土地探しの注意点10選！後悔しない為のポイント解説します

土地などの不動産は、人生において購入するもの中で最も高価なものと言っても過言ではありません。

一度購入すれば、使わずにそのままとっておいたり、おいそれと買い替えたりすることは難しいでしょうし、安易に購入することもNGです。

しかし、土地探しを必要以上に恐れることはありません。

ポイントだけ押さえれば、後は信頼できるパートナーや協力者の助けを借りながら、理想の住まいを建てることができる土地を見つけることができるのです！

コストパフォーマンスやスピードを重視するのであれば、建売住宅を購入したり中古住宅をリフォームしたりする方法もありますが、自分のライフスタイルに合った住まいづくりを目指すのであれば、やはり、土地を購入して家を建てる方法がよいでしょう。

そこで今回は、住まいを建てるための土地探しにフォーカスして、後悔しないための10のポイントについて徹底解説します。

土地購入の流れ

まずは、実際の土地探しをする前に、土地を購入する場合の大きな流れについて把握しておくことが大切です。

＜土地を購入する場合の大きな流れ＞

土地探しの開始から決済引渡しまで、概ね上の図の通り取引が進んでいきます。

何を事前に準備しておくのか、どのタイミングで何をするべきかなど、取引の大きな流れを理解しておくことで、土地探しに失敗するリスクを軽減できるばかりでなく、適切な準備を行うことができます。

その結果、取引における損失、ムダやモレを防ぐことができますので、この流れは頭に留めておきましょう。

大きなステップとしては、

ステップ0：土地を探す前にやるべきこと
ステップ1：資金計画・物件探し・物件調査
ステップ2：購入申込み（買付提出）・条件交渉・重要事項説明・契約締結
ステップ3：住宅ローン申込み・残金決済・物件引渡し

となります。

そこで次章以降で、これらのステップを通じて注意するべき10のポイントについて、詳しく解説していきます。

ポイント1：自分にとって「いい土地」を明確にイメージしておく

土地を探す前にまずやっておくべきことは、住みたい家のイメージを明確にしたうえで、自分にとってのいい土地とはどのような土地なのかを、しっかりとイメージしておくことです。

こうしてイメージを明確に持つ前に、土地を購入しては絶対にいけません。

なぜなら、限られた予算の中で土地ありきのマイホーム計画を進めてしまうと、希望していた建築プランや仕様を妥協しなければならない可能性が高いためです。

一般に「いい土地」というと、最寄駅に近くて利便性の高い土地やめったに売却物件が出ないエリアの土地など、人気や資産価値が高い土地をイメージしがちです。

特に、不動産のプロである不動産会社には、その傾向が強いかもしれません。

しかし、「いい土地」の定義や要素は、人の価値観により異なるのです。

前記のような資産価値の高い土地を「いい土地」とする価値観の人もいれば、都市部から遠くとも自然豊かな土地を「いい土地」とする価値観の人もいるでしょう。

また、土地を探している人の中には、次のような土地を「いい土地」だと定義する人も多くいます。

・近隣住民の間で良好なコミュニティが形成されており、人間関係に苦労がない土地
・その土地ならではの魅力と個性に溢れている土地
・自分が生まれ育った環境に似ていて、何となく懐かしくしっくりとくる土地
・人情味のある商店街や街並みが周辺にある土地
・古くから人々が住んできた歴史が感じられ、地盤も良いとされている土地
・若い人ばかりでなく、さまざまな世代の世帯で形成されている土地

このように、「いい土地」の定義はさまざまですが、大切なことは土地を探す前に自分にとっての「いい土地」のイメージを明確にしておくことです。

そこさえブレなければ、土地を買ってから「こんなはずじゃなかった！」といった後悔をするリスクを大きく減らすことができます。

ポイント2：自分が望む「理想の住まい」をイメージする

「いい土地」のイメージを明確に持ちましたら、次は自分が望む「理想の住まい」のイメージを明確にします。

土地探しには、エリア・立地・土地面積・売買価格・交通の便・最寄駅からの距離・周辺環境などさまざまな要素が絡んでくるため、つい「理想の住まい」のイメージを忘れ、惑わされてしまいがちです。

最も大切なことは、「その家でどういう生活を送りたいのか」ということです。

自分の理想とする住まいで質の高い暮らしを送りたいために、土地を探して家を建てようと決断したことを忘れてはいけません。

妥協できるのであれば、割安な建売住宅でもよいはずです。

そのためには、「理想の住まい」のイメージについて、家族と意見を合わせておくことが大切です。

・陽当たり抜群のサンルームでペットと戯れたい
・趣味の自転車に囲まれる住まいで暮らしたい
・好きなオートバイや車を飾れる住まいに暮らしたい
・夏には開放的なウッドデッキテラスで友人とバーベキューがしたい
・坪庭を眺めることができるお風呂に入りたい

