家を建てるときには、多くの方が住宅ローンを組みます。
住宅ローンを組むにあたって気になることのひとつに、住宅ローンの利息が挙げられるでしょう。
住宅ローンの利息というと難しいイメージを持っている方もいるかもしれません。
しかし、住宅ローンの利息について知りたいのであれば、金利計算の方法について知っておく必要があります。
加えて、自分で金利の計算方法を理解しておくと、住宅ローンを組むうえでさまざまなメリットが享受できるでしょう。
この記事では、住宅ローンの金利の具体的な計算方法について詳しく解説していきます。
目次
住宅ローンの金利計算をするメリット
住宅ローンを組む場合、「あらかじめ金利を計算しておくこと」はさまざまなメリットがあります。
まず、金利計算をすることで繰り上げ返済の効果がより一層感じられることは大きなメリットです。
例えば、元利均等返済の場合、繰り上げ返済を行うことで月々の利息支払いは減り、元金返済に充当する金額が増えます。
そのため、確実に毎月元金返済に充当される金額が増えるため、おのずと利息の支払いも減っていくのです。
次に、「いくら借入をすれば、無理なく返済できるのか」という点を把握することができます。
住宅ローンを組む際には、借入可能な金額ばかりが気になりがちです。
しかし、住宅ローンを借りるときには金利計算をして、毎月無理のない範囲内で確実に返済できるかどうかをしっかりと考慮しておく必要があります。
さらに、住宅ローンを組む前には返済方法なども重要です。
具体的には、固定金利や変動金利の選択、元金均等返済や元利均等返済による総支払額の違いを比較できる点も、住宅ローンの金利計算をすることで得られるメリットです。
ほかには、金利計算ができると具体的な返済計画も立てやすくなります。
金利計算をしないで借入をするリスク
金利計算をしないまま借入をしてしまうと、思わぬリスクに直面するケースがあります。
まず、思っていたような借入ができない可能性があります。
住宅ローンを借りるときに、希望する融資額に満たない場合、増額を希望する人もいるでしょう。
借入額が少ないという悩みは、金利計算をしておくことである程度は解消できる可能性があります。
次に、借り過ぎによって、想定していたよりも支払額が多くなるというリスクも実際には見られます。
借り過ぎは、生活していくうえで大きな負担となってしまうため、返済することをしっかりと想定したうえで金利計算を行い、借入することが大切です。
【金利の種類1】固定金利
住宅ローンの金利は、大きく「固定金利型」と「変動金利型」の2つにわけることができます。
固定金利型の住宅ローンでは、借入の申し込み時点、あるいは融資実行の時点で完済までの適用金利が確定する点が特徴です。
固定金利型を選択すると、金利は住宅ローンを完済するまで変動することはありません。
したがって、家計管理がしやすくなる点は大きなメリットのひとつです。
具体的な適用金利があらかじめわかっていると、返済について長期的に考えていくことができ安心です。
加えて、住宅ローンを完済するまでの間、一度も金利上昇のリスクがないことも、固定金利の魅力といえるでしょう。
ただし、ローン完済まで金利上昇のリスクがない分、固定金利型で適用される金利は高めです。
たとえば、住宅ローンを返済している間に大きな金利上昇がない場合には、返済額はおのずと多くなってしまいます。
この点は、固定金利型のデメリットといえます。
【金利の種類2】変動金利
一方で、変動金利型の住宅ローンを選んだ場合には、定期的に金利が見直されます。
変動金利型では、借入期間中は6カ月ごとに金利の見直しされるのが一般的です。
ただ、変動金利型を選択すると、「金利が上昇することで、返済額が増え過ぎたらどうしよう」と考える人もいるかもしれません。
しかし、6カ月ごとに適用される金利が変わったとしても、返済額は急増することがないよう、「元利均等返済方式」の場合は、返済額が5年間据え置きとなります。
このように、5年間の据え置きによって返済額が一定期間変わらない点は、元利均等返済方式の大きなメリットではあります。
しかし、金利上昇のリスクは常にあります。
金利上昇の程度によっては、当初に予想していた返済額を上回る可能性も否めません。
