住宅を購入する際には、多くの人が住宅ローンを組むことになります。
魅力的な住宅を手に入れたいがために、無理をして住宅ローンを組んでしまうこともありがちですが、それはかなり危険です。
住宅ローンの返済額は、生活に無理が無い範囲にしなくてはなりません。
今回は、住宅ローンの仕組みや返済方法について、住宅ローンはどのくらい借り入れできるのか、無理なく返済していくには返済額はどうすべきかなどについて詳しく解説します。
目次
毎月の住宅ローン返済額の平均は5万～10万円です。
固定資産税や家の修繕費用を含めても今の家賃と同じにする人が多いので、この返済額が平均となっています。
毎月の家賃が10万円くらいで生活できる人は、5万～10万円の返済額であれば無理なく返済していけるでしょう。
一方、毎月の住宅ローン返済額は5万円以下にしたいという方も少なくありません。
賃貸物件は設備が故障した際には、大家さんの費用で修理することができますが、住宅を購入するとそういった修理費用や点検費用は全て自分持ちになります。
現在家賃10万円くらいの家に住んでいる人であれば、住宅ローンの返済額を5万円以下にしておけば、修繕費の分の貯蓄も無理なくできるでしょう。
また、あえて現在の返済額を10万円以上にして、ローン完済を早く終わらせたいという考えもあります。
住宅ローンは通常の借り入れよりもかなり低い金利で借り入れすることができますが、借り入れ期間は長期的であることがほとんどです。
金利分だけの支払いだけで何百万、借入金額によっては何千万にものぼってしまいます。
金利分の支払いをなるべく少なくするためには、借り入れ期間を短くすることが必要です。
同じ金額を借りた場合、誰でも返済額は同じとういうわけではありません。
なぜなら、利用する住宅ローンの金利によって返済額が変わるからです。
金利には、返済期間中金利が変わらない固定金利と、一定期間経過するとそのときの相場に合わせて金利が変動する変動金利の2種類があります。
例えば、フラット35という35年間金利が変わらない住宅ローンを利用して金利1.34％で借り入れした場合は、毎月の返済額は9万5422円です。
一方、楽天銀行の変動金利0.517％で住宅ローンを借り入れした場合、毎月の返済額は7万8101円となります。
同じ借入額でも、金利が0.823％変わっただけで毎月の返済額が1万7321円もの差が出るのです。
比較してみると、返済額は変動金利のほうが少なく毎月の負担は軽いように見えます。
しかし、将来金利がさらに上がってしまう可能性があるので、必ずしも負担は変動金利のほうが軽いとはいえません。
金利は下がる可能性ももちろんあり、支給総額は変動金利のほうが少なくて済む場合もありえます。
しかし、今後の金利の変動を正確に予想することはかなり難しいので、変動金利は金利が上がって返済額が増えてしまうリスクが伴うことを頭に入れておいてください。
一般的に住宅ローンの月々の返済額が、現在の家賃と同じ程度にすれば「今まで通り生活していけるのでは？」と考えがちです。
しかし、自分で住宅を購入すると家の修繕費などの諸経費はすべて自分で支払わなければならなくなります。
そのほか、賃貸物件に住んでいるときにはなかった固定資産税なども毎年納付が必要です。
そのため、住宅ローンの返済額を決定するときには、住宅ローン以外の出費を念頭に入れて計算しなければなりません。
毎月の家賃を払っていても、住宅の修繕費などの費用を蓄えていける十分な貯金ができている人は、家賃と同じくらいの返済額になるように住宅ローンを借りても大丈夫です。
しかし、家賃を支払うとあまり貯金ができていない人は、毎月の家賃＋家の修繕費積立が今の家賃と同じくらいになるようにしたほうがいいでしょう。
住宅を購入すると住宅ローン以外にもお金がかかります。住宅ローン以外にも必要な出費とは以下のものです。
固定資産税は、建物と土地の価値に比例してかかる税金です。
中古住宅の場合は、売り主に固定資産税の額を確認できるのですが、新築の場合は建物が建ってから評価額が決まるので、建設後でないと固定資産税の額は分かりません。
都市計画税とは、下水道・公園緑地・道路などの都市計画に使用される税金です。
市街化区域という地域に住宅がある場合に支払いが必要です。
