住宅ローンを組みたいと考えていても
「自分の年収ではどの程度の金額まで借り入れできるのか分からない」
という人も多いのではないでしょうか。
また、住宅ローンを組むとき気になるポイントとして、金利や頭金なども挙げられます。
すでにリサーチしている人は、相場を知ったうえで自分が調べた銀行の住宅ローンがお得なのかどうかを確認してみましょう。
今回は、年収によっていくらの借り入れが可能なのか、また、住宅ローンを組む際の注意点なども合わせて紹介します。
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目次
住宅ローンを組むのに必要な年収額は？
年収額が低いからといって、住宅ローンが組めないわけではありません。
国税庁のデータによると、30代前半の男性の平均年収はおよそ400万円、30代後半の男性ではおよそ500万円です。
また、既婚者であれば20代後半～30代前半で住宅ローンを検討する人も多いといえます。
そのため、およそ400万円程度の年収があれば住宅ローンを組めるケースが多いほか、銀行によっては年収300万円以下でも借り入れが可能です。
年収についてはあくまでも平均数値であり、さらに住宅ローンは多くの人が組んでいるものであるため、たとえ平均年収以下であっても組める可能性は高いでしょう。
加えて、結婚後に家を購入する際には、夫婦共働きという家庭も多いのではないでしょうか。
共働き夫婦の場合、年収の合計がおよそ400万円あれば、住宅ローンを組むのに必要な年収額を満たせます。
派遣や契約社員でも大丈夫？
「家を購入したいが、派遣社員や契約社員であるために住宅ローンを組めないのでは？」
と考えている人も多いでしょう。
基本的に無職やアルバイト、パート、年金受給者は住宅ローンを組めません。
一方、派遣社員や契約社員という雇用形態の場合、住宅ローンの申し込み条件に「派遣社員、契約社員不可」などといった記載がなければ、住宅ローンを申し込むことが可能です。
ただし、正社員と比べると住宅ローン審査に通過する可能性は低くなることを認識しておきましょう。
派遣社員や契約社員は、返済スケジュールや融資額などを無理なく設定することによって、住宅ローン審査を通過できる可能性も高くなります。
また、住宅ローンを組む際には職業や年収の高さよりも、安定した収入があるかどうかが重視されるという特徴もあります。
住宅ローン審査では、派遣社員、契約社員、正社員を問わず、「1つの会社で何年勤続しているか」も重要視されるのです。
つまり
「契約社員で1つの会社に長く勤めているのか」
「1年未満の契約でいくつかの会社で働いてきたのか」
で審査通過の可能性に差が生じます。
1つの会社で契約を更新して勤務しているほうが、勤務先が何度も変わっている人と比較をして審査を通過しやすくなるでしょう。
年収は、派遣社員や契約社員でも専門的な知識や技術を要する職業であれば、正社員以上の給料をもらっていることもあります。
年収が正社員と比較をして明らかに高い場合には、住宅ローンの審査で有利になる可能性もあるのです。
年収の何倍までなら借りても大丈夫？
「年収の何倍にあたる借り入れを検討すべきか」
は、エリアや家の種類によって異なります。
新築は、総返済額が年収に対しておよそ6倍、中古物件であればおよそ5倍が目安です。
マンションや土地付きの注文住宅は倍率が高く、首都圏ではおよそ7倍となっています。
しかし、現在の年収が100％保証されることはありません。
そのため、借入返済額は余裕を持って検討することが重要です。
比較的安心して借りることが可能な金額として、年収のおよそ5～6倍が目安だといえるでしょう。
借入額を考えるときに役立つ返済負担率とは？
返済負担率とは、ローン返済率や返済比率といわれることもあり、住宅ローンで返済する金額が年収に対してどの程度の割合であるかを示す数字です。
すべての金融機関で、住宅ローン審査の基準として使用される基本的な項目だといえます。
返済負担率は
「年間返済額÷年収×100」
という計算式で求めることが可能です。
数値が高いほど、住宅ローン返済の負担がかかります。
例えば、30代男性の平均である年収およそ400万円で住宅ローンを組み、1年で100万円返済する場合、計算式は100÷400×100となり返済負担率は25％です。