変動金利型を選択すると、家計の管理が難しくなるケースもあるでしょう。
固定金利と変動金利ならどちらがお得？
住宅ローンを選ぶ際には、「固定金利と変動金利のどちらにするか」という点が悩みどころです。
返済のことを考えて金利の低さは重視されるべきですが、長期的に考えると固定金利・変動金利のどちらを選ぶかは非常に難しい問題といえるでしょう。
一般的に、金利が低いとされているのは変動金利です。
ただ、固定金利は「住宅ローンを完済するまで金利が変動しない」というメリットがあります。
しかし、実際に住宅ローンを選ぶときには、変動金利を選ぶケースが増えてきているのです。
具体的に見ていくと、0.825%の変動金利で5年ごとに金利が0.5%上昇する場合では、1.34%の固定金利と比べると総返済額が高くなるのは変動金利のほうです。
このことからもわかるように、将来的に金利上昇の可能性があるかどうかはわからないため、一概に固定金利・変動金利のどちらにすべきとは断言できません。
【住宅ローンの種類1】元利均等返済
住宅ローンの返済方法は、「元利均等返済」と「元金均等返済」の2種類があります。
元利均等返済とは、元金と利息の合計が均等になっている返済方法で、毎月の支払額が決まっているもののことをいいます。
この返済方法では、元金と利息の合計である「元利」は均等になっているものの、返済する元金部分と利息部分の内訳は毎回異なっている点が特徴です。
したがって、元利均等返済を選択すると、返済の計画を立てやすいというメリットがあります。
しかし、返済当初は利息部分の返済が多くなることから、元金はなかなか減っていかないという側面はデメリットといえるでしょう。
加えて、元利均等返済と元金均等返済の借入期間と金利が同じ場合には、元金均等返済よりも元利均等返済のほうが総返済額としては多くなるため注意が必要です。
【住宅ローンの種類2】元金均等返済
元金均等返済とは、元金の返済が均等となっている返済方法を指しています。
元金均等返済の場合、毎月の返済額のうち、元金にあたる部分が一定となり、そこに利息を上乗せするという方法をとっています。
そのため、返済が進むにしたがって、返済額は少なくなっていく点が特徴です。
また、元利均等返済と比較すると元金均等返済のほうが元金の減っていくスピードが早いため、同じ借入期間の場合では元利均等返済よりも総返済額は少なくなります。
ただ、元金均等返済を選択すると、返済当初は月々の返済負担が重くのしかかってくるというケースもあるため、この点はデメリットといえるでしょう。
元利均等返済の計算方法
元利均等返済の計算方法を把握しておき、返済の計画を立てるときの参考にしましょう。
まず、元利均等返済では、「元金返済＋利息の支払い」が月々の返済額となります。
加えて、元利均等返済の場合は、毎月の返済額は借入時に確定します。
元利均等返済は、返済期間の調整で毎月の返済額を増やしたり、減らしたりできる点も特徴です。
毎月の支払い利息の計算方法は、「借入残高×実質年率÷365日×30日」です。
この計算をしておくと、月々の支払い利息が把握できます。
また、借入残高の計算方法は、「当月借入金額＋当月利息分－金利を含んだ毎月返済額」です。
住宅ローンの借入をする際、月々の具体的な返済額をしっかりと把握しておくためにも、毎月の支払い利息や借入残高の計算を事前にしておくことが欠かせません。
元金均等返済の計算方法
元金均等返済では、元金返済と利息の支払いを合わせた金額が月々の返済額となります。
元金均等返済の場合は、最初から毎月返済していく元金が決定する点が大きな特徴です。
その人に合った月々の支払額を設定したうえで支払い回数を決めるという逆計算も簡単にできるため、ぜひ一度元金均等返済の計算も行っておきましょう。
毎月の支払い利息の計算方法は、元利均等返済と同様で、「借入残高×実質年率÷365日×30日」で算出できます。
加えて、借入残高の返済方法については、「元金（借入金額）－金利を含んだ毎月の返済額」で計算可能です。
実際に計算をしてみると、借入残高が確実に減っていくことが理解できます。
総返済額の計算方法は？
住宅ローンについて考えていくときには、総返済額も気になるところです。
