宅建業免許
・宅建業者名簿
国土交通大臣または都道府県知事は、宅建業者名簿を一般の閲覧に供しなければならない（知事や一般人などが、宅建業者の情報を把握、信用調査をするため）
宅建士個人が登録されている宅建士資格登録簿は対象ではない
・免許権者と免許の申請方法
| 事務所の場所 | 免許権者 | 申請方法 |
| １つの都道府県 | 知事 | 知事（直接申請） |
| 複数の都道府県 | 国道交通大臣 | 大臣（知事を経由） |
※免許がない段階では、実際に取引をしない場合でも物件の広告をすることは禁止
※事務所を置かないのであれば、１都道府県知事の免許でも日本全国で業務をおこなうことができる（契約をともなわない案内所の設置の場合も免許換えは不要）
※免許権者は、免許の発行や更新に際して条件をつけることができる
※宅建業者が個人事業主で宅建業を開始して、法人となる場合にも、免許は継承されず新たに免許を受ける必要がある
・宅建免許の効力と更新
| 有効期限 | ５年（知事免許・大臣免許ともに） |
| 更新申請期限 | 90日前～30日前まで |
・免許換え
| 甲 → 甲・乙 ： 甲知事を経由して国土交通大臣へ ※主たる事務所の免許権者経由 甲 → 乙 ： 乙知事へ ※新免許権者（これから主たる事務所となる管轄へ。甲は旧免許を返納する） 甲・乙 → 甲 ： 甲知事へ ※主たる事務所の免許権者 |
※新規の申請と同様の手続きとなる。免許が換わると番号が換わるため、有効期限も新たに５年となる
※本店では宅建業をおこなっていないでも事務所として扱う。そのため他県の支店１店舗のみで宅建業をおこなう場合でも国土交通大臣免許が必要となる
・変更の届出
| ① | 商号・名称 |
| ② | 法人の場合は、役員（非常勤含む）の氏名、政令で定める使用人の氏名（✕住所） |
| ③ | 個人の場合は、氏名、政令で定める使用人の氏名（✕住所） |
| ④ | 事務所の名称、所在地 ※事務所の増設も含む |
| ⑤ | 事務所ごとに置かれている成年者の専任の宅建士（常勤の宅建士）の氏名（✕住所） |
| ⑥ | 指示処分・業務停止処分の年月日・内容 |
| ⑦ | 兼業がある場合は、その業務の種類 |
| ⑧ | 取引一任代理の許可を受けているときは、その旨および許可の年月日 |
| ⑨ | 免許証番号・免許年月日 |
※①～⑤の変更がある場合には、30日以内に変更の届出が必要
※後日兼業が増えた場合などには変更の届出は不要
※成年者の専任の宅建士が本店から支店に異動したときなどにも、事務所ごとの設置が換わるため変更の届出が必要
・免許の失効と届出
・無免許でも業務ができる特例（みなし業者）
宅建業免許を持っていないまた無効になった場合でも、取引を結了する目的で宅建業を営むことができる（ただし、すでにおこなっている取引の終了まで。広告までの場合はまだ宅建業の業務とはいえないことから業務として引き継ぐことはできない）
| 宅建業者が死亡 | 相続人 |
| 宅建業者が合併で消滅 | 合併後の法人 |
| 免許取り消し、廃業 | 宅建業者であった者（一般承継人） |
・免許不要
| ・国、地方公共団体 ・都市再生機構（UR）、地方住宅供給公社（JKK） ・破産管財人（資産整理を担当する弁護士） ※破産財産の換価のために売却する場合のみ ・信託銀行、信託会社 |
※ただし、信託銀行・信託会社は国土交通大臣への届出が必要。また取引には免許の規定以外の宅建業法が適用される
・宅建業免許の欠格事由
| ① | 破産者で復権を得ない者 |
| ② | 心身の故障により宅建業を適切に営むことができない者 |
| ③ | どんな犯罪でも禁錮刑以上の刑（刑の終了から５年間は不可） 一定の犯罪により罰金刑（刑の終了から５年間は不可） |
| ④ | 暴力団員または暴力団員でなくなった日から５年経過していない者 |