ただし、返済負担率を計算する場合には手取りの「差し引き支給額」で計算しなければなりません。
手取りは年収から保険料と税金を引いた額で、年収とは異なり、実際に使える金額を指します。
返済負担率を求める際、手取りではなく年収税込み額で計算すると、住宅ローン返済の負担が大きく異なるため、十分に注意が必要です。
また、年間返済額には、住宅ローン以外の自動車ローンなどの返済も含まれます。
住宅ローン以外の返済額が大きくなる場合、返済負担率は問題がないのにも関わらず審査を通過できないことも珍しくありません。
収入面で審査を通過できるかどうかの不安が残る際には、ほかの借り入れを可能な限り返済してから住宅ローンを検討する方法が有効です。
さらに、住宅ローンの審査における返済負担率の目安も確認しておきましょう。
住宅ローン審査での返済負担率は金融機関によって異なるものの、民間の銀行で20～25％以下が目安です。
返済負担率について、フラット35では30～35％以下と理想的な数値となっています。
フラット35では細かく公表されており、年収400万円未満であれば30％、年収400万円以上で35％です。
返済負担率を計算したうえで、借入金額を決めましょう。
年収別の借入額の目安
家を購入する際には、一括購入ではない限り住宅ローンを組む必要があります。
購入する家を検討する際に、「自分の年収では一体いくらまで借り入れが可能なのか」をチェックしておかなければなりません。
金利1.2％・返済期間35年の住宅ローンの例を見ていきましょう。
年収300万円の場合、借入可能額は2571万円、無理なく返せる金額（返済負担率20％）は1714万円です。
年収400万円の場合、借入可能額は3999万円、無理なく返せる金額（返済負担率20％）は2285万円だといえます。
年収500万円の場合、借入可能額は4999万円、無理なく返せる金額（返済負担率20％）は2856万円です。
年収に見合った住宅ローンを組まなければ、家計を圧迫することにつながります。
住宅ローン返済のために働き続けるような状態になり、夢のマイホームを手に入れても節約や仕事などで窮屈な生活を送ることにもなりかねません。
子どもの進学や学業にも支障が出たり、貯蓄がなく老後に不安を抱いたりということも起こり得ます。
満足できる生活を送るためにも、年収と借入額の目安に合った物件から選びましょう。
借入可能額はシミュレーションでチェックできる
住宅ローンを検討している際には、仲介業者や不動産屋に相談する前に
「自分の希望する条件でいくらの借り入れが可能なのか」
を知りたいという人も多いのではないでしょうか。
事前にチェックしたいのであれば、細かな数字を割り出すために、シミュレーションでチェックする方法も有効です。
借入可能額のシミュレーションができるサイトは非常に多く、返済方法・返済期間などの基本的な情報を入力するだけですぐに算出できます。
ただし、簡易的なシミュレーションであり、目安金額のため、あくまでも参考程度にしましょう。
共働きならペアローンという方法もある
夫婦や親子など、同世帯で共働きの場合に利用される住宅ローンです。
借り入れの目安額は通常のローンの場合と変わらず、夫婦の年収を合算して計算します。
しかし、一般的な収入合算の場合、主債務者と連帯債務者（連帯保証人）として組むことになるのです。
そのため、自分の年収や勤続年数のみならず、連帯債務者の年収なども住宅ローン審査に含まれます。
配偶者が正社員で働いている場合などは有効です。
一方、ペアローンは夫婦や親子が別々にローンを組み、それぞれが返済するため、年収によって借入額が分けられることが特徴です。
1人に対する融資額も減少するため、住宅ローンの審査も通過しやすくなります。
例えば、片方が正社員で年収が高く安定している場合、年収が高いほうの融資額を多く設定して調整することも可能です。
また、収入合算よりも借り入れ可能な金額が増えるという点もメリットだといえるでしょう。
年収だけを目安にしてはいけない理由
購入する住宅のレベルは、価格に比例します。
そのため、条件のよい物件を目にしてしまうと魅力を感じ、予算を超えていても購入してしまうケースも少なくありません。
