住宅瑕疵担保履行法
・品確法(住宅の品質確保の促進等に関する法律)による売主の瑕疵担保責任
誰が | 新築住宅の自ら売主となる宅建業者・建設業者 ※買主が宅建業者の場合には適用されない ※住宅でない事務所などの場合には適用されない |
瑕疵の範囲 | 建物の超重要部分に瑕疵がある場合に限る ①構造耐力上主要な部分(基礎、土台、床、屋根、柱、壁) ②雨水の侵入を防止する部分(屋根、外壁、雨水排水管) ✕給水設備、✕ガス設備 |
責任の内容 | 民法と同様 ①損害賠償 ②解除 ③瑕疵修補 ④代金減額 |
責任期間 | 引渡しから10年 |
※新築住宅とは、工事完了日から起算して1年以内でかつ未入居のものをいう
・住宅販売瑕疵担保保証金の供託
宅建業者の営業保証金の供託と似た制度
・住宅販売瑕疵担保保証金の還付・取戻し
宅建業者の営業保証金の還付と似た流れ
還付 | 瑕疵を理由とする代金返還請求権と損害賠償請求権が還付の対象となる |
還付後の流れ | 供託額が不足となった場合は、大臣から還付の通知を受けたときまたは不足を知ったときから、2週間以内に供託し、供託後2週間以内に免許権者に届出が必要 |
取戻し | 宅建業者は基準日において、保証金の額が法定額を超えることとなった場合、免許権者の承認を得て、超過額を取り戻すことができる(公告は不要) |
・住宅販売瑕疵担保責任保険への加入と交付
・宅建業者は、新築住宅について10年以上の住宅販売瑕疵担保責任保険をかけ、売主自ら(✕買主が)その保険料を払わなければならない。なお、損害補填金額が2,000万円以上でないと資力確保措置を講じているとは認められない ・保険に加入した場合は、保険証券またはこれに代わるべき書面を、契約締結前に買主に交付しなければならない ・瑕疵担保責任が生じたときは、宅建業者は保険法人に保険金を請求する。宅建業者が倒産などで不在または担保責任を履行しない場合には、買主が直接、保険法人に保険金の支払いを請求できる ・10年以内に売却をした場合でも、前所有者と販売者との間では契約が続くが、転売特約がないかぎりは、新所有者に対しては引き継がない ・10年間の契約は、国土交通大臣から承認を受けた場合以外は途中解約できない ・売主と買主の間で紛争がある場合には、指定住宅紛争処理機関に特別住宅紛争処理の申請をして調停または仲裁を受けることができる |