【2022年版】宅建士独学勉強ノート（住宅瑕疵担保履行法）

住宅瑕疵担保履行法

・品確法（住宅の品質確保の促進等に関する法律）による売主の瑕疵担保責任

誰が	新築住宅の自ら売主となる宅建業者・建設業者 ※買主が宅建業者の場合には適用されない ※住宅でない事務所などの場合には適用されない
瑕疵の範囲	建物の超重要部分に瑕疵がある場合に限る ①構造耐力上主要な部分（基礎、土台、床、屋根、柱、壁） ②雨水の侵入を防止する部分（屋根、外壁、雨水排水管） ✕給水設備、✕ガス設備
責任の内容	民法と同様 ①損害賠償　②解除　③瑕疵修補　④代金減額
責任期間	引渡しから10年

※新築住宅とは、工事完了日から起算して１年以内でかつ未入居のものをいう

・住宅販売瑕疵担保保証金の供託

宅建業者の営業保証金の供託と似た制度

・住宅販売瑕疵担保保証金の還付・取戻し

宅建業者の営業保証金の還付と似た流れ

還付	瑕疵を理由とする代金返還請求権と損害賠償請求権が還付の対象となる
還付後の流れ	供託額が不足となった場合は、大臣から還付の通知を受けたときまたは不足を知ったときから、２週間以内に供託し、供託後２週間以内に免許権者に届出が必要
取戻し	宅建業者は基準日において、保証金の額が法定額を超えることとなった場合、免許権者の承認を得て、超過額を取り戻すことができる（公告は不要）

・住宅販売瑕疵担保責任保険への加入と交付

・宅建業者は、新築住宅について10年以上の住宅販売瑕疵担保責任保険をかけ、売主自ら（✕買主が）その保険料を払わなければならない。なお、損害補填金額が2,000万円以上でないと資力確保措置を講じているとは認められない
・保険に加入した場合は、保険証券またはこれに代わるべき書面を、契約締結前に買主に交付しなければならない
・瑕疵担保責任が生じたときは、宅建業者は保険法人に保険金を請求する。宅建業者が倒産などで不在または担保責任を履行しない場合には、買主が直接、保険法人に保険金の支払いを請求できる
・10年以内に売却をした場合でも、前所有者と販売者との間では契約が続くが、転売特約がないかぎりは、新所有者に対しては引き継がない
・10年間の契約は、国土交通大臣から承認を受けた場合以外は途中解約できない
・売主と買主の間で紛争がある場合には、指定住宅紛争処理機関に特別住宅紛争処理の申請をして調停または仲裁を受けることができる

弦本卓也

1987年、埼玉県生まれ。大学卒業後、大手広告会社「リクルート」にて不動産メディア「スーモ」（SUUMO）の運営に従事。新卒で入社して、スーモのメディアづくりを７年、その後にエンジニア組織の組織づくりを４年行う。また、リクルート社内の部活動制度にて「大家部」を立ち上げ部長を務める。不動産投資に関する情報交換や物件見学のワークショップなどを行う。入社２年目に新築一戸建ての広告を取り扱う部署に異動したことをきっかけに、「いい企画を作るためには、まずは自分で経験したい」という想いから個人で新築一戸建てを購入。その翌年には売却分野を担当したことをきっかけに売却も経験。マンションの売買なども行い、11年間で11回の引っ越しを経験。「新しい住まいや暮らしを自ら探究したい」という気持ちで購入した東京都千代田区の神保町の中古ビル「弦本ビル」は、コワーキングスペース、シェアオフィス、シェアハウス、飲食店が入居する複合ビルとなっており、20代を中心とした若手社会人や学生のやりたいことを実現する場所として注目を集めている。３年間で延べ１万人以上の来場者を記録し、家賃年収1,400万円を達成しながら満室経営を続けている。お金面とビジョン面の両立を大切にしており、モットーは「一人ひとりの可能性をもっと世の中に」。会社員を続ける傍ら、学生時代に起業した会社とあわせて株式会社を３社創業。うち１社は売却し現在は２社を経営している。他にもエンジェル投資家として若手実業家の支援を手がける一面も。日経新聞や不動産業界紙、書籍や雑誌、テレビなどでも多数の注目を集めておりセミナー講師なども行う。宅地建物取引士を保有。