不動産売却の確定申告で注意すべき10項目！書き方や必要書類など！

あなたは「確定申告」という言葉を聞いたことがありますでしょうか。

よく、年が明けると、芸能人や著名人などがテレビCMで「確定申告はお早めに！」と言っているのを耳にしたことがあるかもしれません。

しかし、実際はどのように行ったらよいのか、あるいは行うべきなのか、わからない方が多いのが現実でしょう。

今回は、不動産を売却した時に行う確定申告について、徹底的に解説します。

この記事を読めば、

・確定申告とは何か？
・確定申告はいつ、どこで、どのように行えばよいのか？
・不動産を売却した場合、どのような人が確定申告をするべきなのか？
・確定申告に欠かせない特別控除の特例とは？
・譲渡所得の計算方法は？
・譲渡損失が出た場合はどうするのか？
・確定申告に必要な書類とは？

などについて、学ぶことができます。

ぜひこの記事を読んで、あなたが不動産を売却した時の確定申告の参考にしてください。

1.確定申告とは？

まずは、確定申告とはどのようなものか、どのようなケースで行うべきなのか、などについて説明します。

（1）確定申告とは？

確定申告とは、個人が1月1日から12月31日までを期間として、その期間内の所得にかかる税金（所得税および復興特別所得税）の額を計算し、所得税を支払うための手続きのことをいいます。

ちなみに「所得」とは収入金額から必要経費を差し引いた金額をいいます。

また、住民税も支払う必要がありますが、住民税は確定申告をした所得をもとに、後から納税通知が来ます。

サラリーマンやパート・アルバイトといった給与所得者で、給与所得以外の所得がなかった人は、会社が年末調整の手続きを行ってくれるため、確定申告の必要はありません。

しかし、給与所得以外の所得（20万円超）がある場合や納め過ぎた税金を還付金として手元に戻せる場合（還付申告）は確定申告が必要です。

それでは、確定申告を行わなければならない人が申告を怠った場合、どうなるのでしょうか。

期日までに確定申告を行わなかった場合は、「無申告加算税」や「延滞税」などの罰則を受けることとなります。

無申告加算税は、期限内に確定申告をしなかった場合に、所得税に加えて支払うという罰金的要素の強い税金です。

しかも、罰金的要素のため税率も非常に高額です。

延滞税は、納付期限を過ぎても所得税を納めなかった場合に、利息的要素として加算されます。

こうした罰則を受けないためにも、期限内に必ず申告・納税を行いましょう。

（2）確定申告を行うべきケースとは？

一般的に確定申告を行うべきケースは、以下の通りですので、よく確認してください。

・給与所得者の場合

働いている人の約90％が給与所得者で確定申告は必要ないのですが、給与所得が2,000万円以上ある人、2ヶ所以上の会社から一定額の給与を得ている人、給与所得以外に20万円超の所得がある人などは確定申告を行わなければなりません。