住宅ローンで借り入れできる金額上限とは、理論的には年収の7倍程度といわれますが、実際は年収の5～6倍で組んでいる人が多い傾向です。
しかし、年収およそ1000万円の人が、5000万円や6000万円の住宅を購入するのは避けたほうがよいでしょう。
なぜなら、住宅ローンを組んだ当時は年収1000万円であったとしても、年収が下がってしまう可能性も0％ではありません。
また、一時的に収入が下がるリスクまで含めると、収入が減る可能性はより高くなります。
例えば、共働き夫婦の場合、
「出産により妻の収入が一時的に減る」
「片方が病気になり仕事を休む」
「転職や失業」
などもあり得るでしょう。
基本的に、住宅のレベルは収入の30％以下が最適な金額であるとされていますが、余裕をもつのであればおよそ20％を目安にすることが有効です。
万が一、年収が減ったときにも対処できるように、十分な頭金をいれて借入額を抑えることによって、住宅ローンの支払い負担軽減につながります。
限度額まで借りるリスクって何？
限度額まで借りてしまった場合、さまざまなリスクを負うことになります。
最も大きなポイントは、金融機関が設定している限度額とは、「借りる側にとっての生活負担を考えた金額ではない」ということです。
そのため、自分自身で金融機関の住宅ローン審査に通過できる可能性のある金額が、家計を圧迫せずに返済できる金額であるかどうかを確認する必要があります。
住宅ローンで設定されている金額は、申込者に対して「いくらまで貸せるか」を定めた目安です。
限度額が負担になるか否かは、自己判断となります。
限度額まで借りることばかりに固執して高い返済負担率に設定してしまうと、返済の負担が大きくなってしまうのです。
子どもがいる家庭では、子どもの成長と同時に家計への負担も変化します。
また、家計を圧迫している状態では、予想外の支出に対応できなくなるケースもあるかもしれません。
例えば
「異動によって年収が減る」
「ボーナスが減る」
「家族の病気による治療費」
「何らかの事情により働けなくなった」
などが挙げられます。
さらに、家計に余裕がない状態が続くと、精神的な負担にもなるのです。
支出を抑えようと
「子どもが欲しがるものを与えられない」
「習い事などに通わせない」
など、子どもに我慢をさせることにつながる可能性があります。
食費や光熱費を限界まで節約するなど、せっかく理想の家を購入したにも関わらず、「楽しい生活を送れない」といったことにもなるでしょう。
加えて、総支払額（利息）が増えてしまいます。
経済的・精神的なリスクを回避するためにも、限度額まで借りることは避けたほうがよいでしょう。
年収以外にも重要なこととは？
年収以外に重要なことは、住宅ローン返済をはじめる年齢についてです。
「何歳からはじめるべき」といった明確な数字はありませんが、可能な限り早く返済をはじめるのがおすすめといえます。
住宅ローンを35年で返済する場合、45歳から返済をはじめるのであれば80歳まで返済を続けなければなりません。
一般的に、現役で働ける期間内での完済を目指し、定年をむかえる65歳までには住宅ローンを完済しておきたいものです。
また、住宅ローンの審査では、年収だけではなく年齢や健康状態も重視する必要があります。
自分にとって最適なタイミングで家を購入しようと考えていても、購入時に健康であるかどうかは予測できません。
健康状態が悪く、住宅ローン審査の健康条件が満たされないために、住宅ローン審査を通過できないケースも少なくありません。
つまり、年収だけではなく、健康なうちに家を購入して可能な限り早くから返済をスタートさせることが重要なのです。
頭金を用意するメリットとは？
住宅ローンを組む際の頭金とは、家を購入するとき、住宅ローンを組む前に自身の貯蓄から支払うお金を指します。
頭金を支払うことによって住宅ローンの総借入額も少なくできるため、毎月の返済額を減らし、利息の負担も軽減できることが特徴です。
住宅ローン返済は期間も長いため、利息の影響は非常に大きく、頭金の金額によっては総返済額が数百万円異なるといったケースも珍しくありません。
さらに、頭金の有無で、住宅ローンの借入金利まで変動し、金利が優遇されることもあります。
また、住宅ローン審査を通過しやすいといったメリットもあるのです。
