土地区画整理事業とは？流れや換地・清算金について解説！

土地の形状がいびつで、道路がけもの道のように狭く、土地所有者以外には誰も訪れないような地区があります。

このような地区が広ければ、そのエリアは発展せずに地元住民には先細りの将来しかありません。

こうした地区を人々が住みやすく、集まりやすいようなまちづくりをするための手法として「土地区画整理事業」がありますが、一般的にはなじみのない事業なのではないでしょうか？

そこで今回は

・土地区画整理事業の定義や概要
・土地区画整理事業の仕組みや流れ
・土地区画整理事業のメリット・デメリット

などについて解説します。

この記事を読んで「土地区画整理事業」の基本を身に付け、万一あなたの周辺で事業が計画された際には、ぜひ積極的に参加してください。

土地区画整理事業とは

土地区画整理事業の定義

土地区画整理法第2条において、土地区画整理事業は「都市計画区域内の土地について、公共施設の整備改善及び宅地の利用の増進を図るため、この法律で定めるところに従って行われる土地の区画形質の変更及び公共施設の新設又は変更に関する事業」と定義されており、詳細については下記の通り定められています。

（定義）
第二条　この法律において「土地区画整理事業」とは、都市計画区域内の土地について、公共施設の整備改善及び宅地の利用の増進を図るため、この法律で定めるところに従って行われる土地の区画形質の変更及び公共施設の新設又は変更に関する事業をいう。
2　前項の事業の施行のため若しくはその事業の施行に係る土地の利用の促進のため必要な工作物その他の物件の設置、管理及び処分に関する事業又は埋立若しくは干拓に関する事業が前項の事業にあわせて行われる場合においては、これらの事業は、土地区画整理事業に含まれるものとする。
3　この法律において「施行者」とは、土地区画整理事業を施行する者をいう。
4　この法律において「施行地区」とは、土地区画整理事業を施行する土地の区域をいう。
5　この法律において「公共施設」とは、道路、公園、広場、河川その他政令で定める公共の用に供する施設をいう。
6　この法律において「宅地」とは、公共施設の用に供されている国又は地方公共団体の所有する土地以外の土地をいう。
7　この法律において「借地権」とは、借地借家法（平成三年法律第九十号）にいう借地権をいい、「借地」とは、借地権の目的となっている宅地をいう。
8　この法律において「施行区域」とは、都市計画法（昭和四十三年法律第百号）第十二条第二項の規定により土地区画整理事業について都市計画に定められた施行区域をいう。
引用元：総務省行政管理局運営　e-Gov　電子政府の総合窓口　より

この条文をわかりやすく言い換えると「道路や公園などの公共施設の整備・改善および土地の利便性や資産価値の向上を目的として、公共施設を新設・改修して一体的に整備し、また、それと同時に土地の形状もきれいに区画し住みよい街を作ろう」という意味になります。

土地区画整理事業は、「まちづくり」の代表的な手法のひとつであり、戦後復興や阪神大震災などの災害復興、あるいはニュータウンなどの開発などに用いられています。

「まちづくり」の基本は、みんなが住みよいまちづくりのプランを作成し、安全で快適なまちをみんなで協力して実現することにあります。

都市計画と土地区画整理事業のつながり

都市計画の目的は、都市計画法第1条において次のように定められています。

（目的）
第一条　この法律は、都市計画の内容及びその決定手続、都市計画制限、都市計画事業その他都市計画に関し必要な事項を定めることにより、都市の健全な発展と秩序ある整備を図り、もって国土の均衡ある発展と公共の福祉の増進に寄与することを目的とする。
引用元：総務省行政管理局運営　e-Gov　電子政府の総合窓口　より

この法律に定められている「都市の健全な発展と秩序ある整備を図り、もって国土の均衡ある発展と公共の福祉の増進に寄与する」という部分が都市計画の基本です。

都市計画にはいくつかの種類があり、主な種類を下の表にまとめました。

＜都市計画の主な種類＞

土地区画整理事業は都市計画における「市街地開発事業」のひとつであり、都市計画を行うエリアである都市計画区域内のみにおいて行われる事業となります。

次に、これらの都市計画を決定する大きな流れは

となります。

ひとつずつ見て行きましょう。

都市計画区域を指定する

都市計画区域の指定は都道府県が行いますが、複数の都道府県にまたがるような場合には国（国土交通大臣）が指定します。

線引きを行う

都道府県は、都市計画区域内において無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を図るために必要があれば、市街化を促進する地域と抑制する地域を決めることができます。