都市計画税は固定資産税とあわせての支払いをします。
火災保険は賃貸物件に住んでいても加入している人が多い保険です。
住宅ローンを組むときには火災保険の加入が必須となります。
住宅を購入すると、地震で建物が壊れてしまったときのために地震保険にも加入する人もいます。
火災保険と違い、住宅ローンを組むときに加入が必須というわけではありませんが、日本は地震が多い国であることを考慮すると加入しておいたほうがいいでしょう。
ちなみに、地震保険は単体で契約はできず、必ず火災保険に加入していることが条件になります。
マンションの場合は、管理費や修繕積立金を毎月支払わなければなりません。
戸建てと違い駐車場代もかかります。
戸建ては強制的に修繕費を支払う必要はありませんが、修繕費は必要です。
外壁や屋根の修繕には100万円単位の費用が必要になります。
いざというときのために毎月積み立てしておいたほうが賢明です。
住宅を購入すると、以前住んでいた場所よりも広いところに住む場合が多いでしょう。
その場合、以前よりも生活費や光熱費がかかる可能性が高くなります。
このように、住宅ローンの支払い以外にも住宅を購入した場合はたくさんの出費があります。
さまざまな将来の状況を想定して住宅ローンを組むことが重要です。
住宅ローンの借り入れ可能額は、用意できる頭金と住宅ローンの借り入れ可能額を合わせた額になります。
住宅ローンで支払う利息分を少なくするためには、頭金はなるべく多く用意したほうが良いでしょう。
しかし、貯蓄すべてを頭金にまわすことは危険です。
なぜなら、住宅を購入する際に税金や仲介業者や住宅ローン会社への手数料など、諸費用分が必要になるからです。
そのほか、突然の入院などのアクシデントに備えるお金や、将来的に絶対に必要となるとされる貯蓄分もあったほうがいいでしょう。
頭金は、貯蓄からそれらの諸費用や将来のための貯蓄分を引いた額に設定をします。
住宅ローンの借り入れ可能額は、自分の収入に合わせて検討することが無難です。
「毎月いくらくらいの返済額なら生活できるか」を考えて、そこから借り入れ可能額を計算しましょう。
一般的な目安として、年間の返済額を年収（額面）の25％以内にしておけば無理な返済とはなりません。
しかし、これは生活費がどのくらいかかっているのかによっても変わります。
そのため、住宅ローンの借入額は最終的に家計の状況と照らし合わせて決めてください。
このように、頭金と借り入れ可能額を決めていき、その2つを合計した額が購入できる住宅の金額となります。
「どのような家なのか」「価格はいくらなのか」といった情報は、インターネットの不動産情報サイトやチラシなどの物件概要で手に入れましょう。
複数の物件が集合している分譲物件や分譲マンションの場合は、そのなかでの最低分譲価格と最高分譲価格が記載されています。
なかには、「月々の住宅ローンの返済額がいくらになるのか」まで書いてある物件もありますが、それは低金利である変動金利で計算されていることが多い傾向です。
固定金利で住宅ローンを組んだ場合は、返済額がもっと大きくなることもあるので注意してください。
インターネットやチラシをよくチェックしてみて、自分の予算ではどのくらいの物件（築年数や駅からの距離、家の広さなど）が購入できそうかをチェックしてみましょう。
住宅ローン返済に関して簡易的にシミュレーションできるサイトもあります。
このシミュレーションサイトでは、「毎月の返済額」「ボーナス払い分」「返済期間」「頭金」「金利」を入力すれば住宅の購入可能額を調べることが可能です。
また、逆に「住宅ローンの借り入れ希望額」「ボーナス払い分」「頭金」「返済期間」「金利」を入力すると毎月の返済額を割り出すこともできます。
住宅ローンの毎月の返済額は、借入額や金利によって大きく変わります。
こういったシミュレーションサイトを利用すれば、自分の状況に合わせた毎月の返済額や借り入れ可能額を調べることができるのです。
どのくらいの予算の住宅を購入すべきか迷っている方は、このようなシミュレーションができるサイトで毎月支払える額を調べてみてはいかがでしょうか。
住宅ローンの借入額はいくらにすべきか決める際には、返済負担率を目安にする決め方もあります。