一方、頭金を用意しなかった場合、当然ですが総返済額が増加します。
加えて、住宅ローン返済を継続できなくなったり、住宅を売りに出した際の金額が住宅ローンの残りの金額を下回ってしまったりするなどデメリットが多い傾向です。
「頭金を用意するのか」
「用意せずに住宅ローンに申し込むのか」
など、どちらにしてもデメリットをカバーできるように返済スケジュールを検討しておきましょう。
頭金はいくら準備する必要がある？
頭金の目安は契約によって異なりますが、住宅の金額の1～2割程度が目安です。
つまり、自己資金として用意すべき金額は
「家の購入金額の1割＋融資で不足している分を補填する程度の金額」
であると認識しておきましょう。
一般的に1～2割といわれる理由は
「一昔前、不動産購入時の頭金は2割支払えなければ住宅ローンを組めなかった」
という背景があります。
しかし、実際には、自分や配偶者の返済能力と照らし合わせて検討することが大切です。
頭金なしで住宅ローンを組んでも良い？
不可能とはいい切れないものの、仲介業者・不動産業者は、頭金なしでローンを組むことにはよい反応を示さないケースが多いです。
例えば、住宅ローン3000万円を希望しており年収が600万円であったとして、35年で返済可能だと予想できたとしても、頭金なしでは審査に申し込むこと自体が厳しいこともあるでしょう。
住宅ローンを返済している35年のあいだで、「年収が減る」「大きな出費がある」などで、毎月の返済が滞る可能性もあります。
比較的年収が高く、安定している職業であったとしても、不測の事態により返済額を支払い続けることが困難になる可能性も捨てきれないのです。
そのため、頭金で数十年分を前払いすることにより、不動産業者や金融機関などからの信頼を得ることになります。
よい関係を築き、住宅ローン審査を有利に進めるという意味でも、家の購入額に見合った頭金は不可欠であるといえます。
毎月の返済額はいくらになる？
毎月の返済額は、返済期間・希望借入額・利用する住宅ローンの3つによって異なることが特徴です。
ただし、住宅ローンを利用している人の平均返済額は5万～10万円程度であるといわれています。
借入額によって異なりますが、返済期間が短い場合には毎月の返済金額は高く、返済期間が長い場合には毎月の返済額は低くなると認識しておきましょう。
住宅ローン控除を受けることも忘れずに
住宅ローンを組むと、住宅ローン控除を受けられます。
住宅ローン控除とは、年末の時点で住宅ローンの借入残高の1％が、所得税と住民税から控除される制度です。
確定申告をすることで還付され、10年間で最大400万円の控除を受けられます。
そのため、確定申告で申請することを忘れないようにしましょう。
住宅ローンを組むと必要となる費用
住宅ローンを組むことによって、新たに支払わなければならない費用もあります。
まず、固定資産税です。固定資産税とは、家などの不動産所有者が支払わなければならない税金であり、毎年4月頃に納税通知書が送付されます。
年に4回、もしくは一括で納税しなければなりません。
また、都市計画税と呼ばれる税金がかかるケースもあります。
市街化区域と呼ばれる地域に住宅を購入した場合に、固定資産税と合わせて支払うことになるものです。
ほかにも、地震保険料、火災保険料、団体信用生命保険料といった費用がかかります。
さらに、生活するためには日々の生活費や光熱費も必要になるため、十分な貯蓄をしたうえで住宅ローンを検討する必要があるでしょう。
住宅ローンを組む際のポイント
住宅ローンを組む際、非常に重要なのが固定金利もしくは変動金利どちらの金利方式にすべきかを考えることです。
どちらの金利方式を選択するかによって、住宅ローンを組んだあとの返済計画にも大きく影響します。
固定金利とは、住宅ローンを組む際に設定した金利が、ローン完済まで固定されるものです。
つまり、市中金利の動きに影響されることがなく、総返済額が明確になるため、ライフプランや返済計画なども立てやすくなります。
住宅ローンを借り入れる際の金利は変動金利よりも高くなりますが、金利上昇前に選択をすれば、低い金利で借り入れできるという点がメリットです。
変動金利とは、ローン返済中に金利が変動する可能性のあるものになります。
