【2022年版】宅建士独学勉強ノート（土地区画整理法）

土地区画整理法

・施行者

公的な施行者	都道府県・国土交通大臣等が主体。土地区画整理審議会を設置（地権者など） ※市街地開発事業のため、市街化区域と非線引き区域でのみ可能（市街化調整区域は開発できない）
民間の施行者	土地区画整理組合、区画整理会社、個人等 ※都市計画区域外でも行なうことができる

※「土地区画整理組合」と「土地区画整理審議会」の名称の違いに注意

・土地区画整理の流れ

※「許可」は禁止していたものを解禁することをいうが、「認可」は行政が法律上の効力を加えることをいう

・従前の宅地と仮換地の扱い

従前の宅地

・Bの従前の宅地は換地処分の公告の日まで施行者が管理し、建物も除去できる
・Bは従前の宅地の所有権を失わないため、従前の宅地を売却や抵当権の設定ができる

仮換地

・Bは仮換地を従前の土地の使用または収益の権利と同じ使用または収益することができる
・Bは仮換地部分の土地については所有者ではないため売却や抵当権の設定はできない
・Aは仮換地をBに提供することで使用や収益はできなくなるが、仮換地のうちAの所有権が残っている部分についてはAにとっての従前の宅地にあたるため、売却や抵当権の設定ができる

※仮換地指定の効力発生日と仮換地を使用収益開始できる日を別に定めた場合、Bは一定期間どちらの宅地も使用できないため、その代わりに損失補償を受けることができる（✕補償しなければならない）

・換地処分の公告

換地処分とは、換地を従前の宅地とみなすことをいう

換地処分公告の日

換地処分公告の翌日

①行使する利益のなくなった（✕すべての）地役権の消滅
②換地を定めなかった従前の宅地上の権利の消滅

③換地が従前の土地とみなされる（所有権、抵当権、地上権の場所移動）
④公共施設は市町村が管理する
⑤保留地は施行者が取得する（土地を工事費用の原資にするため。正しく工事費にあてられるようにするため、利害関係のある他者に取得させる別段の定めをすることはできない）
⑥清算金が確定する

※保留地を定める際には、公的施行の場合には土地区画整理審議会の同意が必要だが、個人施行の場合には同意は不要

※公的施行の場合には、換地計画に係る区域内の地積が小さい場合には、過小宅地とならないように換地を定めることができる（民間施行の場合にはそのような定めはない）

・従前の宅地についていた権利（抵当権）

※従前の宅地の抵当権は換地に移動する。一方で換地を定めなかった場合には、従前の宅地上の権利は消滅する

・従前の宅地についていた権利（地役権）

※行使する利益のなくなった地役権は消滅する

弦本卓也

1987年、埼玉県生まれ。大学卒業後、大手広告会社「リクルート」にて不動産メディア「スーモ」（SUUMO）の運営に従事。新卒で入社して、スーモのメディアづくりを７年、その後にエンジニア組織の組織づくりを４年行う。また、リクルート社内の部活動制度にて「大家部」を立ち上げ部長を務める。不動産投資に関する情報交換や物件見学のワークショップなどを行う。入社２年目に新築一戸建ての広告を取り扱う部署に異動したことをきっかけに、「いい企画を作るためには、まずは自分で経験したい」という想いから個人で新築一戸建てを購入。その翌年には売却分野を担当したことをきっかけに売却も経験。マンションの売買なども行い、11年間で11回の引っ越しを経験。「新しい住まいや暮らしを自ら探究したい」という気持ちで購入した東京都千代田区の神保町の中古ビル「弦本ビル」は、コワーキングスペース、シェアオフィス、シェアハウス、飲食店が入居する複合ビルとなっており、20代を中心とした若手社会人や学生のやりたいことを実現する場所として注目を集めている。３年間で延べ１万人以上の来場者を記録し、家賃年収1,400万円を達成しながら満室経営を続けている。お金面とビジョン面の両立を大切にしており、モットーは「一人ひとりの可能性をもっと世の中に」。会社員を続ける傍ら、学生時代に起業した会社とあわせて株式会社を３社創業。うち１社は売却し現在は２社を経営している。他にもエンジェル投資家として若手実業家の支援を手がける一面も。日経新聞や不動産業界紙、書籍や雑誌、テレビなどでも多数の注目を集めておりセミナー講師なども行う。宅地建物取引士を保有。