返済負担率は、年収のうち年間の住宅ローン返済額における割合のことです。
返済負担率が10％以内であれば、かなり余裕を持って返済でき、20～25％以内であれば無理なく返済できるとされています。
将来のための貯蓄などを考慮すると、返済負担率は20％前後に抑えたほうがいいでしょう。
返済負担率が30％を超えてしまうと返済が苦しくなってしまうので、借入額をもう少し下げたほうが賢明です。
ただ、この返済負担額は生活費がどのくらいかかるかは考慮されていません。
例えば、子どもが多い家庭やブランド志向の家庭などは、生活費が多くかかります。
そのような場合は、返済負担率が低くなるように設定して返済額を決めましょう。
また、住宅ローンの返済方法としては2種類あります。1つ目は、毎月の返済額が一定の「元利均等払い」です。
2つ目は、元金が毎月一定でそこに利息が上乗せされる「元金均等払」になります。
同じ金利や借入額、借入期間でも元利均等払いと元金均等払いでは毎月の返済額が変わります。
毎月の返済金額は元金均等払いのほうが多いです。
反面、元金均等払いのほうが利息の計算のもとになる元金の返済スピードが速くなるため、総返済額は少なくなります。
そのため、「借入額をどのくらいにするのか」を決めるときには、自分の家計状況に応じて返済方法を検討しましょう。
金利が6カ月ごとに変わる可能性がある変動金利は、固定金利よりも金利が安い傾向です。
そのため、返済当初は毎月の金利負担額が固定金利よりも少なくて済みます。
しかし、変動金利は今後金利が上昇するリスクがあることを忘れてはいけません。
金利が自分の想定を超えて上がってしまうと、月々の返済額が大幅に上がってしまい返済が困難になること可能性もあります。
（逆に、金利が下がった場合は変動金利のほうが安く済むことも）
返済が困難になり、購入した住宅を手放さなくてはいけない可能性も0ではありません。
住宅を手放してローンを全額返済できればまだいいのですが、売却しても住宅ローン残高を支払いきれない場合は、売却後の住宅費と残りの住宅ローン残高を支払わなければならなくなります。
全期間固定金利＋1％になっても住宅ローン支払額が手取り額の25%に抑えられるようであれば、変動金利を検討してもいいでしょう。
住宅ローンの頭金は、貯蓄の全額を充当することはおすすめできません。
なぜなら、貯蓄全額を頭金に回してしまうのはかなりのリスクがあるからです。
家族の誰かが病気になり入院が必要となったり、会社が倒産してしまい収入が激減したりするなど、将来は何が起きるか分かりません。
万が一の際でも、数カ月は生活できる程度の生活予備費は残しておきましょう。
会社員の場合は、生活費の3～6カ月くらいは確保しておくと安心です。
また、子どもの進学費用や車の購入費、メンテナンス費用など将来起こり得る事態のための貯蓄はしておいたほうがいいでしょう。
そのため、頭金は住宅購入前の貯蓄から生活予備費と将来のための貯蓄を差し引いた額にするようにします。
「住宅を購入したら貯蓄が0になってしまった」といったことにはならないようにしましょう。
住宅ローンを返済しても無理なく生活が送れるようにするためには、家計を見直すことが必要です。
まずは、「何にどのくらい出費があるのか」について洗い出しをしてみましょう。
生活費・家賃・娯楽費・保険料・教育費・貯蓄など項目別に毎月の出費を計算し、「無駄な出費があるのか」をチェックします。
無駄な出費とは、「惣菜や外食が多く食費が多くかかっている」「不必要なものを大量に購入して娯楽費が多すぎる」といったようなことです。
これから減らしていける出費があるのかどうかを考えてみましょう。
逆に、住宅ローンを組むことによって増えるお金もあります。
それは住宅ローン控除です。
住宅ローン控除とは、年末の住宅ローン残高の1％分が所得税・住民税から税額控除される制度です。
どのくらいの金額が税額控除されるのかは次章で詳しく説明しますが、住宅ローン控除は年に1回、1回につき最大40万円で10年間受けることができます。
住宅ローン控除で所得税や住民税が返金されるため、税負担が軽減して家計に少し余裕ができるでしょう。
家計見直しの際には、住宅ローン控除分余裕がでることも押さえておくことが賢明です。