一般的に半年ごと金利が見直されるものであり、金利によって総返済額が変動するのが特徴です。
金利が下がれば、総返済額が減少しますが、上昇した場合は、総返済額が増えるため返済計画が立てにくい点がデメリットであり注意が必要です。
ただし、住宅ローンを組んだ際の金利は固定金利よりも低いことがメリットになります。
さらに、金利だけでなく返済方式の選択も重要です。
返済方式は、元金均等返済と元利均等返済の2つがあります。
一般的に、元金均等返済は毎月元金の返済は固定でそれに加えて利息の返済が必要です。
毎月の返済額が借り入れ当初は多くなるのがデメリットですが、一定の元金が返済されていくため、総合的な利息負担は少なくてすみます。
一方、元利均等返済は、元金と利息を含めた毎月の返済額が一定です。
返済計画は立てやすいですが、借り入れ当初の返済金の多くは利息が占めるため、元金がなかなか減っていかないという点がデメリットになります。
エリアや家の広さもよく検討すべき
住宅ローンを組む際には、家の予算だけではなく、「住みたいエリア」「家の広さ」も考える必要があります。
予算・エリア・家の広さの3点には、優先順位をつけることが大切です。
なかでも予算は非常に重要なポイントであり、予算の優先順位や設定金額を誤ると、人生設計にも大きな影響を与えることになります。
基本的に、親族などから大きな援助がないのであれば、予算を引きあげることは難しいといえるでしょう。
予算オーバーするようなエリアや家の広さを希望している場合は、ある程度妥協すべき点があることも念頭においておかなければなりません。
住宅ローンを組む際の注意点
住宅ローンを組む際には、主に4つの注意点を確認し、検討したうえで申し込みましょう。
1つ目は、現在の家賃と住宅ローンの返済額を比較して検討しないことです。
例えば、現在10万円の物件に住み、問題なく家賃を支払えていたとします。
そこで、今まで問題がないからと住宅ローンの返済額を安易に10万円とするのはリスクが高いため注意が必要です。
家を持つと、住宅ローンの返済額だけではなく、さまざまな税金を支払うことになります。
固定資産税、不動産取得税、都市計画税といった税金に加え、マンションの場合は修繕費も加わるのです。
ほかにも、長く住み続けた際のことを考え、リフォーム資金を貯蓄する必要もあるでしょう。
毎月の住宅ローン返済額を決定するときには、住宅ローン以外の出費や貯蓄額まで含めて検討しなければなりません。
2つ目は、返済の方法としてボーナスをあてにしないことです。
基本的に、ボーナスで住宅ローンを返済すると毎月の返済額は少なくなります。
毎月の通常返済に加えて、毎年2回などボーナス返済を設定することが一般的です。
年功序列・終身雇用といった時代のサラリーマンであれば、年を取るごとに給与が上昇していくためボーナス返済の設定をしても問題ありませんでした。
しかし、現代ではかつての年功序列・終身雇用という概念は薄れつつあります。
そのため、毎月の返済が少なくなるからと安易にボーナス返済の設定をしてしまうと、ボーナスが支給されなくなったときに返済ができなくなるのです。
ボーナスがなくならないまでも、支給額が減ったり、回数が少なくなったりするという可能性は十分にあるでしょう。
同じ会社で継続して勤務できればよいですが、独立や転職をするケースも考えてボーナス返済を設定するかを検討する必要があります。
3つ目は、現在ある貯蓄を全額、頭金に使用しないことです。
住宅ローンを組めたとしても、生活に必要なお金がなくなってしまい、予想外の出費に対応できなくなります。
家を購入したあとにかかる税金の支払いがあることなどからも、貯蓄を残した状態で住宅ローンに申し込みましょう。
4つ目は、返済の負担を減らすためにも限度額まで借りないようにすることです。
住宅ローンを組んだあとの生活に支障が出ないように、しっかりと返済計画を立てましょう。
収入に見合った借入をしよう！
住宅ローンを組むためには、頭金を用意し、ある程度の貯蓄もある状態で申し込むことが大切です。
家を購入したあとの生活も考え、余裕を持った返済計画を立てる必要があります。
また、自分の年収を基準として収入に見合っており、かつ無理なく返済できる借入金額を検討しましょう。
