100%程度が相場となっているので、保証料不要となれば、仲介手数料の値引きと同程度の効果を得られます。
火災保険の見直しで初期費用を抑えることも考えてみましょう。
賃貸では火災保険への加入は任意ですが、物件によっては加入が義務付けられているケースがあります。
また、購入の場合は住宅ローンを組むときに、火災保険への加入が必須となっているため、ほとんどの方が加入すると考えてよいでしょう。
火災保険は加入に保険料がかかりますが、どんなプランを選ぶかによって保険料が大きく変わります。
基本的には、保障の内容が手厚くなればなるほど保険料が高くなるため、どの程度の保障が必要かよく考えてプランを選ぶことが大切です。
仲介手数料の値引き交渉についてお伝えしました。
仲介手数料の値引き自体は可能ですが、デメリットもある点には注意が必要です。
交渉のポイントについては、本記事の内容を参考にしつつ、値引きが認められない場合には、初期費用を安くできないか検討してみるとよいでしょう。