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本シリーズでは、「投資家」としても「事業家」としても成功する不動産投資と題して、弦本の不動産活用のキャリアや、不動産を売買するときのコツをご紹介しています。
本記事では、弦本が４年半で7,400万円のローンを完済したときの流れや、銀行のローンとの付き合い方についてご紹介します。
「弦本ビル」を購入することを決めて組んだローンは住宅ローンでした。
金利3.275%で24年を組むと、7,400万円の借入金に加えて、また別の7,400万円を、金利として支払わなければならない計算になります。
そのため、金利３％のローンを前倒しで返済することは、新しく１つの物件を買って３％の実質利回りで同じ年数、空室を一度もつくらずに運用することと同様の意味があるものだと考えました。
しかも、ローンの繰上返済は、１度に１万円からできますので、自分で返しやすい単位で返済をしていくことが可能です。
そのため、できるかぎり、手元にある金融資産は換金化して、ローンの返済に当てたほうがいいと考えていました。
そこで、ある程度のリフォームなどの突発的に必要になりそうな資金は手元に残して、換金化しやすい投資に回して、家賃収入と給料は全額、ローンの返済にあてていきました。
現在は購入から４年と５ヵ月が経ちますが、ローンは完済しています。
ローンには、繰上返済という方法があり、前倒しして希望する金額を返済することが可能となっています。
時間が限られているなかでは、他のどのような投資であっても、住宅ローンの金利と比較して、高い利回りで安定して利益を出し、税引き後の収入でも金利分以上の利益を出す可能性は低いと思っています。
そのため、隙さえあれば、できるかぎり繰り上げて返済をしていくように心がけていました。
住宅ローンには「借換」という仕組みがあります。「借換」は文字どおり「借り換える」というものなのですが、ローンを借りる銀行を他の銀行に換えるという方法です。
数年以上、ローンを返済した実績が出てくると、滞りなく返済していることが信用へとつながり、他の銀行で金利を安くして借り換えることができるようになります。
とくに、不動産の購入時点では、家賃も発生しておらず、不動産の価値も十分に銀行で選定できないケースも多いと思います。
借り換え先の銀行は、インターネットでも調べることが可能です。
当初銀行に提出したような収入の証明書と、最新の返済表を送付または銀行の店頭に持ち込むことで、借換後の条件を提示してもらうことができます。
弦本のケースでは、ビルの購入では物件価格の7,400万円を全額、住宅ローンで借りましたが、当初の金利が3.275%で、金利交渉をした３年後の現在の金利は2.975%になっています。
どのように金利交渉をしたかというと、まずはいくつかの銀行に打診して、１つの銀行で若干の好条件を引き出すことができました。
借り換えには、借り換え元の銀行に繰り上げ返済手数料を支払ったり、借り換え後の銀行にも事務手数料を支払ったりする必要があるのですが、それでも若干有利な金利を提示されました。
そのため、元の銀行のローン担当の問い合わせ窓口に、電話でその旨をお伝えしたのですが、その際に元の銀行から、その銀行内でも再度審査をしなおして、同様の金利にできないか検討するとの返事をもらうことができました。
その後、元の銀行でも金利を下げてもらうことができたのですが、一度に下げられる金額が決まっているということで、１年後に再度、その年の確定申告書を送って交渉をしてもらえないかとの回答を得ました。
そのため、翌年に確定申告が終わった際にも、再度金利交渉をおこないました。
購入して数年が経った場合には、現在の銀行や他の銀行にも金利の交渉や借り換えの打診をしてみて、より条件のいいローンがあれば借り換えるというのも戦略としておすすめします。
相談するのは電話やインターネットでも可能で、ほとんど無料でリスクなくおこなうことができます。
本書を出版したときのこだわりは、以下をご参考ください。