2019年11月に、電通にて社員さん向けに不動産投資の講義をすることになりました！
今回は、講義に向けて普段作成しているテキストの骨子を公開します。通常は依頼主とこのようなテキストの骨子で講義の概要を詰めてから、資料化しています。
テキストで骨子を作ることで、自分の頭の中も整理されるため、おすすめです！
■はじめに
本日のゴール
アジェンダ
■自己紹介
主な活動
スーモ→豊洲→北新宿→神保町ビル→三軒茶屋→書籍
ルームシェア・シェアハウス・民泊
■導入
弦本の投資歴
収入の種類
投資の種類
不動産投資のメリット
■弦本の不動産経歴
25歳、26歳、北新宿の戸建て、1,000万円値引き、家賃40万円、1,000万円プラスで売却
神保町のビル、活用、ローン完済
三軒茶屋のマンション、800万円ほど安い、売却中
■不動産投資は「経営」
大家は「経営者」
経営者としての意識が必要
不動産は「実体」があるため、自分の工夫次第で利益を上げられる
家賃の変更や、部屋のデザインの変更、リフォーム、シェアハウスや民泊への転用など
損失を防ぎ利益を上げるためには、メリットとデメリットを踏まえる必要がある
不動産投資のメリット
不動産にはある程度まとまった金額で安定した長期の収入が期待できる
→物件の購入に必要なお金の大部分をローンで借りられる（手持ちの資金以上の事業ができる）
相場の乱高下がない（こまめに相場を気にする必要がない）
→購入後は時間をとられない
管理会社に任せられる
→不労所得とも言われる
会社では副業とみなされない（相続などで誰にでもおこりうる、本業に支障になる時間がとられない、他社から雇われない、技術やノウハウが流出しにくい）
不動産投資のデメリット
リスクがある
高額の買い物、実体があり流動性が低い
関係者のビジネスモデルの多くが成果報酬
→高い売上や手数料をもらい「買わせて終わり」になりがち
→正しい知識を身につけて防ぐ
自分で調べる（言われたことを鵜呑みにしない）
気をつける点をおさえる（物件を探すときや現地を見学するときなど）
相続で物件を手に入れた場合でも、自分で勉強しないと損をするもの
■不動産投資の収入
①運用収入（インカムゲイン）
いわゆる家賃収入
②売却収入（キャピタルゲイン）
売却時の収入
都心を中心に「土地」の価格はじわじわと上がる傾向
「建物」は実体があるため時間とともに価値が下がる
③合法的な節税
収入ではなく、支出の削減
「減価償却」により、建物の価値が減ることを損失として利益を減らし、給与所得などの収入との合算で節税ができる
計画的に経費をコントロールして節税できる
リフォーム、不動産に関わる経費（電話代、交通費、会議費、飲食費など）
不動産の評価額を利用して相続税を節税できる
→①～③は必ずしも期待できるとはかぎらない。合計で捉えることが大切
■不動産投資の初期費用
・不動産投資では、物件の購入に必要なローンの大部分をローンで借りられる
①不動産にはある程度まとまった金額で安定した長期の収入が期待できる（わかりやすいビジネスモデル）
②実体があり、いざというときに売ることができる
→手持ちの資金が足りなくても、ローンを借りることができる（銀行は返済ができなくなったときに売れるように「担保」にする）
・ローンを借りられる目安
一般的には物件の購入価格の８～９割以内で、年収の５倍まで
物件の購入にともない必要な「諸費用」や「リフォーム」のローンも借りることができる
物件価格の全額を借りる「フルローン」、全額以上を借りる「オーバーローン」もある
ただし、ローンの金額が大きいとその分、返済の負担も重くなるので注意
銀行などの審査いによっては、ローンが借りられない場合もあるので注意（通常は「ローン特約」を結び、ローンが借りられなければ無条件で解約する）
（例）手持ちの資金200万円でローンを借りて1,000万円の物件を購入する例
※※イラスト
手持ち資金200万円
物件金額1,000万円
諸費用70万円（7%）
→物件用130万円
ローン金額870万円
■不動産投資のお金のシミュレーション
（例）手持ちの資金200万円でローンを借りて1,000万円の物件を購入する例
※※イラスト
ローン金額は870万円