など、「こんな空間でこんな暮らしがしたい」というテーマがたくさんあるはずです。

こうしたテーマについて、「絶対譲れないもの」「妥協してもよいもの」「見送るべきもの」など家族とよく話し合って、優先順位を決めましょう。

そして、「理想の住まい」のイメージが確立したら、先ほどの立地や土地面積など、その他の要素についても家族で話し合い、2～3つ程度の優先順位を決めておくとよいでしょう。

こうした優先順位を決めることは、土地探しをするために欠かせないことですが、後に住まいづくりの相談を建築家などの専門家とする際にも非常に役立ちます。

条件や優先順位を整理せずに、「理想の住まい」のイメージを明確にしないまま土地を探した場合は、せっかくいい土地を見つけることができても、購入の決断が遅れてしまい他の買い手に取られてしまったり、不動産会社に勧められるままに土地を購入してしまったりするリスクがありますので注意が必要です。

ポイント3：資金計画を策定する

土地探しを始める前（または初めの段階）に、資金計画を策定しておくことが重要です。

必ずしも当初の資金計画の通り進めることができるとは限りませんが、基本的な資金計画を立てておけば、変更や変動があった場合の対応を慌てず速やかに行うことができます。

「いくら借りることができるか」ではなく「いくらなら無理なく返せるか」

理想の住まいづくりには資金が必要ですが、資金計画で大切なことは「いくら借りることができるか」ではなく「いくらなら無理なく返せるか」という視点でスタートすることです。

せっかく理想の住まいを手に入れても、ローン返済などに無理があれば暮らし圧迫されてしまい、最悪の場合はローン滞納などにより、その住まいを手放さなければならないケースもあり本末転倒です。

そのため、住宅ローンを「いくら借りることができるか」という資金計画を立てるのではなく、「いくらなら無理なく返せるのか」という数字を逆算して、資金計画を立てましょう。

つまり、理想の住まいづくりの総予算は、「自己資金＋無理なく返済できる借入額」ということになります。

そのうえで、総予算を「土地代」「建築工事費」「諸経費」「その他の費用」に配分するとよいでしょう。

「無理なく返済できる借入額」はどうやって決める？

理想の住まいづくりを実現するための総予算は「自己資金＋無理なく返済できる借入額」と説明しました。

「自己資金」は、現実的に手元にあるため把握できますが、「無理なく返済できる借入額」はどのように決めたらよいのでしょうか？

「無理なく返済できる借入額」を決めるためには、家族の生活設計であるライフプランニングを立てましょう。

人生には、就職・結婚・子供の誕生・住宅取得・子供の入学・子供の教育・定年・子供の結婚・老後資金の準備など、いくつかのライフイベントがあります。

これらのライフイベントにおいて、どの時期にどのくらいのお金がかかるのかをあらかじめ予測して準備しておくことがライフプランニングです。

＜ライフイベントとは＞

子供の誕生とともに発生する教育費や定年後の老後資金など、将来的に必要な費用は住宅取得に関する費用だけではないため、ライフプランニングによって必要な資金を予測できる範囲で把握しておくことが大切なのです。

子どもの教育費を例にとってみます。

＜幼稚園から大学までの教育費の概要＞

※各数字はそれぞれ1年分の費用等を表しています。
引用元：文部科学省ホームページ　「平成28年度子供の学習費調査」より
独立行政法人日本学生支援機構ホームページ　「平成28年度学生生活調査」より

上の統計データは、文部科学省が実施した「平成28年度子供の学習費調査」および独立行政法人日本学生支援機構が実施した「平成28年度学生生活調査」から抜粋したものです。

これらのデータによると、幼稚園から大学までの19年間をすべて国公立に通った場合の教育費は約800万円、すべて私立に通うと約2,314万円かかるという統計結果が出ています。

この他にも、学習塾などの費用も発生すると考えると、理想の住まいづくりとともにマネープランをきちんと立てておくことが必要であることがわかります。

土地購入前に建築家などの専門家に相談しよう

いい土地が見つかったら、購入前に必ず建築家や工務店、ハウスメーカーなどの専門家に遠慮なく相談しましょう。

土地を扱っている不動産会社は、不動産的価値でその土地を判断します。

「この土地は将来必ず値上がりしますから！」と言われても、理想の住まいづくりをして永住しようと考えている人にはあまり価値のないことです（まぁ、悪いことではありませんが）。

あるいは、「整形地で地形のよい土地です！」といわれても、イメージしている理想の住まいのプランを実現できる土地かどうかはわかりません。

土地を決める前には、必ず建築家や工務店、ハウスメーカーなどの専門家に相談し、自分が希望する理想の住まいのプランを入れることができる土地なのか、という視点で的確な意見をもらうことが大切です。