毎月無理のない返済ができるかどうかは、住宅ローンを借りる場合、重要視されます。
総返済額に関しては、返済期間中の毎月の返済額を計算して、その後に毎月の返済額をすべて合計することでわかります。
総返済額の計算自体は簡単なものであるため、必ず計算をして確認しておきましょう。
また、総額でかかる利息額については、総返済額から借入額を差し引くことでわかります。
ただし、変動金利の住宅ローンを選択した場合は、返済の途中で金利が上昇する可能性があります。
そのため、正確な利息額の計算をあらかじめしておくのはほぼ不可能と心得ておくことがポイントです。
元利均等返済と元金均等返済でお得なのは？
住宅ローンの返済方法には、「元利均等返済」と「元金均等返済」の2パターンがあります。
この2つの返済方法の違いは把握できていても、どちらを選択するのかという点は非常に難しい問題です。
まず、総返済額が安くなるのは元金均等返済になります。
なぜなら、元金均等返済では利息の計算のもととなる月々の元金の返済額が一定となるからです。
ただし、毎月の利息を含めた返済額が一定になるのは、元利均等返済です。
そのため、元利均等返済を選択すると、長期的な返済計画が立てやすいというメリットがあります。
たとえば、子どもの進学など数年先のライフプランまである程度わかっているときには、住宅ローン返済分を固定費として家計を管理できる点が魅力的です。
しかし、「お得かどうか」という点を考慮すると、一概に「元利均等返済はお得だ」とはいえません。
元利均等返済では、最初は元金の返済額の割合が少なくなるという特徴があります。
ゆえに、元利均等返済を選ぶと、総返済額が元金均等返済よりも多くなってしまうというリスクを含んでいるのです。
ボーナス払いありの場合はどうなる？
住宅ローンの借入可能額は、その人の収入によっても大きく異なります。
また、計算によって月々の具体的な返済額が把握できた場合、毎月の住宅ローンの支払いが負担であると感じるケースもあるでしょう。
このような場合には、ボーナス払いを検討してみることがポイントです。
ボーナス払いがある場合は、
「（借入額－ボーナス払いをする借入額）×金利×（1＋金利）」
が月々の返済額となります。
続いて、ボーナスの返済額に関しては、
「ボーナス払いをする借入額×金利×（1＋金利）」
で計算することが可能です。
ボーナス払いの金利は、年2回の返済です。そのため、返済も年に2回となります。
ボーナス払いでは、「1カ月あたりの返済分」と「ボーナス時の返済分」とに分けて、ふたつのローンを並行して返済を続けていくという方法です。
そのため、ボーナス併用払いを利用すると、利息分の金額が高くなってしまい、結果として総返済額も高くなってしまいます。
繰り上げ返済する場合はどうなる？
「住宅ローンの繰り上げ返済」というワードを耳にすると、単純に「返済額が減る」と思われがちです。
加えて、繰り上げ返済をすると、「住宅ローンの返済が早く終わる」というイメージを持つ人も多いでしょう。
しかし、住宅ローンの繰り上げ返済を考えている場合は、「本当に繰り上げ返済をしたほうが良いのか」という点についてしっかりと考えておかなければなりません。
まず、繰り上げ返済したお金というのは、元金の返済へと充てられます。
そのため、繰り上げ返済をする金額次第では、利息額を大幅に抑えられたり、毎月の返済額が減ったりするなどの効果が期待できるのです。
具体的には、3,000万円の35年ローンを、固定金利3％、元利均等式で組み、5年目で100万円の繰り上げ返済をした場合にはどのような結果になるでしょうか。
たとえば、月々の返済額を抑えられる「返済軽減タイプ」なら、約4,217円軽減されることになります。
一方で、早期にローンの完済ができる「返済期間短縮タイプ」では、先ほどと同じ条件の場合で約1年9カ月返済期間が短縮されるのです。
借入可能額の計算方法は？
住宅の購入について考えるときには、借入可能額も気になるポイントのひとつです。
はっきりとした借入可能額がわかれば、住宅の検討がよりスムーズになるというメリットにもつながるでしょう。
借入可能額に関しては、実は簡単に計算することができます。
具体的には、
「自分の年収×返済負担率」
によって、年間の借入限度額の算出が可能です。