この場合、市街化を促進する区域のことを「市街化区域」、市街化を抑制する区域を「市街化調整区域」といい、どちらにも定められていない区域を「非線引き区域」といいます。

市街化区域と市街化調整区域に分けることを法律上は「区域区分」といいますが、一般的には「線引き」と呼んでいます。

土地利用を決定する

商業地域や住居系地域、工業地域などの用途地域や、高度地区などの地区計画など「地域地区」を決めます。

道路・公園・下水道などの公共施設を造る

市街化区域および非線引き区域においては、道路・公園・下水道など、都市の形成に必要な施設を「公共施設」を造る必要があります。

また、住居系の用途地域においては、小・中学校も造ることとなります。

市街地の整備を行う

土地区画整理事業や市街地再開発事業などを通じて、安心・安全・快適な市街地の整備を行います。

都市計画の決定

都市計画の決定権者は都道府県または市町村となり、都市計画区域などの都市計画の根幹にかかわる大規模なものは都道府県が、地区計画などの小規模なものについては市町村が決定します。

都市計画と土地区画整理事業

このように、都市計画とは、適正な「まちづくり」を計画的に誘導し、人々の健康かつ文化的な生活や機能的な土地活用および公共施設の整備を行って、秩序ある市街地の形成を行うことを目的としています。

土地区画整理事業の仕組み

土地区画整理事業のスキーム

例として、下図のように道路や公園などの公共施設が整備されておらず、各々の宅地も不整形な地区があるとします。

＜土地区画整理事業前のイメージ＞

このような地区では、人々が快適な生活を行うことが難しく安全性も担保されないリスクがあります。

そのため、下図のように土地の区画を整えて、土地の利用効率を向上させるとともに、道路・公園・下水道などの公共施設を適切に整備・改善するなど、まちづくりを行う必要があります。

＜土地区画整理事業後のイメージ＞

このように、土地区画整理事業のスキームとは、各土地所有者から少しずつ土地を提供（減歩という）してもらい、その土地を道路や公園などの公共用地に充てたり、その一部（保留地という）を売却して、整備工事などの事業費に充てたりすることとなります。

上の事例での、各土地所有者の所有地の提供面積（減歩分）と道路・公園・保留地の充当分は下の表の通りとなります。

＜土地区画整理事業における土地面積の推移＞

このように、土地区画整理前にA・B・C・D・Eが所有していた不整形な土地や幅員の狭い未整備な道路を、区画整理を行うことによってA・B・C・D・Eが所有していた土地の一部を提供（減歩）してもらい、道路10・公園60・保留地30に充当して整備します。

各土地所有者は、土地の面積自体は従前より減りますが、整形地となることで使い勝手がよくなり、道路や下水道、公園などの公共施設が整備されることで資産価値が向上することになります。

なお、各土地の区画整理のイメージは下図の通りとなります。

＜各土地の区画整理のイメージ＞

いびつな部分を減歩して、整形な土地となった部分を換地として充当します。

減歩には、道路や公園に充てる公共減歩と保留地に充てる保留地減歩があります。

ここで、換地・公共減歩・保留地減歩について確認しましょう。

換地

区画整理前の土地を、区画整理によって整形な土地に変更して交付することを換地といいます。

区画整理後の各土地は、区画整理前の土地の位置・面積・環境・利用状況などに応じて適正に配置されます。

ただし、換地後の土地の位置が従前の土地を位置と変わる可能性がありますので注意が必要です。

また、現在の土地に対する所有権・地上権・賃借権などの権利関係は、換地に移行されると土地区画整理法第104条に定められています。

（換地処分の効果）
第百四条　前条第四項の公告があった場合においては、換地計画において定められた換地は、その公告があった日の翌日から従前の宅地とみなされるものとし、換地計画において換地を定めなかった従前の宅地について存する権利は、その公告があった日が終了した時において消滅するものとする。
2　前条第四項の公告があった場合においては、従前の宅地について存した所有権及び地役権以外の権利又は処分の制限について、換地計画において換地について定められたこれらの権利又は処分の制限の目的となるべき宅地又はその部分は、その公告があった日の翌日から従前の宅地について存したこれらの権利又は処分の制限の目的である宅地又はその部分とみなされるものとし、換地計画において換地について目的となるべき宅地の部分を定められなかったこれらの権利は、その公告があった日が終了した時において消滅するものとする。
（以下省略）
引用元：総務省行政管理局運営　e-Gov　電子政府の総合窓口　より