専門家の視点でプランの検証をし、建築費の総予算なども把握しておくことによって、万全な資金計画ができていきます。

「土地探しは建築家などの専門家と一緒に進める」という意識でいれば、失敗や後悔のない土地の購入ができます。

同様に、資金計画や資金調達などに関しては、ファイナンシャルプランナーなどの専門家やハウスメーカーのファイナンス部門、金融機関などに事前に相談するとよいでしょう。

ポイント4：住まいづくりにかかる諸費用を把握しておこう

住まいづくりには、土地代金、建築工事費の他にも諸費用がかかります。

じつは、これらの諸費用はついつい忘れがちですが、バカにならない金額となることが多いのです。

そのためにも、どのような費用が発生するのか、あらかじめ把握しておくことが大切です。

地盤調査費用・地盤改良工事費用

軟弱地盤のリスクがある場合、地盤の強度を調べるために地盤調査を行います。

調査費用の目安は5万円程度ですが、調査の結果、建物を建てるためには別途地盤補強工事が必要となる場合があります。

一般的に、木造の建物であれば50万～100万円程度が工事費用の目安ですが、鉄骨造・鉄筋コンクリート造などの重量のある構造であれば、より高額な費用となる可能性があります。

ただし、軟弱地盤の性質によっては売主の瑕疵担保責任を問える場合もありますので、購入前に売り手に確認し、不動産会社ともよく相談したうえで重要事項説明や売買契約に臨みましょう。

設計料

注文住宅を建てる場合には、設計料が発生します。

設計図通りの建築工事が行われているかどうかをチェックする監理業務を含めた場合は、「設計監理料」と呼ばれます。

設計料は、設計を建築家などの設計事務所に依頼した場合と、工務店ハウスメーカーなどに依頼した場合で金額が異なります。

一般的に、設計事務所の場合は建築工事費の10～15％程度、工務店やハウスメーカーの場合は2～5％程度といわれています。

ただし、こだわりの強いデザインやプランなどを希望した場合には、その分費用が嵩む場合があります。

＜設計料の目安とは＞

上の事例のように、設計料の金額だけを見ると「建築家は高い！」と感じるかもしれませんが、建築家は施主（建築主）の立場から実際に工事を施工する工務店やハウスメーカーなどの施工業者に対応してくれます。

