不動産の相続税対策10選！税金で損をしない方法を解説！

相続税対策においては、不動産を活用することが非常に有効です。

不動産は、評価や活用の方法を間違えなければ、相続税を大きく節税できる可能性を秘めているからです。

今回の記事では、不動産を活用して確実に節税できる10の対策について、それぞれの活用方法のスキーム、メリット・デメリット（リスク）、注意点などを解説しています。

活用の仕方によっては、相続税対策のみならず、不動産としての価値を高めて継承できる可能性があります。

この記事を読んで、相続税対策の主流である不動産活用について、ぜひ理解を深めてください！

1.不動産活用が効果的な相続税対策になる仕組み

不動産を活用することが相続税の節税対策になる、ということは広く知られています。

しかし「不動産活用が、なぜ相続税の大きな節税効果をもたらすのか」という仕組みについては、ハッキリと説明できる人は少ないのではないでしょうか。

ここでは、まずその仕組みについて詳しく解説します。

（1）相続財産の評価方法

相続財産の評価方法は、原則、被相続人が亡くなった時点での時価で評価され、財産ごとに評価方式が定められています。

主な相続財産の評価方式は、以下の表の通りです。

（2）不動産（土地・建物）は現金より評価が下がる

まず、預貯金などの現金はその時価のまま評価されますので、預貯金1億円は相続税評価額1億円となり、相続税は1億円＋その利子に対して課税されます。

次に、この1億円を土地・建物などの不動産に組み替えると、相続税評価額を減額することができます。

土地の評価方式は路線価方式であり、路線価は時価のおよそ80％といわれていますので、現金資産を土地に組み替えることによって20％相続税評価を下げることができます。

建物の評価方式は固定資産税評価額であり、固定資産税評価額は建築費のおよそ60％といわれていますので、現金資産を建物に組み替えることによって40％相続税評価を下げることができます。

このため、現金を不動産化することによって相続税の節税効果が見込めるのです。

さらに、土地や建物を他人に賃貸している場合、さらに評価を下げることとなります。

なぜなら、他人に貸している土地や建物は借地人や借家人の権利があり、すぐに明け渡してもらって自分で利用する、というわけにはいきません。

そのため、その分の評価を下げることができるのです。

不動産を活用した場合の相続税評価のイメージは下記の図の通りです。

【時価に対する相続税評価額のイメージ】

※あくまでイメージです。

2.不動産を活用した相続税対策10選

次に、不動産を活用した相続税対策を個別に解説します。

（1）賃貸アパート・マンションを建築する

【活用方法】

自分で所有している土地に賃貸アパート・マンションを建築して、賃貸経営を行います。

【主な節税効果やメリット】

土地所有者が自分名義の賃貸アパート・マンションを建築して他人に賃貸した場合、その土地を「貸家建付地」といい、更地の評価額から借地権割合と借家権割合（一律30％）をかけた分を引くことになります。

そのため、貸家建付地の評価額は、自用地（更地）評価額－（自用地（更地）評価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合）で求められます。

借地権割合とは、土地の自用地（更地）評価額に対する借地権評価額の割合であり、30％から90％までの間で地域や場所によって定められています。

国税庁が運営する路線価図で確認できます。

(国税庁路線価図：http://www.rosenka.nta.go.jp/)

また、借家権割合とは、建物の借家権の割合のことをいい、相続税の計算をする場合の借家権割合は国税庁により一律30パーセントと決められています。

建てた賃貸アパート・マンションの建物の評価額は、賃貸住宅であるため借家権割合によって固定資産税評価額から30％を引くこととなります。

そのため、建物の評価額は固定資産税評価額－（固定資産税評価額×借家権割合）で求められます。

このように、自分で所有している土地に賃貸アパート・マンションを建築して他人に賃貸することにより、土地や建物の評価額を大きく下げることができるのです。

上の図のように、現金1億円の場合、相続税評価額は1億円ですが、その1億円で賃貸アパート・マンションを建築すれば相続税評価額は4,200万円となり、5,800万円もの評価減の効果が得られます。

土地・建物は時価より相続税評価額の方が低くなる評価方式が定められているため、時価と相続税評価額に生じる差を利用して節税対策を行います。

また、不動産の利用方法は自己利用より、賃貸した方が相続税評価額を減額できます。

【主な注意点やリスク】

賃貸アパート・マンションの場合、駅からの距離などの立地条件やそのエリアの人口動態・賃貸需要などをきちんとマーケティングしたうえで、ワンルームタイプの需要が強いのか、ファミリータイプの需要が強いのか、あるいは別の用途がよいのかなど、賃貸事業として成功させるための事業分析や経営者的視点が必要です。

