「かぼちゃの馬車」事件で話題となった、スマートライフ社の代表の方が書いた本を読んでみました。
スルガ銀行との不正融資は大変な問題でしたが、良くも悪くも爆発的に人気となった不動産投資の発想やアイデア自体は非常に興味深かったです。
※「かぼちゃの馬車」事件の顛末についてはこちらに詳しく記載されています。
https://sharelove.tokyo/sharehouse/trouble/smartdays
本ブログでは同様の不動産投資をすすめるものではありません。ご注意のうえお読みください。
目次
「家賃0円・空室有」でも儲かる不動産投資（読書ノート）
「家賃0円ハウス」は不動産にフリーミアムの概念を持ち込んだもの
- フリーミアムはGoogleやYouTube、LINE、ソーシャルゲームなど。広告や有料課金ユーザーで成り立つもの
- 家賃を無料にしつつ、さらに投資家には利回り8%の家賃を保証
「かぼちゃの馬車」物件の特徴
- 女性専用シェアハウス
- 家賃0円、敷金礼金なし、仲介手数料なし
- 水道光熱費なし、WiFi利用料なし
- トイレットペーパーや洗剤などの備品が無料
- 家電付き、1日1食の弁当付き
- 鍵付き個室、一人暮らし用の冷蔵庫、エアコン、21インチ以上のテレビを標準装備
- 窓あり、カーテン付き、アクセントクロスあり
- 部屋により机、パイプハンガー、鏡台、収納、ベッドフレームあり（スプリングベッド、敷布団、掛け布団、毛布はなし）
- 共用部分にはキッチン（IHコンロ、電子レンジ、ケトル、炊飯器）、ウォシュレット付きトイレ、シャワールーム、独立洗面台、各階に洗濯機
- 退去時は清掃費用3.5万円、鍵交換費用1万円
家賃外収入（入居者プラットフォームビジネス）
- 人材紹介、アンケートモニター、婚活パーティー参加、提携サービス利用マージン、試供品、無料化粧品、副業紹介
- 例えば人材紹介は家賃の25%が相場のため、年収300万円の場合は75万円が入る。家賃5万円の場合は1年以上分となる
- 入居者のマーケティング情報をもとにした製品開発と販売
- 3Dプリンタによる自社製の冷蔵庫（コストダウン）
- 警備会社のセキュリティ、モニター付きインターフォン、24時間駆けつけサービス
- 運営とはLINEで気軽に連絡できる、女性スタッフが対応
- 駅徒歩15分以上の場合は貸し自転車付き
- 週に2回の清掃（トイレ、キッチン、シャワールームなど）
- 退去時にアパートを紹介し不動産会社から広告費をもらう
- 契約期間は長くても1年間。事前に「1ヶ月」「3ヶ月」「半年」「1年」から選んでもらう
- 早く退去してもらい回転率が上がることで家賃外収入が入り全体の収益が上がる
- スキルアップ教育
- 元入居者のコミュニティからも会費をもらい、キャリアアップを支援し人材紹介でさらに紹介料をもらう
- 人材紹介では、2分間の自己紹介動画を撮ってもらい企業に判断してもらう
入居者のターゲット
- 毎年14万人の女性が地方から東京に出てくる
- 家探しや職探しが大変
- ネットカフェは1日2,000円とすると月に6万円なので、それよりも安い。住民票も置ける
- クリスマス会や入居者の交流会がある
- 将来的には社宅版、男性版、外国人向け、少し広めのシングルマザー向けシェアハウス
建築コストダウンの工夫
- 性別を女性に限定することで、使用する設備を男女分けずに済む
- 各個室は7平米（4畳）
- シャワー室のみ（バスタブはなし）
- 入居者以外の立ち入りは禁止
- 郵便ポストは部屋数ではなく階数分（宅配は各自で受け取るが、以前ほど手紙が来る時代ではなくなったため）
- あえてリビングはつくらない（騒音トラブルや無理な付き合いで苦労しなくてもいいように）、それよりも部屋数を増やして投資効率を上げている
入居者の集客の工夫
- 地方に出張し東京でワーホリする生活（ワーホリインTOKYO）を提案している
- 地方出張に企業の人事担当者も同席し、東京に来なくても面接して結果を伝える
不動産投資家へのメリット
- サブリース契約、30年一括借上で5～10年単位で見直し
- 入居者募集、管理運営、家賃滞納時の催促、住民トラブルの仲裁、退去後の修繕などを行う
- シェアハウス物件は20坪以下の狭小住宅の土地でも建てられる
- 23区内の土地のため資産価値があり、銀行も融資してくれる
- 新築で1棟のため銀行から評価してもらえる
- 木造2階建てのため建築しやすく解体もしやすい
- 敷地面積30坪の場合、ワンルームは4部屋しかつくれない（家賃7.5万円×4部屋=30万円）が、シェアハウスは水回りなどの共有部分をつくることで10部屋つくれる（家賃5万円×10部屋=50万円）
- 木造で8～14部屋つくる
- 新築のため合法のシェアハウス、耐震や防火も基準を満たす
- 建物の10年保証もある