プロとして第三者的な立場で監理業務を行ってくれるのはもちろんのこと、建築工事費が予算オーバーとなれば施工業者と品質を下げない価格交渉も行ってくれます。

一方、工務店やハウスメーカーの設計料は、ただ単に建築工事の総予算から納得しやすい金額を割り振っているだけの場合もあります。

しかも、施工業者と監理者が一緒であるため、客観的に施工内容を検証する機能は薄いといえるでしょう。

こうした事情を考えると、建築家に設計監理を依頼することは決して高くないのかもしれません。

また、設計料は建築工事費用と同様に、設計開始時から建物の引渡しまでに3～5回程度に分割して支払うこととなります。

仲介手数料

土地を不動産会社の仲介によって購入した場合、その不動産会社に仲介手数料を支払います。

国土交通省の告示により定められた不動産売買における仲介手数料の上限額は、下記の表の通りとなります。

一般的には、仲介手数料の上限額＝売買価格×3％＋6万円（別途消費税）という速算式で求められます。

例えば、3,000万円の土地を不動産会社の仲介により購入した場合は、3,000万円×3％＋6万円＝96万円（別途消費税）ということになります。

注意しておくことは、この速算式で求められる金額は、あくまでも仲介手数料の上限額です。

つまり、この額を超えてはいけないという金額であり、この金額以下であっても全く問題ありませんので、値引きの交渉を行うことは可能です。

不動産会社に土地の仲介を依頼する場合には、仲介手数料の金額についてもあらかじめ確認しておくとよいでしょう。

登記費用

土地の所有権移転登記、建物の表題登記および所有権保存登記、住宅ローンを組むための抵当権設定登記などの各種登記が必要となります。

これらの登記には、税金である登録免許税のほか、司法書士への報酬などの登記費用がかかりますので注意しましょう。

登記費用の目安は、土地の筆数や融資額などによっても変わりますが、一般的には30万円～50万円程度を考えておきましょう。

地鎮祭・上棟式の費用

地鎮（じちん）祭とは、建築工事を始める前に土地の神（氏神）様を祀り、工事の無事を祈る儀式であり、安全祈願祭と呼ばれることもあります。

費用の目安は、神主さんへの玉串料やお供え物などを合わせて、5万円程度です。

＜地鎮祭の事例＞

一方、上棟（じょうとう）式は、柱や梁など建物の骨組みが完成し、棟木を上げるにあたってここまで無事に工事が進んだことへの感謝や完成を祈願する儀式です。

棟上げ（むねあげ）、建前（たてまえ）と呼ばれることもあります。

＜上棟式の事例＞

上棟式を行う場合は、職人さんたちへの御祝儀や宴席（直会（なおらい））などの費用がかかります。

費用の目安は、規模や行う場所（現場や料理屋など）によっても変わりますが、10万円～15万円程度をみておきましょう。

火災保険料

ほとんどの金融機関は、住宅ローンの融資に際して火災保険への加入を義務付けています。

ただし、必ずしも金融機関が勧める火災保険に加入する必要はなく、補償内容や期間、補償額、支払保険料を精査して、自分のライフプランに合った火災保険に加入しましょう。

地中障害撤去費用や境界確定測量費用

建築工事を始めた際に、敷地の地中に以前の建物の基礎部分やコンクリート片、瓦などのガラや大きな岩や石などの地中障害物が埋まっている場合、それらの地中障害物を撤去しなければ建築工事ができない場合があります。

現在ほど法規制が厳しくなく、環境に対する意識が低かった時代には、解体した建物の残骸などをそのまま地中に埋めていたことがありました。

これらの撤去費用は、「隠れた瑕疵」に該当して売主負担となるケースもありますが、売買契約前に責任の所在や費用負担について、不動産会社経由で売り手と決めておくことをオススメします。

境界確定については、原則、売主負担で確定測量を行い、境界を明示する義務があります。

もちろん、契約当事者の話し合いで決めることができますが、後々のトラブルを避けるためにも、基本的に境界確定した土地を購入することが原則です。

このように、住まいづくりの諸費用にはさまざまな費用があります。

該当しないものもあるでしょうが、念のため、諸費用として総予算の10～15％程度を見積って資金計画に入れておくとよいでしょう。

また、建物入居後に不動産取得税が課税される場合もありますので、あらかじめ注意しておきましょう。

ポイント5：2本立ての住宅ローンとつなぎ資金を上手に活用する

本立ての住宅ローンとつなぎ資金の活用方法

土地を購入して建物を建てる場合の流れ

原則として、住宅ローンは購入した家の引渡し日に全額実行されます。

新築の建売住宅や中古住宅を購入する場合は、このスキームで問題ないのですが、土地を購入して理想の住まいづくりを行う場合は、少しスキームが複雑となるため注意が必要です。

まずは、新築の建売住宅や中古住宅を購入する場合の取引の流れとお金の流れについて確認しましょう。

＜新築の建売住宅や中古住宅を購入する場合＞

買い手は、売買契約の締結時に手付金を売り手に支払います。

売買契約締結後に住宅ローンの契約を締結すると、残金決済/物件引渡し時に住宅ローンが実行されますので、住宅ローンで調達した資金により残金を支払い、所有権移転登記をして物件の引き渡しを受けます。

売買契約時には住宅ローンは実行されていませんので、手付金の分は自己資金で調達することとなります。

次に、土地を先行して購入し、その土地上に注文住宅を建築する場合の取引の流れとお金の流れを見てみましょう。

＜土地を購入して注文住宅を建てる場合＞

上の事例はあくまでも一例であり、実際には購入する土地の条件や売主の状況、工務店やハウスメーカー、金融機関の対応などにより、流れが変わる場合もあります。

まず、土地の契約時に手付金を自己資金で用意します。

その後、土地の決済引渡し時に土地代金の残金を支払って、土地の引渡しを受けることになります。

土地が自分の名義となりましたら、建築工事をスタートすることができます。

建築工事費は、工事の進捗状況に応じて工務店やハウスメーカーなどの施工業者に支払わなければなりません。

通常、工事着工時（1回目）に工事費の30％、建物の上棟時（2回目）に30％、竣工時に残りの40％を支払います。

ところで、原則、住宅ローンが実行されるタイミングは建物竣工時であるため、そのままですと土地代金の残金、建築工事の1回目・2回目の支払いを自己資金もしくは別の手段で資金調達しなければならないこととなります。

ここが注文住宅を建築する場合の大きなハードルといえるでしょう。

本立ての住宅ローンとつなぎ融資を活用する

そのハードルを2本立ての住宅ローンとつなぎ融資によって乗り越えることができます。

金融機関によっては、1本目の住宅ローン実行を土地代金の支払い時とし、2本目の住宅ローン実行を建物代金の最終支払い時とする住宅ローン契約がありますので、金融機関に相談するとよいでしょう。