金利4%、20年間借りると月々の支払いは約5万円
家賃収入は月々8万円、管理費やリフォームが1ヵ月あたり1.5万円とすると
→20年間で+795万円
※税金や節税は考慮なし
・弦本の例
※200万円の例よりも年収も近くリアルなのでこちらを採用のほうがわかりやすそう
北新宿の戸建て
神保町のビル
三軒茶屋のマンション
■不動産投資ははじめやすい
不動産は誰にでも買える
学生や個人事業主、フリーターでも可能
もちろん、公務員や会社員が有利ではあるが
初心者でもプロになれる
不動産投資はライバルが少ない（株式や為替のようなプロが少ない）
専門知識が必要なため、そもそも投資家の人口が少ない
物件が一つひとつ異なるため、すべてを見れる人がいない
地元の情報はプロよりも地域住民の方が先に知りやすい
→まずは自分のよく知っている地域の「プロ」に
実績を作るとさらに有利になる
実績があると銀行などからローンが借りやすくなる
知識や経験でさらにリスクを下げられる
■今は買いどき？売りどき？
・市場全体の傾向はある
※※グラフ
・しかし、不動産は相対取引（売り手と買い手の同意で金額で決まる）
物件ごとに事情が異なる
市況よりも、個人の事情の影響が大きい
転勤や引っ越し、転職や退職、家族の人数の変化、相続
会社の場合でも、目標や決算、資本の回転率
「安くても時間をかけずに売りたい」物件を探して、時間をかけてでも高く売りに出しておくという方法がある
・弦本の例
北新宿の戸建て…売りたい事情、買いたい事情
神保町のビル…売りたい事情、買いたい事情
三軒茶屋のマンション…売りたい事情
■不動産の種類
・不動産の分類
海外
国内
└23の地目
森林
農地
宅地
└住居、店舗、寄宿舎、共同住宅、事務所、旅館、料理店、工場、倉庫、車庫など
・初心者向けの不動産の種類
市場に多く出回っていて取引されているもの（ローンも借りやすい）
マンション、一戸建て、アパートなど
目に見えてすぐに貸せる中古の物件
・プロ向け
駐車場、太陽光、海外、旅館、民泊、シェアハウス、底地、軍用地など
■不動産の選び方
・それぞれのメリットとデメリットを踏まえて、自分にあった物件の種類を選ぶ
※※表
■不動産投資の戦略
・不動産投資の戦略も商売の基本と同様
商売の基本は安く買って高く売ること（安く借りて高く貸すこと）+節税すること
不動産投資の基本は、安く買って、安く運用して、高く貸して、高く売ること+節税すること
※※表
■不動産投資の流れ
※※表
■不動産投資のリスク
※※表
■不動産会社の見分け方
・会社の見分け方
・担当者の見分け方
■不動産会社との付き合い方
■オイシイ話に注意
・オイシイ話と実際の例
・不動産のトラブルの相談先
■買う物件を決めるまでの流れ
■物件の売られ方
■いい地域の選び方
■いい物件の探し方
■物件の価格の試算方法
■物件の利益の試算方法
■いい物件の見極め方
・販売図面（マイソク）
・間取り図
・土地や建物の制限
・近隣との取り決め
・建物の造り
・入居者の見分け方
・現地の見学で見るべきポイント
・中古の物件で注意すること
・建物を建てるときの流れ
■契約の流れ
・買付証明書（申込書）
・重要事項説明書
・登記簿
・不動産売買契約書
・解約の条件
・諸費用（物件以外にかかるお金）
■ローンの流れ
・ローンの仕組み
・ローンで借りられる金額
・ローンの審査で見られるもの
・ローンの種類
・金銭消費貸借契約、抵当権設定契約書、（火災保険質権設定契約書）
・ローンの契約に必要なもの
■引き渡し後
・不具合が出たときの対応
・保険
・リフォーム
リフォームの目安
契約
・管理
管理会社にお願いできること
・物件を貸すときの流れ
仲介の契約の種類
家賃の決め方
契約に必要なもの
・物件を売るときの流れ
仲介の契約の種類
金額の決め方
契約に必要なもの
早く高く売るコツ
■不動産の活用事例
※小分けにすると単価が上がる
・シェアハウス（スペースの分割）
・民泊（時間の分割）
■不動産投資のお金
・ローンの返済
・節税
■不動産投資の勉強の仕方
・『超ど素人がはじめる不動産投資』
・不動産投資の仲間
・とにかく実践！
■おわりに
・弦本ビル紹介
・遊びに来てください！