媒介契約書
媒介契約書は、売買・交換の媒介・代理で使用する契約書(✕賃貸では使用しない)。宅建業者が作成する
・3大書面の位置づけ
※いずれも取引の相手方に交付する(代理人がいる場合でも、代理人ではなく本人に交付する)
・媒介の種類
※自己発見取引とは、依頼者自身が自分で契約者を見つけたときのこと
※有効期間や報告期間に特約をつける際は、売主に有利な条件は有効となるが、売主に不利な条件は無効となる
※休業日を含むか含まないかに注意。1週間に1回以上の報告義務は休業日を含むため、休業日を含まないとする特約は買主に不利になるため無効
・指定流通機構(レインズ)への登録義務
・指定流通機構(レインズ)に所在や規模、形質、価格、法令上の制限などの一定の必須事項を登録しなければならない ・登録した後には、その登録を証する書面を遅滞なく依頼者に引き渡さなければならない(✕提示しなければならない) ・登録義務違反は宅建業法の規定違反となるが、罰則の規定はない ・契約が成立した際には遅滞なく、登録番号、取引価格、契約成立年月日(✕売主の氏名、✕買主の氏名)を通知しなければならない |
・媒介契約書面(34条の2書面)の記載事項
売買・交換では口頭での契約の成立後、遅滞なく作成する必要がある(賃貸では不要)
相手が宅建業者の場合でも作成し交付が必要
① | 宅地・建物を特定する事項(所在、地番、種類、構造等) |
② | 売買すべき価格または評価額 |
③ | 媒介の種類 |
④ | (既存の建物の場合)建物状況調査を実施する者の斡旋に関する事項 |
⑤ | 報酬 |
⑥ | 媒介契約の有効期限および解除に関する事項 |
⑦ | 指定流通機構(レインズ)への登録に関する事項 |
⑧ | 国土交通大臣の定める標準媒介契約約款に基づくものであるか否か |
⑨ | 媒介契約違反に対する措置(一般媒介契約で明示型の場合、専任媒介契約の場合など) |
※建物状況調査はインスペクションともいう
※売買すべき価格については、宅建業者が意見を述べる場合には根拠が必要(根拠は書面でなく口頭でも可、宅建士以外が説明してもよい)
※書面には宅建業者の記名押印が必要(✕宅建士の記名押印は不要)
・建物状況調査(インスペクション)
※国土交通大臣の定める講習を修了した建築士がおこなう
※あくまで必ず必要があるわけではなく、必要と言われた場合に紹介したかどうかを有無として記載する