広告規制
・宅建業法の広告規制（35条の２）
守らない場合は宅建業法に違反となる（罰則あり）
| 取引態様の明示 | ・取引態様は「売主」「貸主」「媒介（仲介）」「代理」 ・宅建業者は、広告をするとき（その都度）と、注文を受けたとき（遅滞なく）に取引態様を明示しなければならない ※口頭でもOK ※自らが媒介の場合には、売主や貸主の名称などを明示するまでは不要 ※取引態様が未定の段階で広告することはできない |
| 信義誠実義務 | ・信義誠実義務、従業員教育義務がある ・勧誘時には宅建業者の商号・名称・勧誘を行なう者の氏名・勧誘の目的を告げること ・相手方の意思に反する勧誘、一方的な広告、相手方への威迫、判断に必要な時間を与えない、深夜または長時間の勧誘、などは禁止 ※電話営業で「購入の意志がないので二度と電話しないで」と言われた場合は、契約の意志のない旨の表示のため、訪問営業にすればよいわけではない |
| 不当な履行遅延の禁止 | ・登記、物件の引渡し、対価の支払いを不当に遅延してはならない ・申込みを撤回された際に、手付金や預り金の返還を拒んではならない ※引渡しなどをおこない、すでに履行に着手している場合には解除を拒むことができる |
| 守秘義務 | 正当な理由なく、業務上知り得た秘密をほかに漏らしてはならない ※警察や裁判、税務署の職員への回答や、取引の重要事項説明などで正当な理由があれば話すのは可。廃業後、退職後も同様に守らなければならない |
| 重要な事実の告知義務 | ・勧誘、申込みの撤回等の際に、次のことについて故意に事実を告げなかったり、不実のことを告げたりしてはならない（重要事項の説明事項、供託所に関する説明事項、契約書面の記載事項、その他相手の判断に重要な影響を及ぼすもの） |
| 手付貸与による勧誘禁止 | ・手付の貸付（=信用の供与）、分割払い、支払猶予、約束手形で受け取るなどで契約の誘引をしてはならない ※相手の同意があっても、契約が成立しなくても、誘引した時点で宅建業法違反となる ※代金の引下げ、手付の減額、銀行などからの借入の斡旋、宅建業者が受け取る媒介報酬の分割受領は可 ※相手が宅建業者でも禁止 |
| その他の禁止事項 | ・不当に高い報酬を要求する行為の禁止 ※実際に契約したかどうかは関係ない ・利益や将来環境について断定的判断は禁止 ※過失があっても認められない |
※実際に契約したかどうかは関係ない
・供託所に関する説明
| 何を | ①保証協会の社員の場合は、協会の名称や住所、その事務所の所在地、供託所の所在地 ②供託所に営業保証金を供託している場合は、その供託所と所在地 ※保証金の金額までは説明不要 |
| 誰に | 取引の相手（相手が宅建業者のときは不要） |
| いつまで | 契約が成立するまで |
| 説明方法 | 口頭でも可（✕書面に記載しなければならない） |
・誇大広告の禁止
| どこで | 新聞、雑誌、インターネット問わずすべての広告が対象 |
| 何について | ①所在、②規模、③形質 （現在または将来の） ④利用制限、⑤環境、⑥交通等 ⑦代金の対価の額や支払方法、⑧金銭貸借の斡旋 |
| どの程度 | ・著しく事実に相違する表示 ・実際よりも著しく優良、有利と人を誤認させるような表示 |
| その他 | ・被害がなくても宅建業法違反 ・おとり広告（実際に取引する意思のない集客のための広告）も禁止 ・事実をあえて表示せず誤認させるのも禁止 |
・広告開始・契約締結時期の制限（未完成物件のみ）
※許可・確認とは、宅地の①都市計画法の開発許可、②市街化調整区域の開発許可、建物の③建築基準法の建築確認など。宅地造成等規制法の場合には、完了後の検査ではなく、着手前の造成工事の許可後から広告ができる
※通常は建築確認をしてから工事の着手をおこない、工事の完了後に検査済証を交付してもらう。そのため建築確認の後から広告をすると、工事中の段階からおこなえる（完了後の検査までは待たずに広告できる）
※許可や確認などの処分が出ていない段階で売買や交換の契約をするのは、たとえ相手が宅建業者であっても宅建業法違反になる
※許可や確認は申請中であっても禁止。たとえ処分が出た場合を条件とする停止条件付きの契約であっても禁止。同様に競売の入札中の場合も入手が確定ではないため禁止
※賃貸は取引の規模が小さいことから契約のみをいつでも可としている。なお、自ら賃貸の場合には宅建業法は適用されないため許可・確認前の広告も可能
・信託受託権と重要事項説明
| ・代金および支払時期については説明する必要はない ・目論見書を書面で交付して説明している場合には重要事項説明は省略できる ・契約締結の１年前以内にすでに同一の内容の契約についての書面を交付している場合には重要事項説明を省略できる |