特に、資金を金融機関からの借入れで調達する場合は、事業収支が悪化して資金繰りが苦しくならないよう、綿密に事業計画を立てましょう。

サブリース（一括借上げ）は大幅な賃料下落のリスクや契約が解除されて一気に全室が空室になるリスクを含め、よく検討しましょう。

また、賃貸アパート・マンションは、株や投資信託とは違い、流動性が低いことが特徴です。

急な現金化は難しいため、あらかじめ資金計画などに注意してください。

（2）戸建て賃貸を建築する

【活用方法】

賃貸アパート・、マンションを建築する場合は、それなりに広い土地面積が必要であり、建築費も最低でも5,000万円以上かかり高額になります。

戸建て賃貸の場合は、建築コストもそれほどかからず。土地面積も狭くてできるため、小規模な土地の場合でも活用が可能です。

【主な節税効果やメリット】

広い土地に戸建て賃貸を建築した場合、1棟型の賃貸アパート・マンションと違い、遺産分割しやすいメリットがあります。

上記の図のように、土地3筆とそれぞれの建物3棟に分筆登記すれば、子供3人にそれぞれ1棟ずつ相続することができます。

相続税の節税メリットについては、賃貸アパート・マンションを建築する場合と同様で、土地は貸家建付地となり更地評価額の約20％の評価減が見込め、建物は固定資産税評価額×（1－借家権割合）となるため、建築費の約58％の評価減が見込めます。