・自営業者やフリーランスの場合

自営業者やフリーランスの所得は事業所得にあたるため、基礎控除38万円を差し引いた金額より所得がある場合は、確定申告が必要です。

・一定額の公的年金を受け取っている場合

公的年金受給額から公的年金控除を差し引いた金額より所得がある場合は、確定申告が必要です。

・株取引やFX取引で一定の利益を得た場合

最近、株やFXの取引をする人が増えているため、該当者が出ているケースです。

株取引やFXなどで20万円超の利益を得た場合、基本的に確定申告が必要となります。

しかし、特定口座で源泉徴収ありを選択している場合は、申告は不要ですのでよく確認しましょう。

・不動産を売却した、もしくは賃貸収入を得ているケース

土地や建物などの不動産を売却した場合、不動産を貸し付けて賃料収入を得ている場合も確定申告が必要です。

このケースは、今回のメインテーマですので、この後さらに詳しく解説します。

2.確定申告はいつまでに、どこで行う？

次に、確定申告はいつまでに、どこで行えばよいのか、について説明します。

（1）確定申告はいつまでに行う？

確定申告は、確定申告書や他の必要書類を揃えて、翌年の2月16日から3月15日が申告期間となっています。

3月15日が土曜日・日曜日の場合は、翌月曜日までとなります。

（2）確定申告はどこで行う？

確定申告は、提出時に居住している住所を管轄する税務署で行います。

たとえ勤務先のそばに税務署があって便利だとしても、居住地を管轄する以外の税務署では受け付けてくれませんので注意しましょう。

また、年の途中で引越しをした場合は、引越し後の住所を管轄する税務署で行い、引越し前と後の両方の管轄税務署へ「納税地の異動に関する届出書」を提出しておきましょう。

1月1日から提出期限の3月15日までに引越しをした場合は、提出時の住所が適用されることから、引越し後の住所を管轄する税務署で行いましょう。

3.確定申告の方法

確定申告を行うためには、大きく3つの方法があります。

（1）自分で税務署へ提出する

まずは、自分自身で行う方法です。

直接、税務署や市区町村の庁舎などに設置される臨時会場などへ出向いて、行います。

そこでは、無料相談コーナーなども設けられていますので、必要に応じて活用しましょう。

ほとんどの場合、申告時期の前から設けられています。

また、引越しや長期出張などで住民票のある場所とは別の場所に居住している場合は、郵送でも確定申告はできます。

わからないことがあれば、居住地の税務署で確認し、申告書類を作成できたら郵送で居住地を管轄する税務署に送れば大丈夫です。

（2）e-Taxを利用する

国税庁が運営する申告・納税に関するインターネットサービスであるe-Taxを利用して、確定申告を行うことができます。

ただし、e-Taxで申告するためには、電子証明書の取得が必要であり、電子証明書を取得するためにはICカードリーダライタも準備する必要がありますので注意しましょう。

e-Taxについての詳細は、国税庁のホームページで紹介されています。

参考：【e-Tax】国税電子申告・納税システム(イータックス)　ホームページ

（3）税理士へ依頼する

税金に関する専門家である税理士に依頼することもひとつの方法ですが、費用が発生します。

費用の目安は5万円～10万円程度です。

仕事が忙しいなど、自分で対応が難しい場合は検討するとよいでしょう。

また、無料相談コーナーで税理士が対応しているケースもあり、相談の延長で依頼すると割安な価格で対応してくれる場合があります。

4.不動産を売却して確定申告を行うべき場合とは？

確定申告の基本的な知識が理解できたところで、不動産売却に関する確定申告について説明します。

まずは、不動産を売却した時に、確定申告が必要な場合と不要な場合について説明します。

（1）確定申告が不要な場合

不動産を売却して譲渡所得がマイナスの場合は、確定申告を行う必要はありません。

譲渡所得（売却益）がマイナスということは、所得が発生していない、ということになるためです。

ただし、一定の要件を満たす場合は、還付金や税金の軽減が受けられることがあるので、確定申告を行っておくことをお勧めします。

（2）確定申告が必要な場合

不動産を売却して確定申告が必要な場合は、以下の3つの場合があります。

・課税譲渡所得がプラスの場合

譲渡所得とは売却代金のことではありません。

売却代金から取得費と譲渡費用を差し引いた金額を譲渡所得といいます。

取得費とは売却した不動産の購入代金などであり、譲渡費用は売却する時にかかった費用をいいます。

つまり、譲渡所得とは売却益ということです。

＜譲渡所得のイメージ＞

そして、譲渡所得から特別控除を差し引いた所得を課税譲渡所得といい、課税譲渡所得に対して定められた税率で所得税が課税されます。

（特別控除や譲渡所得の計算などについては、次項以降詳しく説明します）

課税譲渡所得がプラスの場合は、必ず確定申告を行う必要があります。

・特別控除の特例を利用した場合

譲渡所得に対する特別控除の特例には、以下の7つがあります。

・マイホーム(居住用財産)を売った場合の3,000万円の特別控除の特例
・被相続人の居住用財産を売った場合の3,000万円の特別控除の特例
・公共事業などのために土地建物を売った場合の5,000万円の特別控除の特例
・特定土地区画整理事業などのために土地を売った場合の2,000万円の特別控除の特例
・特定住宅地造成事業などのために土地を売った場合の1,500万円の特別控除の特例
・農地保有の合理化などのために土地を売った場合の800万円の特別控除の特例
・平成21年及び平成22年に取得した国内にある土地を譲渡した場合の1,000万円の特別控除の特例

このうち、一般的にはマイホームを売った時の3,000万円の特別控除の特例を適用することが最も身近でしょう。

また、相続における空き家問題を鑑みて、被相続人の居住用財産を売った場合の3,000万円の特別控除の特例も、時限措置ですが導入されており、適用するケースが増えています。