| ⑤ | 免許申請前５年以内に、宅建業に関し不正または著しく不当な行為をした者 |
| ⑥ | 宅建業に関して不正または不誠実な行為をするおそれが明らかな者 |
| ⑦ | 以下で免許を取消された者（取消日から５年間は不可） ・不正の手段による免許取得 ・業務停止処分で情状が特に重い ・業務停止処分に違反 |
| ⑧ | ⑦の聴聞の公示後、正当な理由なく廃業等の届出をした者（廃業届出日から５年間は不可） ※合併による消滅を含む |
| ⑨ | ⑦⑧の法人で聴聞の公示日前60日以内に役員（使用人は除く）であったもの（取消日または廃業届出日から５年間は不可） |
| ⑩ | 営業に関し能力を有しない未成年で、法定代理人が①～⑨に該当する者（未成年後見人が法人の場合は役員が該当する者） |
| ⑪ | 現在の役員（非常勤、相談役含む）・政令で定める使用人（支店長）が①～⑨に該当する者 |
| ⑫ | 支配する者が暴力団員 |
| ⑬ | 重要事項に虚偽の記載や、重要な事実の記載漏れがある者 |
| ⑭ | 事務所ごとの専任の宅建士の設置を欠く者 |
※「政令で定める使用人」は支店長のこと。役員ではなく会社員という扱い。「使用人」は従業員のこと
※未成年後見人は、未成年者（未成年被後見人）の代理権（代わりに財産の管理や手続きなどの権利）を持つ者のこと。未成年後見人は法人がなることもできる
※⑦に関連して、宅建業法違反であっても過料程度であれば５年を待たずして免許を受けることができる。また、業務停止処分であっても単に免許を受けてから１年以内に事業を開始せず免許を取消された場合などの軽い場合には、５年を待たずして免許を受けることができる。
※⑩⑪の場合は、該当者を追い出せば直ちに免許を使用することができるようになる
・破産時の手続き
※資格制限が復権すれば、直ちに免許を使用できる（復権から５年間を待たず、すぐに使用できる）
・刑罰の種類
※死刑、懲役、禁錮、罰金の一部（背任、宅建業法違反、暴力系）は、懲役が実行されればその後５年間は免許を受けられない（全部の執行猶予であれば期間満了後に直ちに受けられる）
・罰金の一部（暴力系）
| 暴力団員による不当な行為防止法、傷害罪、傷害現場助勢罪、暴行罪、凶器準備集合結集罪、脅迫罪、暴力等処罰罪、現場幇助罪 |
✕過失致死、✕業務妨害、✕恐喝、✕業務上過失傷害、✕過失傷害罪、✕道路交通法違反、✕器物損壊罪、✕詐欺罪
✕お金が絡む罰金（お金が絡む場合は死刑、懲役、禁錮になることが多いが、お金が絡む罰金の場合は暴力系には該当しない）
※たとえば暴行罪であっても罰金（刑罰）ではなく勾留や過料（行政罰）であれば５年間を待たずして免許を得られる
・刑の全部が執行猶予の場合
※判決で懲役があっても、全部の執行猶予がついている場合には、執行猶予の終了後に直ちに免許を使用できるようになる（５年間を待たずして免許を得られる）
※控訴や上告をしている段階では、刑が未確定のため免許は使用できる
・監督・処分の種類
| ・不正の手段で免許を受けた ・業務停止処分で情状が特に重い ・業務停止処分に違反 |
※監督・処分を受けたとき、特に重大な処分の場合には５年間は免許を使用できない
・免許取消し処分の聴聞の公示後に廃業の場合
※公示とは、掲示板やサイトで公開すること
※免許取消し処分の聴聞の公示後に、相当な理由がなく廃業した場合は廃業届の届出日から５年間は免許を使用できない（処分から５年間ではない）
※免許取消し処分の聴聞ではなく、業務停止処分の聴聞の場合には、５年間を待たずして免許を使用できる
・免許取消し処分の聴聞の公示前に役員だった場合
※公示の60日前までに経営に関わっていた役員は、処分または廃業届から５年間は免許を使用できない（廃業は合併による消滅も含む）
※政令で定める使用人（支店長）は会社員の扱いのため、たとえ60日前までに雇われていても、５年間を待たずして免許を使用できる
・免許欠格の５年間の起点日