ただし、建築工事着工時の1回目の建築工事費支払いと建物上棟時の2回目の建築工事支払いについては、別の資金調達方法を考えなければなりません。

それが「つなぎ融資」です。

土地取得後から建築工事費の最終支払い前までの支払いについては、つなぎ融資によって支払います。

つなぎ融資は元本返済の必要がなく、利息だけを支払います。

金融機関にもよりますが、つなぎ融資の金利は住宅ローンの金利より高くなることが一般的です。

ただし、工事着工から建物竣工までの期間だけですので、通常は6ヶ月程度と考えればよいでしょう。

設計の変更をしたり、建物プランの意思決定が遅れたりすれば、工期が延びることになり、その分金利負担が嵩みますので注意しましょう。

2本目の住宅ローンが実行された段階で、その資金によりつなぎ融資を全額返済することとなります。

この資金調達方法は、全体のスケジュールや資金計画がしっかりと策定できていないと、リスクの高いスキームとなりますので、計画や準備をきちんと行ったうえで上手に活用することがポイントです。

ポイント6：税制上の優遇措置を賢く活用する

資金調達の方法は、自己資金や住宅ローンなどの融資だけではありません。

マイホーム取得のための、さまざまな税制上の優遇措置を賢く活用することにより、理想の住まいづくりの夢が広がります。

ただし、両親などの協力が必要な方法ですので、事前によく話し合ってください。

住宅取得等資金贈与の特例を活用する

「住宅取得等資金贈与の特例」とは、平成27年1月1日から令和3年12月31日までの間に、父母や祖父母などの直系尊属からの贈与により、マイホームの新築、取得または増改築のための資金とした場合には、その一部の贈与税が非課税となる制度です。

＜非課税限度額の一覧＞

主な適用要件は下の図の通りです。

＜主な適用要件＞

引用元：国税庁ホームページ　No.4508　直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税　より

このように、一定の適用要件や金額の定めはありますが、適用できれば資金調達の方法として活用することができます。

ただし、この特例を活用した場合は、相続税における「小規模宅地等の特例」の適用が受けられずに相続税の負担が大きくなる可能性があります。

また、この特例は住宅ローン控除と併用することが可能ですが、住宅ローン控除の額に影響が出る可能性もあります。

こうした問題を避け、自分にとって最も効果的な税の優遇措置を活用するためには、税理士などの専門家に相談することをオススメします。

教育資金の一括贈与を受けた場合の贈与税の非課税制度

平成25年4月1日から令和3年3月31日までの間に、祖父母などの直系尊属から孫や子など30歳未満の直系卑属に対する1,500万円までの教育資金の贈与は非課税となります。

つまり、祖父母が孫の教育資金を援助することによって、結果的に理想の住まいづくりをした世代の家計負担を軽くするという効果が生まれます。

ただし、一定の適用要件を含めて複雑な制度となっているため、事前に税理士などの専門家や税務署などに確認するとよいでしょう。

この他にも、住宅取得後に住宅ローン控除などの制度を活用することができますので、あらかじめ調べておきましょう。

ポイント7：事前に土地の相場を調べておく

いい土地が見つかった場合に、その売買価格が適正であるのかを検証することが大切です。

価格の妥当性を検証するために、希望している土地の相場価格を客観的かつ具体的に把握しておけば、売り手との価格交渉にも必ず役立ちます。

相場価格の調べ方は次の3通りがあります。

公示価格を確認する

公示価格とは、国土交通省が毎年3月に発表している土地売買取引の基準価格と言われるものです。

公示価格は、公平かつ円滑な土地取引が行われることを目的として開示されています。

国土交通省の「土地鑑定委員会」が、全国の都市計画区域内に設定された標準地の1月1日時点の価格を評価しています。

公示価格と同様に、各都道府県が毎年7月1日時点の土地の評価価格を「都道府県基準価格」として、毎年9～10月頃に発表しています。

つまり、公示価格はその年の前半の価格、基準価格は後半の価格ということがいえます。

現在では、国土交通省が運営する「土地総合情報システム（http://www.land.mlit.go.jp/webland/）」というインターネットサイト内で「地価公示・都道府県地価調査」というページで検索することができます。

＜土地総合情報システム＞

＜公示価格・基準価格の調査事例＞

相続税路線価を確認する

相続税路線価は、相続税や贈与税を算定する場合の評価額であり、道路に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価格のことをいいます。

国税庁により毎年7月に発表されており、評価の時点は1月1日時点です。

ちなみに、相続税路線価は公示価格の80％程度で評価されています。

路線価は公示価格と異なり、道路ごとに微妙な評価の差が反映されているのが特徴です。

路線価は、国税庁が運営する「財産評価基準書　路線価図・評価倍率表」というインターネットサイトで確認することができます。

＜路線価図の事例＞

実際の取引価格を確認する

前述の「土地総合情報システム（http://www.land.mlit.go.jp/webland/）」というインターネットサイトでは、実際の不動産取引価格に関する情報も確認することができます。