たとえ課税譲渡所得がマイナスの場合でも、これらの特別控除の特例を適用をうけるためには、確定申告が必要となりますので、注意してください。

・課税譲渡所得がマイナスで一定の要件を満たしている場合

不動産を売却して譲渡所得がマイナスの場合（損失が出る場合）、税法上は確定申告を行う必要はありません。

しかし、一定の要件を満たしている場合、確定申告を行うことによって給与所得などと損益通算ができます。

その結果、還付金を受け取ることや税金を減額できることがあるので、よく確認しましょう。

5.適用できる主な特別控除の特例とは？

前項で7つの特別控除の特例を紹介しましたが、ここではマイホームなどを売却した場合に、一般的に確定申告を行うことによって適用できる2つの特例について説明します。

（1）居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例

マイホームなどの居住用不動産を売却した場合は、所有期間に関係なく譲渡所得から3,000万円を控除することができます。

つまり、譲渡所得（売却益）が3000万円までの場合、所得税を納める必要はありません。

ただし、この特例を受けるための要件は、

・居住用の不動産であること
・その不動産に住んでいない場合、住まなくなった日から3年後の年の12月31日までに譲渡すること
・売却した年の前年および前々年にこの特例、またはマイホームの買い換えやマイホームの交換の特例、もしくはマイホームの譲渡損失についての損益通算および繰越控除の特例の適用を受けていないこと
・売主と買主の関係が、親子や夫婦等、特別な関係でないこと
・マイホームを新築する期間だけ仮住まいとして利用した家や、別荘などの趣味や娯楽のために所有する家でないこと

などがありますが、他にもいくつかの要件がありますので、管轄する税務署やなどに確認したうえで、確定申告を行いましょう。

（2）10年超所有軽減税率の特例

売却したマイホームなどの居住用不動産を10年超所有していれば、通常の税率より低い軽減税率を適用できるという特例です。

居住用財産の3,000万円の特別控除の特例と併せて適用できるので、3,000万円の特別控除の特例の適用を受けても譲渡所得（売却益）が出ている場合、この特例を適用すれば節税のメリットを受けることができます。

この特例の適用を受けるための要件は、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例と同じですが、売却した不動産を、売却した年の1月1日現在において、10年を超えて所有していなければいけません。

また、前年、前々年にこの特例を受けていないことも必要要件となります。

6.損失が発生して譲渡所得がマイナスの場合は？

居住用不動産を売却して、居住用財産の3,000万円の特別控除を受けなくても損失が発生し、譲渡所得がマイナスになる場合もあります。

そういった場合に、一定の要件を満たすことで給与所得など他の所得と損益通算することで所得税の還付を受けたり、所得税が軽減できたりする特例があります。

もちろん、確定申告を行うことが必要ですが、具体的に説明します。

（1）居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

この特例は、5年を超えて所有している居住用不動産を売却して、新しい居住用不動産に買い換えることが条件です。

この場合、一定の要件を満たせば、不動産売却で生じた損失をその年の給与所得や他の所得から控除（損益通算）することができ、損益通算を行っても控除しきれなかった損失は、翌年以降3年間に繰り越して控除することができます。

また、住宅ローン控除との併用も認められています。

適用要件は以下の通りです。

【売却した居住用不動産の要件】
・所有期間5年以上
・住まなくなった日から3年後の年の12月31日までに譲渡すること

【買い換えた居住用不動産の要件】
・床面積50平方メートル以上
・買い換えた居住用不動産を購入した年の12月31日において、10年以上の住宅ローンがあること
・売却した年の前年から翌年までの3年の間に買い換えること

など

その他、親子や夫婦など特別な関係の間で売買しないことなどの要件もあります。

詳細については、管轄する税務署などで確認しましょう。

（2）特定居住用財産の譲渡損失の損益通算と繰越控除の特例

この特例は、5年を超えて所有する居住用不動産を売却して、売却の契約日の前日時点で、住宅ローンの期間は10年以上あることが条件となります。

この場合、一定の要件を満たせば、不動産売却で生じた損失をその年の給与所得や他の所得から控除することができ、損益通算を行っても控除しきれなかった損失は、翌年以降3年間に繰り越して控除することができます。