住宅ローンを利用すると、条件を満たせば住宅ローン控除を受けられます。
住宅ローン控除は、住宅ローンの残高が減るのではなく、1年に1度だけ所得税と住民税の一部が税額控除される制度です。
控除される金額は、年末の住宅ローン残高に応じて異なります。
控除される金額は、年末の住宅ローン残高の1％分です。
例えば、12月31日時点の住宅ローン残高が3000万円であれば、その1％分の30万円が所得税から税額控除されます。
所得税から控除できない分に関しては、住民税から控除される流れです。
しかし、必ず1％分の金額が控除されるわけではありません。
控除額には上限があり、一般的な住宅の場合は最大40万円です。
また、認定長期優良住宅（耐震性・耐久性・省エネに優れている住宅）、低炭素住宅（省エネルギー性の高い住宅）の場合は最大50万円が上限になります。
住宅ローン控除を受けられる期間にも制限があり、最大10年までです。
また、住宅ローン控除は所得税・住民税からの税額控除となるので、支払った所得税・住民税よりも多くの金額は返ってはきません。
税額控除される金額が支払った所得税を上回ったときには、住民税からの税額控除になります。
ただし、住民税からの控除分の上限は13万6500円で、なおかつ所得税の課税総所得金額の7％がそれよりも下回るときはその額までしか控除されません。
そのため、所得税の額によっては所得税控除を満額受けられないこともあります。
住宅ローンには期間中金利が変わらない固定金利と金利が変わる変動金利があります。
変動金利は固定金利よりも低金利ですが、将来的に金利が上昇する可能性は0ではありません。
金利が下がるときには変動金利でも問題ないのですが、金利が想像を超えて上昇し、毎月の返済額が大幅に大きくなることもあります。
そのため、変動金利を選択する場合は金利上昇リスクに備えた準備が必要です。
また、住宅ローンの返済方法には元利均等払いと元金均等払いがあります。
元利均等払いとは、毎月の返済額が同じになる返済方法です。
利息分と元金の割合を変えることにより、返済額を同じにしているので、返済当初は利息分の割合が高く元金が減る速度が遅くなります。
一方、元金均等払いは返済期間中、元金分の支払いが一定である返済方法です。
返済当初は利息がかかる分返済額が多くなりますが、元金が減るにつれて利息が減るので返済額は少なくなっていきます。
返済額を毎月一定にしたい場合は、元利均等払いがおすすめです。
一方、トータルの利息分の支払い額をなるべく少なくしたい場合は、元金均等払いを選びましょう。
元金均等払いは返済当初が元利均等払いよりも返済額が大きく負担が多いのですが、総支払返済額は元利均等払いよりも少なくなります。
そのため、支払いに余裕がある場合は元金均等払いがおすすめです。
また、なるべく短い期間で住宅ローンを完済するための返済方法として、ボーナス払いを検討してみてはいかがでしょうか。
ボーナス払いとは、年に2回ボーナスが入るタイミングで通常の返済よりも大きな額を返済するものです。
そのときの負担は増えますが、その分早く住宅ローンが完済でき、金利分の支払いが少なくなります。
住宅ローンの返済方法で、通常の返済よりもまとまった金額の返済ができる方法として、繰り上げ返済というものもあります。
繰り上げ返済は、ボーナス時だけと限定するのではなく、資金に余裕があるときに元金の返済をするものです。
住宅ローンには、繰り上げ返済をするのに手数料がかかるものとかからないものがあります。
住宅ローンを選ぶときには、「繰り上げ返済手数料や関西手数料があるのか」についても注目しておきましょう。
通常の返済額に加えて返済を行う繰り上げ返済には以下のメリットがあります。
・元金を減らし、支払う利息を少なくできる
・返済軽減型の場合月々の返済額を抑えられる
・期間短縮型の場合、返済期間が短縮される
住宅ローンを借りている期間中、元金分に利息がかかります。
なるべく早くに完済し借入期間を短くすることができれば、支払う利息は少なくて済むのです。
その結果、住宅ローンが返済軽減型の場合は月々の返済額を抑えることができますし、期間短縮型の場合は返済期間を短縮することができます。
「将来収入が減ってしまう」