また、年間借入限度額がわかれば、そこから既存の借入を差し引くことで年間の借入可能額を引き出すこともできます。
既存の借入とは、たとえば、車のローンやブライダルローンなどのことを指します。
このように、すでに他の借入がある場合には、その返済分に関しても返済負担率に含まなければならないことから、借入がまったくない場合と比較すると、借入可能額が少なくなってしまうケースもあるのです。
返済負担率は、「年収に対して年間の返済金額がどのぐらいか」をパーセンテージ化したものを指します。
たとえば、年収500万円の人が毎月10万円の返済をしていた場合は、年間120万円の返済になるため返済負担率は10万円÷500万円×100で24％です。
借入可能な返済負担率の目安は、銀行によっても異なります。
ただし、返済負担率は30％程度としているケースが多い傾向です。
借入額は年収によって変わる
一般的に、住宅ローンの借入可能額は、申込人の年収によって変わってきます。
そのため、年収が高い人ほど、多くの借入が可能ということになるのです。
住宅ローンの借入を考えるときには、「いくら借りることができるか」という点ばかりが気になってしまう人もいるかもしれません。
理想の住まいを手に入れるために、借入可能額について考えることはもちろん大切です。
しかし、それ以上に「毎月しっかりと返済していけるかどうか」に目を向けることが求められます。
住宅ローンは、借入した時点で終わりではありません。
したがって、月々の返済を考慮して、返済負担率を超える希望借入額の場合には、ローンの審査に通らない可能性さえあります。
返済が困難となるような金額を借りてしまうと、当然月々の支払いにも無理が生じることはいうまでもありません。
返済を滞納してしまったり、返済できないことによって住宅を差し押さえされてしまったりするなどトラブルを引き起こしたりしないためにも、自分の年収に応じた借入額のなかで住宅を購入することが大切です。
返済額を考えた繰り上げ返済のポイントは？
より一層効果的な繰り上げ返済をするためには、タイミングも重要です。
返済額を十分に考慮した繰り上げ返済をするのであれば、できるだけ早い段階で行うことがポイント。
早いタイミングで繰り上げ返済をすることには、いくつかのメリットがあります。
まず、早い段階で繰り上げ返済を行うと、借入残高を減らすことが可能です。
借入返済が減れば、返済期間の短縮できたり、利息額を減らすことができたりもできます。
特に、小さい子どもがいる場合や、子どもが進学を控えている場合などには、教育費の負担が重くなるでしょう。
そのため、毎月の支払いが苦しくなり、家計を圧迫してしまう可能性があります。
このような状況があらかじめ予測できているのであれば、早いタイミングでの繰り上げ返済を視野に入れておくと良いでしょう。
繰り上げ返済を行うことによって得られる効果は、一時的なものではありません。
借入残高が減ると、元金をもとに計算される利息も減ることになります。
住宅ローンの利息の支払いに関しては、借入残高に年利を乗じたもので算出できます。
そして、利息支払いを除いた金額は、元金の返済に充てられるのです。
したがって、早い段階で繰り上げ返済をすることで毎月の借入残高を減らし、さらに利息の支払い額を減らすというサイクルを作ることができます。
このサイクルができると、住宅ローンの返済では元本を減らすことがいかに重要かという点がより実感できるようになるでしょう。
頭金は用意すべきなの？
住宅ローンの借入をするときには、「限度額ギリギリまで借りておいたほうが良い」と考える人もいます。
しかし、借入の際は限度額ギリギリまで借りなければならないということは決してありません。
むしろ、限度額ギリギリまで借りてしまうと、返済額や利息も増えることになります。
加えて、変動金利の住宅ローンを選択した場合には、将来的に金利がどのようになっているのかを予測することはできません。
したがって、限度額まで借入ができたとしても、できるだけ不要な借入をしないということは重要なポイントです。
「住宅ローンの借入の際には、頭金を用意しておく必要がある」
ということを、一度くらいは耳にしたことがある人もいるのではないでしょうか。