公共減歩

地区内に新たに設ける道路や公園などの公共施設を造るための用地（公共用地）は、原則として地区内の土地所有者が少しずつ土地を提供することによって生み出します。

このように、公共施設の用地に充てるために土地所有者の土地が減ることを公共減歩といいます。

保留地減歩

土地区画整理の事業費は、国・都道府県・市町村などの補助金や負担金を原資とする場合もありますが、事業費の全部または一部を土地所有者が負担しなければならない場合もあります。

この場合、原則として、地区内の各土地所有者が少しずつ土地を提供し合って保留地を設け、その保留地を売却して事業費に充てることがあります。

このように、保留地を設けるために土地所有者の土地が減ることを保留地減歩といいます。

公共減歩も保留地減歩も、各土地所有者が一律に負担するのではなく、それぞれの土地の状況や換地後の土地の評価などをもとに決められます。

土地区画整理事業の施行者

土地区画整理事業の施行は、大きく分けて「地方公共団体などによる公的施行」と「土地区画整理組合による民間施行」の2つがあります。

公的施行の施行者には、国・都道府県・市町村・都市再生機構・住宅供給公社などあり、市街地開発事業として土地区画整理事業を行うため、市街化区域および非線引き区域内でのみ事業を行うことができます。

公的施行の代表的な事例は、主に駅周辺の市街地や高速道路のインターチェンジ周辺などで行われています。

それに対して、民間施行は都市計画区域内であればどこでも施行することができます。

つまり、公的施行ではできなかった市街化調整区域内での事業も可能ということになります。

民間施行の施行者は、その地区の地権者（土地所有者や借地権者）によって設立される土地区画整理組合が主ですが、その他にも個人（複数人による共同の場合もあり）、区画整理会社などの場合もあります。

民間施行は、公的施行より広い範囲で事業を行うことができるのが特徴です。

土地区画整理事業における権利者

土地区画整理事業における権利者とは、土地所有者とその土地の借地権者（両者を合わせて、いわゆる地権者という）のことをいい、建物を借りている借家人は権利者にはなることはできません。

民間施行の施行者である土地区画整理組合を設置する場合には、権利者だけが組合員となることができます。

この場合の土地所有者とは、登記所に保管されている登記簿謄本に所有権者として登記されている人を指し、仮登記されている人や売買契約締結のみで未登記の買主などは権利者となることはできません。

借地権者とは、借地借家法に定める建物の所有を目的とした地上権者や賃借権者を指します。

ただし、借地権が登記されていなくても組合設立前に申告することにより、権利者となることが可能です。

権利者の主な権利は、総会における議決権・役員等の被選挙権・役員解任の請求権などがあり、主な義務としては定款および総会等により決定した事項の遵守や許可、認可命令に従うこと、賦課金の負担等があります。