ただし、居住用不動産の売却の契約日の前日時点における住宅ローンの残高から売却価格を差し引いた金額が、損益通算の限度額となります。

7.譲渡所得の計算方法

それでは、譲渡所得の計算方法について詳しく説明しますので、よく確認しましょう。

（1）譲渡所得の計算方法

まず、譲渡所得の計算式は以下の通りです。

譲渡所得＝収入金額－（取得費＋譲渡費用）

そして、譲渡所得から特別控除を差し引いた金額を課税譲渡所得といい、納めるべき所得税の計算のもととなります。

課税譲渡所得＝譲渡所得－特別控除

次に、譲渡所得の各項にどのようなものが含まれるのか、具体的に説明します。

・収入金額

収入金額とは売却代金のことです。

・取得費

取得費とは、その不動産を購入した時に支払った一切の代金です。

具体的には以下のようなものがあります。

＜取得費として加算できるもの＞
・その不動産の購入代金
・その不動産を購入した時に不動産業者へ支払った仲介手数料
・その不動産を購入した時に支払った、登録免許税、不動産取得税、印紙税
・その不動産を購入した時に支払った測量費
・購入した不動産に賃借人がいた場合に、その賃借人を立ち退かせるために支払った立退き料
・その不動産を購入し、建物等を新築するために行った既存建物解体費用

など

取得費のうち、注意しなければならないのが「建物の減価償却」です。

建物は土地と違って、年数が経過すると古くなり、価値が減っていきます。

そのため、価値が減った分を建物の購入代金相当分から「減価償却費」として、差し引かなければなりません。

減価償却費は以下の計算式で求めることができます。

減価償却費＝建物取得価格×0.9×償却率×経過年数

＜主な建物の耐用年数と償却率＞

参考：国税庁HP　主な減価償却資産の耐用年数（建物・建物附属設備）より
https://www.keisan.nta.go.jp/survey/publish/34255/faq/34311/faq_34354.php
https://www.keisan.nta.go.jp/survey/publish/53914/faq/54014/faq_54028.php

例えば、3,000万円で購入した木造の家（土地分：2,000万円・建物分1,000万円）を築20年で売却した場合、減価償却費は1,000万円×0.9×0.031×20年＝558万円となり、取得費としては3,000万円－558万円＝2,442万円となります。

また、購入時の売買契約書や領収書などの関係書類を保管してあれば、取得費を計算することができますが、紛失してしまうこともあるでしょう。

その場合は、取得費を「概算法」といわれる計算方法で算定します。

【概算法の計算式】
取得費＝収入金額×5％

概算法を採用した場合は、実際の取得費より金額がかなり低くなってしまい、売却益が大きくなるため、納税額も増えてしまいます。

それを避けるためにも、購入時の売買契約書や領収書などの関係書類は、できる限り保管しておきましょう。

・譲渡費用

譲渡費用とは、不動産を売却する時に発生した費用をいい、該当する費用は以下の通りとなります。

＜譲渡費用に該当するもの＞
・不動産を売却した時に不動産仲介業者へ支払った仲介手数料
・不動産を売却した時に支払った印紙税
・不動産を売却した時に支払った測量費
・売却した不動産に賃借人がいた場合に、その賃借人を立ち退かせるために支払った立退き料
・土地を売却するために、土地上の建物を解体した場合の既存建物解体費用

など

（2）長期譲渡所得と短期譲渡所得

譲渡所得は、「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」の2種類に分かれます。

譲渡した年の1月1日時点で、その不動産の所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」、所有期間が5年超の場合は「長期譲渡所得」、といいます。

それぞれの税率は以下の通りとなります。

（※）平成25年から平成49年までは、復興特別所得税として基準所得税額の2.1％がそれぞれ加算されます。

また、10年超所有軽減税率の特例が適用された場合、税率は以下の通りとなり、長期譲渡所得の場合より軽減されます。

（※）平成25年から平成49年までは、復興特別所得税として基準所得税額の2.1％がそれぞれ加算されます。

参考：国税庁HP　No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)　より
（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1440.htm）
国税庁HP　 No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例より
（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3305.htm）

課税譲渡所得に該当する税率をかけて、納税すべき譲渡所得税が計算されます。

8.譲渡所得税の計算事例

ここでは、例を使って不動産売却をした場合の譲渡所得税の計算をしてみましょう。

（1）事例その1

【マイホームを売却した場合】
売却代金：5,000万円
購入代金：2,000万円（木造・建物価格1,000万円）
購入時の諸費用：100万円
売却時の諸費用：200万円
所有期間：9年