また、戸建て賃貸を売却する場合、ターゲットは投資用物件を求める不動産業者や投資家だけではなく、マイホームを求めているエンドユーザーもターゲットにできます。

マイホーム需要の場合は住宅ローンも付きやすく、投資家より高値で売却できる可能性もあります。

【主な注意点やリスク】

戸建て賃貸の場合、入居者はファミリー層となります。

そのため、空室になった場合、1～3月の繁忙期を逃すと空室期間が長くなるリスクがあります。

また、戸建てのため、退去の際のリフォーム費用が高額になりますので、注意が必要です。

（3）高齢者施設を建築する

【活用方法】

高齢者の増加を考慮して、有料老人ホームやサービス付き高齢者向け住宅（「サ高住」といいます）などの高齢者の居住用施設を建築します。

一般的には、土地所有者が施設運営業者の希望に基づいた建物を建築し、施設運営業者が一括して借り上げ、高齢者施設として運営します。

【主な節税効果やメリット】

土地は貸家建付地としての評価、建物も貸家評価となるため、賃貸アパート・マンションと同様の節税効果があります。

メリットは、駅からの距離が非常に遠く、賃貸アパート・マンションでは立地的に厳しい土地であっても、土地活用が可能な点です。

また、施設運営業者は自治体などの認可が必要なため信頼度が高く、通常のサブリースより一括借上げを解約するリスクは低いといえます。

また、国も課題としている高齢者向けの社会福祉事業ですので、社会貢献度が高い不動産活用といえます。

【主な注意点やリスク】

高齢者施設運営は、高いレベルの入居者への対応やサービスの質が求められる厳しい事業です。

せっかくよい建物をたてても、施設運営業者の選定を間違えると入居者が集まらず、事業経営が困難となります。

優良な施設運営業者を見極めることが非常に大切であり、リスクともいえます。

（4）コンビニエンスストアを建築する

【活用方法】

事業用定期借地権または建築協力金方式を利用して、コンビニエンス事業者へ賃貸します。

事業用定期借地権方式の場合は土地だけをコンビニエンス業者へ賃貸し、建物はコンビニエンス業者が建築します。

建築協力金方式の場合は、コンビニエンス業者が建設協力金を土地所有者に差し入れ、その資金を利用して土地所有者名義でコンビエンスストアを建築します。

そして、コンビニエンス業者と建物賃貸借契約を締結して、毎月の賃料から建築協力金を返済していきます。

【主な節税効果やメリット】

事業用定期借地権方式の場合、土地は「貸宅地」としての評価となるため、相続税の節税効果が見込めます。

リースバック方式の場合、土地は「貸家建付地」として、建物は「貸家」としての評価となるため、相続税の節税効果が見込めます。

幹線道路沿いやどの駅も利用できないような土地でも、コンビニエンスストアとして活用し、賃料収入を得ることができるメリットがあります。

どちらの方式の場合でも、賃貸アパート・マンションと違って、建物管理はコンビニエンス業者側で行ってくれるため、土地所有者の手間はほとんどかかりません。

また、リースバック方式の場合は、自己資金を用意することなく不動産活用ができます。

【主な注意点やリスク】

コンビニエンスストアは過当競争が激しく、景気の影響を受けやすい業種といえます。

そのため、業績不振による撤退リスクや賃料減額リスクなどに注意が必要です。

（5）ワンルームマンションを購入する

【活用方法】

駅からの距離が近く、単身者の賃貸需要が旺盛なエリアでワンルームマンション（1室1,000万円～2,000万円程度）を現金で購入します。

ワンルームマンションは時価と相続税評価額との差が大きい特性がありますので、大きな節税効果が期待できます。

【主な節税効果やメリット】

ワンルームマンションを購入する場合、相続税評価額が時価の3分の1程度になるため、節税効果が非常に高いといえます。

ワンルームマンションは、他の区分所有者との持分による土地所有権のため、土地部分が少なく建物部分が多いため、相続税評価額が大きく減額されるのです。

また、ワンルームマンションは1室ごとの区分所有のため、遺産分割がしやすいこともメリットです。

＜ワンルームマンションの評価減のイメージ＞

【主な注意点やリスク】

今後の人口減少などを考慮すると、空室リスクが高いと考えられます。

そのため、駅からの距離ばかりでなく、駅自体のポテンシャルや街の潜在能力もよく考えたうえで購入を検討しましょう。

（6）タワーマンションを購入する

【活用方法】

タワーマンションの高層階の部屋を購入して、相続税の節税効果を狙います。

【主な節税効果やメリット】

流動性が高く（売りやすい）、値崩れしにくく、プレミアムが付きやすい高層階を購入することで時価と評価額を大幅に乖離させ、相続税の節税メリットが大きくなります。

下層階の部屋と高層階の部屋の固定資産税評価額はほとんど変わりませんが、時価としては、高層階の部屋はプレミアムが付いてより高くなります。

その価格差の分だけ、節税効果が高いということになります。

【主な注意点やリスク】

売却する時点で、時価（流通価格）が値崩れしない物件を選ぶことが大切です。

その点においては目利きが必要となりますので、信頼できる不動産業者に確認するとよいでしょう。

また、平成30年より新たに課税される（平成29年中に建てられた）タワーマンションから、固定資産税における計算方法が改正されました。

これにより直ちに相続税の節税メリットに影響は出ていませんが、いずれ何らかの対策が出てくるとの見方もありますので注意しましょう。

（7）自宅買い替えで小規模宅地等の特例を活用

【活用方法】

路線価が低い郊外の自宅を売却して、路線価が高い都心部に自宅を引っ越す、という方法です。

小規模宅地等の特例を活かした節税方法です。

小規模宅地等の特例を簡単に説明すると、親と一緒に住んでいた土地を相続した場合に、その土地の330平方メートルまでは相続税評価額を80％減額する、という特例です。

【主な節税効果やメリット】

＜小規模宅地等の特例の一覧＞

参考：国税庁HP　No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）より
（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4124.htm）

例えば、郊外の土地面積330平方メートル（相続税評価額5,000万円）の自宅を売却して、都心部の同じく土地面積330平方メートル（相続税評価額1億円）の二世帯住宅を購入した場合の特例の効果は以下の通りです。

買い替え前）　相続税評価額5,000万円　→　特例による減額後の評価額1,000万円
　　　　　　＝4,000万円の評価減

買い替え後）　相続税評価額1億円　→　特例による減額後の評価額2,000万円
　　　　　　＝8,000万円の評価減

このように買い替え前と買い替え後は土地面積が同じ330平方メートルですが、相続税評価額の評価減は4,000万円と8,000万円となり、買い替え後の方は4,000万円分評価減が大きくなります。