土地区画整理事業の流れ

土地区画整理事業の大きな流れは下の図の通りです。

＜土地区画整理事業の流れ＞

各工程について見ていきましょう。

まちづくりの基本調査等

まず、住民説明会や意識調査などを通して、地権者を中心とした地元住民とまちづくりのプランについて協議します。

こうした事前活動によって地元関係者との合意を形成していき、同時に施行区域・区画整理設計・実態調査などの基本調査等を行います。

都市計画の決定

土地区画整理事業の施行区域を都市計画決定します。

都市計画決定については、公的施行の場合は必須ですが、民間施行の場合は都市計画決定を行わなくとも事業の施行が可能です。

事業計画の決定

施行者が、準拠すべき規則である施行規程（組合の場合は定款）や事業計画等を決定します。

事業計画には、施行区域・設計の概要・事業施行期間・資金計画等を記載して、都道府県知事の認可を受けることになります。

＜土地区画整理組合定款のイメージ＞

土地区画整理審議会・総会の設置

施行地区内の地権者から、選挙により代表として委員を選出して審議会を設置し、換地計画や仮換地指定などについて審議等を行います。

組合施行の場合は、組合員の総会において議決を取ることになります。

換地設計や仮換地の指定

土地区画整理事業により再編される土地（換地）の設計を行います。

また、将来的に換地となる土地（仮換地）の位置や範囲を指定します。

これにより、各地権者は住宅等の建築が可能となります。

＜仮換地の指定（仮換地図）の事例＞

仮換地とは土地区画整理事業特有のキーワードですので、もう少し具体的に説明します。

土地区画整理事業において、土地造成工事中は従前の土地が使用できなくなるため、代わりの土地が指定されることになり、その土地のことを仮換地といいます。

仮換地指定後は、仮換地を従前の土地と同じように使用収益することができるため、仮換地上に建物を建てることが可能であり、建物の登記も行うことができます。

ただし、土地の権利は換地処分の公告の日までは従前の土地のままとなり、換地処分が行われた時点で土地に関する権利関係が換地に移ることになります。

建築物の移転・道路工事等

仮換地の指定を受けて、各地権者は建物の移転工事を行います。

その他、道路の造成や公園の整備、宅地造成工事などが実施されます。

換地計画・換地処分

土地区画整理を施行するために、各土地をどの土地に割り当てるのかという換地計画を決定し、従前の土地上の権利（所有権や借地権など）を換地上に移行します。

これにより、清算金も確定します。

土地区画整理事業が行われる場合、各地権者は換地処分（換地が実行されたこと）後の自分の土地のイメージを事前に確認することが大切です。

土地・建物の登記

施行者が、施行地区内の土地や建物の変更に伴う登記を一括して実行します。

それに合わせて、地区内の町名や地番の整理や変更も行います。

＜土地区画整理事業による登記の事例＞

上の事例は、従前の土地1筆に対して1筆の換地が定められた事例です。

換地処分の効力が生じると、与えられた換地（2149番4）は、従前の土地（1257番1）と同じとみなされ、従前の宅地に関する権利関係が原則としてそのまま換地に移行します。

地積の他に換地処分後の地番や地目も従前の土地と異なっており、施行者によって変更が行われていることがわかります。

また、赤線部分を確認すると、登記の原因が土地区画整理によるものであることが記録されています。

清算金の徴収・交付

換地について、各地権者間の不均衡是正のために、各地権者に対して金銭による清算を行います。

清算金については、換地の面積が従前の土地面積より過多の場合は、その過多となる面積×土地単価＝超過分に当たる金銭を徴収されることとなり、過少の場合は不足額に相当する金銭が交付されることとなります。

このように、換地面積を金銭によって調整することを清算といいます。

事業の終了・組合解散・清算

公的施行の場合は、清算金の徴収・交付の手続きをもって土地区画整理事業が終了します。

一方、民間施行の場合は、都道府県知事による組合解散の認可を受けた後、清算事務を行い、決算報告書の承認を経て事業が終了します。

土地区画整理事業のメリット・デメリット

続いて、土地区画整理事業のメリット・デメリットについて見てみましょう。

土地区画整理事業の主なメリット

まずは、土地区画整理事業の主なメリットについてまとめますので、確認しましょう。

・土地の形状が整形となるうえに境界も確定するため、土地の価値が上がる
・住宅地や商業地として計画的に整備されるため、住みよいまちづくりができる
・すべての地権者が参加して、民主的に事業を進めることができる
・既存のコミュニティをより良い形で維持することができる
・生活道路やサービス道路が整備されるため、交通事故や火災（特に延焼や消防車の進入不可）のリスクが減り安全性が増す
・下水道などの排水設備が整備され、衛生的な環境となる
・公園や緑地が整備され、環境面が良好となる
・商業が盛んになることで雇用の機会が増大する
・町名や番地、住居表示が整備され、わかりやすいまちづくりができる
・住みやすいまちづくりが行われることにより、生活水準が向上する
・その地区の活性化のみならず、自治体の活性化や財政の強化にもつながる
・公的施行の土地区画整理事業の場合、所得税の優遇措置を受けることができる

このように、非常に多くのメリットがあることがわかります。