「不動産取引価格情報検索」というボタンをクリックし、「取引時期」や「物件の種類」「地域」などを選択して検索します。

＜土地総合情報システム＞

条件を選択すると、実際に取引された土地価格などを確認することができます。

ただし、個人情報保護の観点からピンポイントでの情報は開示されず、「●●県●●市●●町」までのエリアとなりますが、最寄駅や最寄駅までの距離、取引価格、土地面積、土地の形状、前面道路の幅員、方位、都市計画、建ぺい率・容積率など、豊富な情報を得ることができます。

＜不動産取引価格情報の事例＞

こうした客観的な情報から相場観を把握し、見つけた土地の価格が妥当であるのか、交渉の余地がありそうかなど、判断するようにしましょう。

ポイント8：土地探しの最適なパートナーを選ぶ

不動産物件情報の流通の仕組み

いい土地を探すために、新聞の折り込みチラシ・ポスティングチラシ・インターネットの不動産情報サイトなど、さまざまなリソースを活用して情報を集めます。

そして、気になる土地を発見しましたら、その情報元の不動産会社に直接問い合わせることでしょう。

しかし、そうした土地情報のほとんどが、どの不動産会社でも仲介することが可能なのです。

それは、「不動産流通標準情報システム（通称：レインズ）」というシステムがあるためで、市場に流通している不動産物件情報のおよそ95％が、このレインズに登録されている物件情報です。

この物件情報は一般の人は閲覧することはできませんが、宅地建物取引業の免許を持つ不動産会社であれば、基本的に誰でも同じ情報にアクセスすることができ、その物件を取り扱うことができるのです。

＜基本的な不動産流通の仕組み＞

つまり、同じ土地を購入するのであっても、よりスキルが高く豊富なノウハウを持ち、サービスがよく誠実で信頼できる不動産会社や、より相性のいい担当者を通じての土地購入が可能となります。

信頼できる不動産会社・担当者の見分け方

いい土地を探すためには、良い不動産会社や良い担当者を探すことが最大の近道といえます。

良い不動産会社・担当者の探し方は、建築家等からの紹介だけでなく、自分の見つけた土地情報を示しながら、次のポイントについて確認して判断するとよいでしょう。

・「この物件を知っていますか？」と聞いてみる

担当者の情報量の豊富さや物件に対するアンテナ（感度）のチェックです。

・これまでの売買取引の実績について確認する

営業年数や勤続年数ではなく、実績や実務経験についてチェックします。

・この物件のメリット・デメリットについて確認する

物件の長所だけでなく、言い出しにくい短所についても正直かつ的確に伝えてくれるか、そのうえで解決策や代替案などについて提案してくれれば尚よしです。

・土地を購入する場合の注意点について確認する

想定されるリスクやトラブルについてきちんと把握しているか、対応策は準備しているかをチェックします。

・宅地建物取引士資格の保有について確認する

必ずしも宅地建物取引士の資格を保有していなくても、売買取引業務は行えますが、やはり不動産取引のプロとして有資格者に対応してもらった方がベターです。

・質問がしやすく、なんでも話を聞いてくれるかを確認する

自分の意見ばかりでなく、こちらの質問や要望について応えてくれるか、悩みや不安を解決してくれるか、などをチェックします。

本当に信頼できる不動産会社や担当者を探すことができたら、その会社1社に土地探しを依頼するとよいでしょう。

「1社だけに任せている」ということになれば、任された不動産会社や担当者は信頼を与えてくれたことに対して意気に感じてくれるでしょうし、その結果、より親身で充実したサービスを期待することができます。

ポイント9：エリアや周辺環境についてチェックしよう

「理想の住まいづくり」ができる「いい土地」の候補が見つかりましたら、その土地のエリアや周辺環境などについてチェックします。

まずは、実際に周辺を歩いてみる

「いいな」と思う土地が見つかりましたら、ぜひその周辺を自分の足で歩いてみてください。

「いい土地が見つかった」と思っても、いざ実際に住んでみると周辺環境が悪くては理想の暮らしはできません。

開放的なリビングルームで、窓を開け放して大好きな犬と戯れるのが夢だとしても、周囲の騒音や臭気、排気ガスなどがひどければ夢は実現できません。

エリアや周辺環境は、自分の力で改善できることではありませんので、必ず事前にチェックしておくことが大切です。

続いて、歩いてエリアや周辺環境をチェックする際に、気を付けるべきポイントについて説明します。

最寄駅へのアクセスやルート

通勤や通学などに欠かせない最寄駅から、その土地までの最短ルートを歩いてみましょう。

その際に、徒歩でどのくらい時間がかかるか、始発と終電の時間は何時か、バスを利用する場合はバスの本数や時間などはどうか、などの利便性に加えて、街灯は十分に設置されているか、暗いところや危ないところはないか、など安全性についても確認しましょう。