「子どもの大学進学で思っていた以上の費用が必要となった」
といった際、住宅ローンの支払額が少なくなっていると安心です。
繰り上げ返済にはデメリットもあります。
例えば、繰り上げ返済を行うと手持ちの貯蓄が減るため、無理に繰り上げ返済して万が一の際に生活が苦しくなるということもあるのです。
そのため、繰り上げ返済は、無理なく現在の家計を圧迫しない程度にしましょう。
また、住宅ローンを組む際に団体信用生命保険に加入した場合だと、団体信用生命保険の期間が短くなってしまいます。
団体信用生命保険は住宅ローンの名義人が死亡もしくは重度の障害を負ってしまった場合、住宅ローン残高をゼロにできる保険です。
団体信用生命保険を受けられる期間は、住宅ローンを返済している期間中のみです。
そのため、繰り上げ返済により早くに住宅ローンを完済すると、団体信用生命保険の保証を受けられる期間も短縮してしまいます。
生命保険代わりに加入している場合は、住宅ローン完済後に、住宅ローンの名義人に何かあっても何の保証も受けることができませんので注意が必要です。
住宅ローンの繰り上げ返済には、このようなデメリットがあることも覚えておきましょう。
お金に余裕があるボーナスのときに、毎月の返済額に加えて大きな額を返済するのがボーナス払いです。
ボーナス払いをすると元金をより多く減らすことができるので、利息分の支払いが少なくなります。
これにより月々の返済額を減らしたり、住宅ローンの返済期間を短くしたりすることが可能です。
ボーナス時には大きな額が家計に入るので、家計の負担も少なくて済みます。
ちなみに、ボーナス払いは借り入れのときに借入金額の何割をボーナス払いに充当するかを決めるのが一般的です。
ボーナス払いは、借り入れのときに借入金の何割をボーナス払いに充てるのかを決めます。
しかし、借り入れの際には支給される予定であっても、今後ボーナスが支給されなくなったり減額されたりすることもあるでしょう。
そういった場合は、ボーナス払いをやめる必要がでてきます。
ボーナス払いをやめるといった支払い方法の変更には、手数料がかかることもあり、注意が必要です。
また、ボーナス払いの分を12カ月に分けて月々の返済額にプラスするよりも、半年に1度ボーナス払いをするほうが、元金の減るスピードが遅くなり、これによりボーナス払いをするほうが住宅ローンの総返済額が多くなります。
つまり、ボーナス払い分を12カ月に分け、月々の返済額を多くする返済方法のほうが、早く元金が減るということです。
住宅ローン借り入れの際には、「返済期間をどのくらいにするか」について決める必要があります。
返済期間を短くすると毎月の返済額は多くなりますが、支払う利息の総額は少ないです。
一方、返済期間が長い場合は、毎月の返済額は少ないですが、利息分の支払いはその分多くなります。
将来何が起こるかは分かりません。
突然お金が必要となることもあります。
そのため、繰り上げ返済の手数料がかからないのであれば、はじめは返済期間を長めにしておき、お金に余裕ができたときに繰り上げ返済をして返済期間を短くしていくことがおすすめです。
「住宅をいつ購入するのか」はとても悩ましい問題です。
まずは、頭金を十分に用意することができ、余裕をもって住宅ローンを返済していくことができるようになってからにしましょう。
住宅ローンの返済は数十年という長期に渡ります。
「10年後や20年後にもその返済額を払っていけるのかどうか」も考えることが必要です。
これらをじっくりと考慮してから住宅を購入すべきなので
「増税前に買わなくては」
「金利が上がる前に買わなくては」
と焦らないようにしましょう。
また、重要なのは家族の希望やタイミングになります。
「小学校入学前」
「家族が大きくなり手狭になった」
「親と同居する」
など、住宅を購入するタイミングは人それぞれです。
自分たち家族にとって住宅が必要だとなったときに住宅購入を検討しましょう。
必要になったときに必要なものを購入するようにすることがおすすめです。
住宅ローンは借り入れ金額も多く、借入期間も長期に渡ることが一般的です。
住宅ローンを組むのであれば
「毎月の返済額はいくらなら大丈夫か」
「借入額はいくらにすべきか」
を充分に検討してからにしましょう。