頭金を増やすことができれば、おのずと借入額も減らすことが可能です。
具体的には、借入額が3,000万円か2,500万円かでは、返済にかかる利息はおよそ60～240万円の差が出るといわれています。
利息支払いの計算では元本がもととなっているため、元本をいかに減らすことができるかは大きな問題です。
たとえば、自分に貯金がない場合は親に援助を依頼するなどして、自己資金をできるだけ増加して、総返済額を下げるように検討すると良いでしょう。
借り換えする場合はどうなる？
住宅のリフォームや、毎月の返済の負担を軽減するために、借り換えを検討することはよくあります。
借り換えすべきかどうかで悩んだときは、総返済額や利息の軽減額をしっかりと把握しておく必要があります。
住宅ローンの借り換えでは、「借り換えによってどの程度お得になるか」という点をよく考えることがポイントです。
そのため、「借り換えをすると、損をしてしまう」「借り換えにメリットがない」と判断した場合には、借り換えをしないほうが無難でしょう。
また、借り換えの場合、総返済額や利息が減ったかどうかなどばかりに目が行きがちです。
たしかに、借り換えでは総返済額の軽減は大きなメリットといえます。
しかし、借り換えによって発生する諸費用を差し引いて計算しなければ、本当に借り換えがお得かどうかは判断しかねるでしょう。
住宅ローンの借り換えをする場合は、新たに金利が低い借り換え先の住宅ローンに申し込むということを意味しています。
したがって、借り換えをするときには収入証明や事務手数料、保証料、登記手数料などの諸費用が必要になります。
これらの諸費用を差し引いても、ローンのお金が軽減されるようであれば、借り換えをするメリットはあると判断することが可能です。
シミュレーションツールでの計算も可能
住宅ローンで借入をする前には、必ず計算して具体的な返済計画を立てておくことが必要です。
しかし、「住宅ローンの借入額・返済額の計算は、難しくてわからない」という人はたくさんいます。
このような場合には、住宅ローンの公式サイトなどで、シミュレーションツールの利用も検討してみましょう。
シミュレーションツールを利用すると、目安となる借入可能額がわかるだけでなく、毎月の返済額をリアルにイメージすることができます。
住宅ローンの借入可能額で悩んでいる場合は、シミュレーションツールを使って具体的な返済額を把握しておけば、ライフスタイルなどと照らし合わせて将来をイメージしやすくなるでしょう。
シミュレーションツールの利用の仕方は簡単です。
年収額・金利額・返済期間・返済方法・返済負担率を入力すると、借入可能額の計算ができます。
シミュレーションツールを利用して算出された借入可能額に関しては、年収などをもとにしているため、無理のない返済がより実現しやすくなるというメリットがあります。
また、シミュレーションツールでは、毎月の返済額から借入可能額を調べることも可能です。
毎月の返済額について、長期的な視点に立って十分に考えておくことは、住宅ローンで借入をするときには欠かせません。
毎月の返済額については、それぞれの世帯で限度があるため、契約前に考慮の対象とする必要があるでしょう。
ただし、シミュレーションツールを利用した場合の借入可能額の計算は、あくまでも簡易的な計算という位置づけです。
そのため、借入可能額の目安を知りたい場合などには、事前に活用してみると良いでしょう。
住宅ローンの借入前にしっかりと計算を！
住宅ローンについて検討するときには、金利計算の方法を熟知しておく必要があります。
金利計算をしないまま借入をしてしまうと、返済が困難になるなどのリスクがあるため、必ず計算をしておくように心がけましょう。
加えて、固定金利・変動金利という金利の種類や、元利均等返済・元金均等返済の住宅ローンの種類など、それぞれの違いをしっかりと把握したうえで、何を選ぶと得をするかについて十分に考えておくことが欠かせません。
また、住宅ローンの借入をする場合、借入可能額ばかりを意識してしまうと、返済が滞ってしまう可能性があります。
住宅ローンの借入をする前には、「借入可能額はいくらなのか」「毎月の返済額はいくらになるのか」などを計算して理解してから、申し込みを行うことが大切です。