そのためには、昼間だけでなく、夜も歩いてみることをオススメします。

商業施設や公共施設など

日常的な買い物をするスーパー、コンビニエンスストア、ドラッグストアなどや、何でも揃う大型のショッピングモールなどへのアクセスをチェックしましょう。

特に、最寄駅からのルート上にスーパーがあれば利便性が高いといえるでしょう。

また、病院や金融機関、郵便局、区役所（出張所や住民センター）、図書館などの公共施設は日常的に利用するわけではありませんが、自宅周辺にあれば非常に便利ですので、チェックしておきましょう。

教育施設

幼稚園や保育園、小学校、中学校などの教育施設についても、事前に必ずチェックしておきましょう。

教育施設が近隣にあれば、親ばかりでなく子供にも負担がかかりませんし、安全性も高まります。

その土地の近くにある学校が通うことになる学校とは限らないため、その土地がどの学区に含まれているのか確認し、併せて学校の評判などもチェックしておきましょう。

学区については、仲介する不動産会社もしくは自治体の教育委員会で確認することができます。

隣接地の状況

もし、隣接地が駐車場や空き地などの場合は要注意です。

将来的に、マンションやビルなどの高い建物が建つ可能性があるためです。

高い建物が建った場合の陽当たりや風通し、バルコニーの見合いなどに注意しましょう。

建築家に相談すれば、隣接地にマンションなどが建った場合のプランがある程度想定できます。

また、隣接地にすでにマンションやアパートなどがある場合は、玄関や窓、バルコニーの位置を確認して、自分の建物プランと照らし合わせてみましょう。

せっかく2階の陽当たりのよい南側にリビングルームを配置したとしても、向かい側のアパートの玄関と面していれば、嫌でも覗かれてしまう可能性があります。

同時に、近隣トラブルの有無や町内会の活動頻度、近隣住民の雰囲気などもチェックしておくとよいでしょう。

周辺環境や道路

その土地の周辺を歩きながら、騒音や臭いが発生しそうな工場などの嫌悪施設がないかチェックしましょう。

また、近くに幹線道路などがある場合は、騒音、排気ガス、臭い、粉じん、振動などの影響があるかもしれません。

その他、歩道の有無や安全性などについても確認します。

このような影響がないかを事前に十分に確認し、自分自身の対策によって許容できる範囲なのかどうかを、建築家に相談しながら判断しましょう。

ただし、現実的には住んでみないとわからないことも多々あります。

そうした要素を確認するために最もよい方法は、「近隣に実際に住んでいる人に聞いてみる」ことが一番です。

少し勇気が必要ですが、庭の手入れをしている最中や井戸端会議の最中の方々に、「この近所への引越しを考えているのですが、ご近所について教えていただけませんか？」と礼儀正しく話しかけてみましょう。

多くの人が親切に対応してくれるはずです。

＜エリアや周辺環境についてのチェックポイント一覧＞

将来的な住環境

いま現在は、あまり利便性のよくないエリアであっても、区画整理や再開発などの計画があれば、商業施設の誘致や大型公園の整備など、利便性の高いまちづくりが行われることにより、住みやすいエリアに変貌する可能性があります。

その土地の周辺でこうした事業計画がないかをチェックしたうえで、将来的なそのエリアの住環境をイメージしてみることも大切です。

ポイント10：土地の法規制や安全性を見極めよう

最後に、土地の法規制や安全性について見極めることが重要です。

せっかく「いい土地」を見つけたとしても、「理想の住まい」が法律的に建てられない場合や、暮らしの安全性が担保されなければその土地を購入してはいけません。

基本的には、信頼できる不動産会社や建築家に任せておけば問題ありませんが、自分自身でも土地に関する法規制や安全性に関するポイントなどについて知っておいた方がベターです。

土地に関する法規制

接道義務およびセットバック

土地上に建物を建てるためには、その土地が建築基準法に定められた幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければなりません。

これを「接道義務」といいます。

＜主な接道義務の事例＞

火災や地震などの災害時に、住民がスムーズに避難したり、延焼等を防いだり、消防車などによる消火活動を行ったりするために、道路に一定の幅を確保しているのです。

接道義務を満たしていない土地には、建物を建てることはできないため、必ずチェックしましょう。

もし、前面道路の幅員が4メートル未満の場合は、道路の中心線から2メートル後退した線までは道路とみなして、残りの部分に建物を建てることができます。

この場合の後退線のことを「セットバック」といい、その分敷地面積は減少しますので注意しましょう。

＜セットバックの事例＞

接している道路の種類

道路には「公道」と「私道」の2種類があります。

公道とは国道、都道府県道、市町村道などの行政が所有・管理する道路であり、誰もが自由に利用することができます。

それに対して、私道とは民間人（私人）が所有・管理する道路であるため、誰でもが自由に利用・通行できるわけではなく、事前に詳細を調査をしなければ「道路として利用できないため、建物を建てることができない」といった恐ろしい事態を招きかねません。