そのため、路線価の高い都心部の土地の方がより節税効果が高いと言えます。

【主な注意点やリスク】

この相続税評価額の評価減を受けるためには、小規模宅地等の特例の適用要件を満たす必要があります。

この場合は、

・配偶者が相続すること
・同居している親族が相続すること
・配偶者も同居している親族もいない場合には、3年以上自分の持家に住んでいない親族が相続すること

のいずれかに該当しなければなりません。

（8）地積規模の大きな宅地の評価を活用

【活用方法】

三大都市圏に500平方メートル以上、三大都市圏以外の地域では1,000平方メートル以上の土地を所有している場合、一定の要件を満たせば「地積規模の大きな宅地の評価」を適用して、土地の評価を大きく減額できます。

平成29年12月31日以前に行われていた「広大地の評価」という評価方法が廃止され、平成30年1月1日よりこの「地積規模の大きな宅地の評価」が新設されています。

【主な節税効果やメリット】

地積規模の大きな宅地の評価の算定式は下記の通りです。

地積規模の大きな宅地の評価額＝路線価×各種補正率×規模格差補正率×地積

各種補正率とは、土地の形状がいびつな場合に評価を減額するための補正率であり、規模格差補正率とは、土地の大きさを考慮する補正率となります。

住宅地域にある広い面積の土地は、一般のエンドユーザーが購入することは難しく、不動産業者が購入したとしても位置指定道路の確保などの負担があり、標準的な面積の土地より単価が下がる、という市場原理を反映した評価方法といえます。

【主な注意点やリスク】

適用できる土地の要件として、地区区分が普通住宅地区または普通商業・併用住宅地区のみ、容積率が400％以上の土地は適用されない（東京23区は300％）などがありますので注意が必要です。

広い土地を所有している場合は、事前に相続税に詳しい税理士などの専門家に相談するとよいでしょう。

（9）個人所有の賃貸不動産を法人所有に切り替える

【活用方法】

個人で賃貸用不動産を所有している場合、法人を設立して不動産をその法人に所有権移転することによって、所得税や相続税を節税する方法です。

土地は個人所有のまま、親族を役員とした設立法人に建物の所有権を移転して、賃料収入を法人の売上とします。

役員である親族には、法人から役員報酬を支払います。

【主な節税効果やメリット】

＜全体のスキーム図＞

まず、建物を個人から法人へ所有権移転しますので、個人の相続財産が減少するため相続税も減少します。

所有権を移転させる法人は、子などの親族が経営しますので、他人に渡すということではありません。

そして、法人は賃料収入を原資として親族に給与を支払いますので、相続財産を給与という現金に置き換えて渡すことができます。

土地は個人所有のままですが、法人と土地賃貸借契約を結ぶことによって貸宅地となり、相続税評価額を減額できます。

【主な注意点やリスク】

建物を個人から法人へ所有権移転する際の売却価格の設定や借地権の地代設定など、不適切な価格設定は贈与とみなされて、想定外の税金が発生する可能性があるため、十分に注意する必要があります。

また、法人設立後の収支バランスなども事前に試算しておきましょう。

（10）不動産を売却する

【活用方法】

利活用していない遊休地や低稼働の賃貸用不動産など、収益の見込みのない不動産を売却する方法です。

【主な節税効果やメリット】

売却して現金化することによって相続税評価額は高くなりますが、現金にすることで子や孫に生前贈与しやすくなり、または相続税納税資金として準備しておけます。

また、収益の見込みの不動産を売却した資金で、都心部の高収益不動産に組み替えることも可能です。

【主な注意点やリスク】

一見収益の期待できない不動産であっても、用途やターゲットを変えると高収益を生み出す不動産に変わることはよくある話です。

そのため、どの不動産を売却するべきか、利活用の方法は他にはないのか、不動産に対する目利きや見極めが大切です。

また、不動産を売却した場合は、譲渡所得税が課税される可能性がありますので、事前に十分なシミュレーションが必要です。

3.まとめ

不動産を活用した10の相続税対策について、解説してきました。

相続税対策を行う時に最も大切なことは、まず相続財産をきちんと把握し、どのくらいの相続税が課税されるのかをシミュレーションして、各不動産の価値を見極めたうえで自分自身にあった相続税対策を立てることです。

相続税対策は早めに実行することで、より大きな節税効果やメリットが得られる可能性もあります。

また、相続税の制度や特例は複雑であり、よく改正もあります。

そのため、その時点での税制の確認を忘れずに行い、必要に応じて相続税に強い税理士や不動産業者などの専門家に相談することをお勧めします。