お仕事をご一緒する機会があったのをきっかけに、kurofune社の上田さんが出版された不動産投資の本を読んでみました！
弦本がこれまでおこなってきた不動産投資の手法や考え方にも近く、大変共感する1冊でした。
目次
ハーバード式不動産投資術（読書ノート）
不動産投資でαをつくる流れ
- デザイン
- 投資計画・資産調達
- チームビルディング、ネットワーキング
- 景気サイクル、出口戦略
- 再現性&成長性
なぜ不動産投資をするか
建物を変え人を変え街を変えるため（上田さん）
Whyを考えることが重要
- 不動産投資に興味を持ったきっかけは？
- 自分のバックグラウンドや特技をどう不動産投資と組み合わせるか？
- 子供のころに好きだったものは？
- 日本、世界でお気に入りのお店や建物、街は？
- 経済的な自由とは年収いくら？資産いくら？
- 経済的な自由が手に入ったら何がしたい？
- どのような社会的な報酬、経済的な報酬があれば辛いときでも耐えられるか？
- どんな仲間と不動産投資をしていきたいか？
- 不動産投資を通じてどのような社会貢献をしたいか？
- 10年後、20年後、30年後に何を残したいか？
押さえておきたい専門用語
- GPI…総潜在賃料収入
- EI…実効総収入
- OPEX…事業運営経費
- PM費…仲介手数料、管理費
- BM費…メンテナンス費（修繕や清掃など）、エレベーターなしの場合はEIの8%が目安
- U費…共用部の水道光熱費
- I費…火災保険料
- RE Tax…固定資産税、都市計画税
- NOI…営業純収益
- CFAF…ローン後キャッシュフロー
- Cap Rate…収益還元率、還元利回り
- DS…債務返済
- TDC…総開発費用
- Valuation…不動産評価額
不動産のデザインの流れ
・ソフトのデザイン
シェアハウス、SOHO、ファミリー、サービスアパートメント、屋上や地下の活用
時間貸し（シェアオフィス、ホテル、民泊、撮影スタジオ、貸ロッカー、シェアカー）
リモートワーク、物流、倉庫
既存のネットワークからの客付け
民泊可能物件にする、地下をつくり店舗を入れる
・ハードのデザイン
新築鉄筋コンクリート造がおすすめ
搭上費（横幅に対して高さは6倍まで建てられる）
5階までであれば壁式鉄筋コンクリート構造が安くて効率が良い
鉄骨造は工期が短く境界ギリギリまで建てられる
・収支のデザイン
・自分だけのα創造
極細地、旗竿地、不整形地
建物付き土地の建物活用（解体費分を土地値から値引き）
教育サービス付き国際学生寮（英語、留学支援、コミュニティ）
その他のポイント
- 世の中には不動産を買わせたい人が多い、実際に買うべき不動産は非常に少ない
- 自分で一次情報を集めファクトをもとに考えることが重要
- 不動産投資は100件から10、3、1件へと絞り込んでいく数のゲーム
- まずはイメージを膨らませるために自分が住んだ賃貸住宅から、オーナーの収入を試算してもらうのがいい
- 気合で今はじめる、はじめるのは早ければ早いほど良い
- いい融資を受ける、紹介してもらう
- 会社にいるうちにローンを組む
- 鉄筋コンクリート造、重量鉄骨造は評価が高い
- 売却を混ぜて指数関数的に資産を増やす
- 法人で節税する
- 入居者の家賃で銀行のローンを支払う
- 不動産は10年の景気サイクルと5年の人の記憶サイクルで成り立っている
- レバレッジをかけることで、少額で大きな金額を動かし差益を得ることができる
- ローンの金利は1.5％を下回るとそこまで差が出なくなる。それ以上は期間を伸ばすか、頭金を減らす方を交渉するのが良い
- ローン返済比率は50％以下が理想
- 銀行には５点セットを送る（物件概要、レントロール、建築見積もり、事業計画、与信情報）
- ５つ以上の銀行に当たる、即座に返事をする