そのため、土地の接する道路については、特に注意して事前のチェックを怠ることのないようにしましょう。

用途地域

都市計画法においては、すべての土地が「都市計画区域」と「都市計画区域外」に分けられています。

そのうち「都市計画区域」は都市として整備・開発する区域であり、「市街化区域」と「市街化調整区域」とに線引きされています（線引きされていない区域は「非線引き区域」といいます）。

＜都市計画法による区域＞

原則的に住宅を建てることができるのは、「市街化区域」であり、住民が住みよいまちづくりができるように、商業系地域、住宅系地域、工業系地域など、地域によって建ててもよい建物が定められています。

この制限を「用途地域」といいます。

＜用途地域の一覧＞

さらに、用途地域によって、同じ住宅系地域の中でも低層住宅しか建てられない地域、高層住宅が建てられる地域など、建物の高さや延床面積、防火規制などについて細かく定められているのです。

事前に自治体のホームページなどで、その土地の用途地域について調べておき、どの程度の建物が建てられるのかをチェックしておきましょう。

建ぺい率・容積率

「建ぺい率」とは敷地面積に対する建築面積の割合のことをいいます。

例えば、敷地面積が100平方メートルで建ぺい率が50％の場合、建てられる建物の建築面積は50平方メートルとなります。

敷地が角地の場合は、割合が10％増える場合もあります。

「容積率」とは敷地面積に対する延床面積の割合のことをいいます。

例えば、敷地面積が100平方メートルで容積率が200％の場合、建てられる建物の延床面積は200平方メートルとなります。

ただし、容積率は前面道路の幅員により、法律で定められた指定容積率より低くなる場合がありますので、注意が必要です。

建ぺい率・容積率によって、建てられる建物の面積が制限されますので、希望している建築プランが入るかどうか、事前に建ぺい率・容積率を調べて確認しておきましょう。

斜線規制

建物の高さを制限する斜線制限には、主に「道路斜線制限」「北側斜線制限」「隣地斜線制限」などがあります。

自治体によって、用途地域ごとに規制の有無、制限の内容が異なりますので、注意しましょう。

日影規制

高い建物を建てた場合に、その影響で隣地の日照時間が減ってしまうことがあります。

そうした事態を防ぐために、建物によってできる日影の範囲や時間を規制しているのが「日影規制」です。

商業地域や工業地域は日影規制がないため、将来的に高い建物が建つ可能性があります。

防火規制

建物が密集する都市部では、火災が発生した場合の延焼による被害を防ぐために中心街を「防火地域」、その周辺を「準防火地域」として定め、防火対策を義務付けています。

例えば、外壁や屋根に不燃材を使用したり、窓を防火ガラスにしたりします。

このように、規制に沿って適切な材料で建物を建てなければなりません。

土地の安全性を見極める

地盤の状況を確認する

せっかく地震に強い住まいを建てたとしても、地盤が脆弱であればどうしようもありません。

前述の通り、地盤が脆弱な場合は地盤改良工事が必要となり、建築工事費とは別途に高額な費用を負担しなければなりませんので、地盤の状況を必ず事前に調べておきましょう。

地盤調査を専門業者に依頼すれば万全ですが、コストがかかってしまいます。

地盤の状況は、周辺状況からもある程度判断することができますので、まずは下記のチェックポイントについて自分自身で確認してみましょう。

＜地盤の状況を調べる際のチェックポイント＞

上記のチェックを行って、軟弱地盤のリスクがあるようでしたら、専門業者に地盤調査を依頼するとよいでしょう。

また、地盤の状況のみならず、土壌汚染リスクについても土地の利用履歴などからチェックしましょう。

理想の暮らしを手に入れるために…

土地探しの注意点について解説してきました。

土地を購入するためには、数多くの注意点をポイントごとに精査していかなければなりません。

その作業は非常に大変ですが、理想の住まいを手に入れるためですので、楽しみながら行っていくことも大切です。

また、信頼できるパートナーである不動産会社や建築家などに、わからないことは随時確認しながら進めていきましょう。

決して、自分一人で進めなければいけないと考えずに、専門家の知恵とパワーを最大限に活用してください。

そう考えると、土地探しに一番大切なことは信頼できる最良のパートナーを探すことであるといえるかもしれません。