まず、譲渡所得を計算します。

建物の減価償却費＝1,000万円×0.9×0.031×9＝251.1万円
譲渡所得＝5,000万円－（2,000万円－251.1万円＋100万円＋200万円）＝2,951.1万円

課税譲渡所得＝譲渡所得－特別控除となりますので、今回は、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例を適用すると、

課税譲渡所得＝2951.1万円－3,000万円＜0

となります。

課税譲渡所得はありませんので、納めるべき譲渡所得税はゼロとなります。

（2）事例その2

【マイホームを売却した場合】
売却代金：1億円
購入代金：2,000万円（木造・建物価格1,000万円）
購入時の諸費用：100万円
売却時の諸費用：400万円
所有期間：25年

まず、譲渡所得を計算します。

建物の減価償却費＝1,000万円×0.9×0.031×9＝251.1万円
譲渡所得＝1億円－（2,000万円－251.1万円＋100万円＋400万円）＝7,751.1万円

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例を適用し、課税譲渡所得を求めると、

課税譲渡所得＝7,751.1万円－3,000万円＝4,751.1万円

となります。

最後に適用税率により、譲渡所得税を計算します。

所有期間が25年ですので、10年超所有軽減税率の特例を適用します。

【課税譲渡所得6,000万円以下の税額】
所得税　→　4,751.1万円×10.21％＝485.1万円
住民税　→　4,751.1万円×4％＝190万円
合計　　→　675.1万円

となります。

9.確定申告に必要な書類

不動産を売却した場合に行う確定申告において、主な必要書類は以下の通りです。

（1）税務署で取得する書類

・確定申告書B様式

確定申告書B様式は、所得の種類にかかわらず、だれでも使用できる申告書です。

・分離課税申告書

給与所得などと不動産売却による譲渡所得の分離課税を申告するための書類です。

それぞれの納税額を計算し、納税額の合計を算出します。

・譲渡所得の内訳書

売却した不動産の概要や売却金額、譲渡費用などを記載する書類です。

これらの書類は、国税庁のホームページからもダウンロードできます。

（2）自分で用意する書類

・購入時および売却時の売買契約書

売却した不動産の購入時の売買契約書（コピー可）と売却時の売買契約書（コピー可）が必要となります。

・売却した登記事項全部証明書

土地・建物分すべてを用意します。

不動産の所在地を管轄する法務局で取得できます。

・仲介手数料などの領収書

売却した不動産の購入時および売却時に不動産業者に支払った仲介手数料の領収書（コピー可）が必要となります。

その他、取得費や譲渡費用に係る費用の領収書があれば用意しましょう。

（3）その他の必要書類

・戸籍の附票

売却した不動産の所在地と住民票の住所が違う場合に必要となります。

「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」など、各種特例を適用する場合に同時に提出します。

・住宅ローン残高証明書

「居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」や「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算と繰越控除の特例」を適用する場合に必要となります。

前者の場合は買い換えた居住用不動産の、後者の場合は売却した居住用不動産の残高証明書を用意しましょう。

10.確定申告書の書き方

最後に確定申告書の書き方についてですが、国税庁のホームページ内にある「確定申告書等作成コーナー」を参考にすると、パソコンで手順通りに作成することができます。

参考：国税庁HP　所得税（確定申告書等作成コーナー）

また、手書きをする場合には申告書類をダウンロードして印刷しましょう。

参考：国税庁HP　確定申告書、青色申告決算書、収支内訳書等

わからないことや不明点については、管轄する税務署や前述の無料相談コーナーなどに行って確認するとよいでしょう。

また、必要に応じて税理士などに相談することも検討してください。

11.まとめ

確定申告の基礎知識と不動産を売却した場合の確定申告について説明してきました。

税金は、情報を知らないことで結果的に損をしている･･･ということがよくあります。

不動産売却においては、さまざまな特例があります。

売却して譲渡益が出た場合はもちろんのこと、譲渡損失が出た場合も適用できる特例があるため、正に知らないと損をしてしまいます。

これらの知識を身に付けたうえで、手間はかかりますが確定申告を行うことが非常に大切といえるでしょう。