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【2022年版】宅建士独学勉強ノート（物権変動）

物権変動

「物権変動」とは、物権の発生・変更・消滅の総称

「対抗できる」とは、勝ち目のある主張ができるということ（✕単に意見が言えるという意味ではない）

・Bが登記なしで対抗できる例（第三者にあたらない例）

※法律行為をできる権限がある者を「権原者」、権限がない者を「無権原者」と呼ぶ

※対抗ができない場合でも、契約自体は有効となる（無効とはならない。対抗要件と効力要件とは分けて考える）

・第三者にあたらない例（売主）

※売主は第１者扱い

・第三者にあたらない例（売主の相続人）

※相続人は売主に置き換わるためは第１者扱い

・第三者にあたらない例（前主）

※前主は第0者扱い

・第三者にあたらない例（無権利者）

・第三者にあたる場合

・第三者にあたる例（先に登記した方が勝ち。Bは先に登記をしないと所有権を主張できない）

	立場	第三者にあたる例（先に登記した方が勝ち）
①	悪意の譲受人	・AがBに売買していることを知っている（＝悪意である）C ※資本主義の自由競争のような状況のため、先に登記した方が勝ち
②	相続人からの譲受人（遺産分割後の第三者）	・遺産分割と売買が並行して存在した場合は二重譲渡にあたるため、先に登記した方が勝ち ※ただし、共同相続人が全員の持ち分まで売ってしまった場合には無権利者部分は登記がなくても対抗できる
③	賃借人	・売買で賃貸人が変わった場合には、売買契約の登記をすることで賃借人の賃貸借契約に対して家賃を受け取る主張ができる
④	解除後の第三者	・解除後に第三者が現れた場合は二重譲渡のような状態にあるため、先に登記した方が勝ち ※解除前の第三者も、先に登記したほうが勝ち
⑤	取消し後の第三者	・取消し後に第三者が現れた場合は二重譲渡のような状態にあるため、先に登記した方が勝ち ※取消し前の第三者は、強迫以外の取消しでCが善意無過失であればCの勝ち（Aは対抗できない）、強迫の場合はCが善意無過失であってもAの勝ち（Cは対抗できない）
⑥	時効完成後の第三者	・時効完成後に第三者が現れた場合は二重譲渡のような状態にあるため、先に登記した方が勝ち ※時効完成前の第三者（Xの時効完成前にAがBに売却しその後時効が完成した場合）にはBは対抗できない（Xは登記をしなくても自分のものとなるためBに対抗できる）

・時効完成前・後の第三者

※不法占有者は登記をしなくても不法占有者のものとなってしまう

※不法占有者が先に登記をすれば不法占有者のものとなる

・二重譲渡にあたる場合（先に登記した方が勝ち）

※Bに損害を与えることを目的とした背信的悪意者は保護されない、単に事情を知っている意味での悪意者であれば、先に登記した方が勝ち

※対抗の相手は、契約の種類が異なる場合もある（賃貸借契約に対して売買契約で対抗する場合、借地権に対して建物の登記で対抗する場合など）

・二重譲渡にあたる場合（取消し後の第三者）

※二重譲渡にあたるため、先に登記した方が勝ち

弦本卓也

1987年、埼玉県生まれ。大学卒業後、大手広告会社「リクルート」にて不動産メディア「スーモ」（SUUMO）の運営に従事。新卒で入社して、スーモのメディアづくりを７年、その後にエンジニア組織の組織づくりを４年行う。また、リクルート社内の部活動制度にて「大家部」を立ち上げ部長を務める。不動産投資に関する情報交換や物件見学のワークショップなどを行う。入社２年目に新築一戸建ての広告を取り扱う部署に異動したことをきっかけに、「いい企画を作るためには、まずは自分で経験したい」という想いから個人で新築一戸建てを購入。その翌年には売却分野を担当したことをきっかけに売却も経験。マンションの売買なども行い、11年間で11回の引っ越しを経験。「新しい住まいや暮らしを自ら探究したい」という気持ちで購入した東京都千代田区の神保町の中古ビル「弦本ビル」は、コワーキングスペース、シェアオフィス、シェアハウス、飲食店が入居する複合ビルとなっており、20代を中心とした若手社会人や学生のやりたいことを実現する場所として注目を集めている。３年間で延べ１万人以上の来場者を記録し、家賃年収1,400万円を達成しながら満室経営を続けている。お金面とビジョン面の両立を大切にしており、モットーは「一人ひとりの可能性をもっと世の中に」。会社員を続ける傍ら、学生時代に起業した会社とあわせて株式会社を３社創業。うち１社は売却し現在は２社を経営している。他にもエンジェル投資家として若手実業家の支援を手がける一面も。日経新聞や不動産業界紙、書籍や雑誌、テレビなどでも多数の注目を集めておりセミナー講師なども行う。宅地建物取引士を保有。