目次
目的を明確にする
まずはじめに重要なことは、そもそもなんで不動産が必要なのか？というのを、検討をはじめる際には考えることが大事だと思っています。
なんで不動産なのか？なんで不動産を購入するのか？
それは、お金のためなのでしょうか？資産のためなのでしょうか？
自分のなかで、答えを持っておくことが大切です。
不動産を購入する目的は、お金であったり、ブランドであったり、見栄であったり、親からの相続だからたまたま持っています、だったり、節税のため、資産価値のため、不労所得がほしくて、不動産が好きだから、自分で不動産をもってそこをいじってみたい、場所を作りたい！などなど、たくさんの目的や動機があるかと思います。
ただ、私は不動産は自分のやりたいことを実現するための「手段」だと思っています。
不動産をつうじて何を実現したいのか、というのをまず考えることが、とても大事だと思っています。
「儲かるから」と言われて安易に購入してしまうのは考えものです。
昨今のニュースで、シェアハウスが儲かるから買いませんか？ということで不動産を買って、結局、人が入らず運営している会社も倒産してしまい、すごく辛い思いをされている方もいらっしゃるかもしれません。
ただ「儲かる」ということで考えるのではなくて、自分のやりたいことにきちんとつながっているかどうか、ということがすごく大事かなというふうに思っています。
そんななかで、不動産というものを資産として入れたときに、「不動産って本当にほしいものなのかな？」というのをきちんと考えられればな、というふうに思います。
なんで不動産なのか？なんで不動産の購入なのか？
自分が価値をおいているものは、不動産を購入することで実現できるのか？というのを、考えたいと思っています。
たとえば、不動産に関連するものに、不動産の相場が上がる、だとか、不動産に興味があって高い利回りを実現したい、ということだけであれば、もしかしたら不動産をそのものを買うことではなくて、J-REITに投資することが正しいのかもしれない。
自分の場所を作りたい人に対しては、買ってまでする必要はあるのか？不動産賃貸では実現できないの？というのも考えるのがいいのかなと思います。
もちろん、複数の目的や、他の代替案との比較や検討で、購入する目的が明確になるのかもしれません。
自分にしかできないことをする、というのが大事だと思います。
弦本のケースでいうと、「不動産広告の仕事でいい企画をするために、自分で体験したかった」というのが根本にあります。
実際に家を探している人と、家を提供する人をマッチングするメディアを運営していて、「体験」を通じて「企画」を作りたいと思っていました。
なので、購入するにあたって不動産屋さんに問い合わせて、実際にハンコを押して購入して引き渡しをするまでに、どういうことをして、どういうことを言われて、どういうことを感じて、「それってどういう背景で言ったんだろう？」みたいなのをずっと書き出していって、「それをオンラインに乗せたときにどういうサービスになるのかな？」たとえば「どういうレコメンドの機能になるのかな？」「どういう商品になるのかな？」というのを考えながら、購入のプロセスを踏んでいきました。
それをまとめて資料にして、企画を考えるヒントにして、会社で提案したりしました。
そのときは、不動産の購入というのは、すごく不安だなと思いました。
自分で購入者になってみてはじめて「本当にこの物件でよかったのかな？」というのをすごく感じました。
もちろん、お金面でもビジョン面でも両方で成功するような場所にしたかったですが、物件をつうじて「社会人若手や学生の集まる拠点」を作りたい気持ちが強かったです。
そのため、最後の決断の際にも「これでダメだったら、自分の人生をかけてでも負債を返していこう」と強く思えました。
購入の決断はワクワクを大事にする、というのがすごく大切です。
私も、この物件を買うことで、人生を棒に振るかもな、ということも十分想定できたんですけど、自分でそれを踏まえたうえでも、「今のワクワクを大事にするために購入したいな」というふうに思って、購入しました。
借金をかかえるリスクであったり、ハンコ押す時の緊張感であったり、火災や地震などのリスクを考えて、すごく悩むこともあると思うんですけど、「そのとき感じたワクワクにかけてみたい。そのためだったら、失敗しても人生をかけて負債を返してもいいかな」と考えられたら、それはもう購入してもいいのかな、と思っています。
逆に、そこまでリスクを許容できなかったら、一度諦めてみるのがいいかもしれません。
不動産はたくさんの一期一会のあるものですので、よりよい次の物件を探していく、というのもいい判断だと思います。
私のケースだと、『「食べる・住む・働く」が一つとなったビル、面白いな！』というのが、購入物件を決めた一番の動機でした。
もちろん「仕事のためになる」とか「経験になる」というのもあったんですけども、一番は、このビルをもとに、若い同世代の仲間を集めて、一緒に１つの建物で面白いことを実現できたらな、と思って買いました。
一番よくないのは、十分に調べたり勉強したりせずに、ただなんとなく勧められたから、なんとなく儲かりそうだからという理由だと思います。
リスクが許容できるまで、自分で納得することが重要です。
買い時、売り時のとらえ方
ここからは、不動産購入の基礎知識ということで、実際に不動産を買うときの知識について理解していただきたいと思っています。
まずはじめに購入編、次に運営編、そして売却編という３つの分類てになっています。
購入編では、購入のフロー、必要書類、専門用語、ローンの組み方、銀行の選び方、諸費用について説明します。
次に運営編では、実際に購入した後の、修繕や管理、税金の払い方、また節税のポイントなどを紹介します。
最後に売却編ですが、こちらは出口戦略について、不動産会社さんとの契約の方法、売却時にかかる諸費用、税金について、高く売るための方法、といった話をさせていただきたいと思っています。
内容としては、導入編と購入編がメインにはなるんですけど、購入するにあたっては、その後の運営の仕方であったり、売却時にどういうふうに売る戦略があるのかというところもおさえたうえで購入することが重要だと思いますので、運営や売却についても、参考にしていただければと思っています。ここからは、不動産購入の基礎知識ということで、実際に不動産を買うときの知識について理解していただきたいと思っています。
まずはじめに購入編、次に運営編、そして売却編という３つの分類てになっています。
購入編では、購入のフロー、必要書類、専門用語、ローンの組み方、銀行の選び方、諸費用について説明します。
次に運営編では、実際に購入した後の、修繕や管理、税金の払い方、また節税のポイントなどを紹介します。
最後に売却編ですが、こちらは出口戦略について、不動産会社さんとの契約の方法、売却時にかかる諸費用、税金について、高く売るための方法、といった話をさせていただきたいと思っています。
内容としては、導入編と購入編がメインにはなるんですけど、購入するにあたっては、その後の運営の仕方であったり、売却時にどういうふうに売る戦略があるのかというところもおさえたうえで購入することが重要だと思いますので、運営や売却についても、参考にしていただければと思っています。
なお、本書で述べられている意見はあくまで私の個人としての意見であり、現在や過去に所属する組織の見解ではありませんので、ご了承ください。
まず、不動産なんですけど、市況ですね、よく今は買い時なのか？、売り時なのか？、オリンピックが近いけど、それまでは不動産価格は高いままなのか？などといった話が、よくされていると思います。
私としては、自分が買いたいと思ったときが買い時だと思っています。
もちろん、市場全体のトレンドというものはあるんですけど、購入する１物件１物件にまで、必ずしもそのトレンドが当てはまるとはかぎらないかなと思っているからです。
たとえば、今の市況を見て、売りたい人が「高く売れるから売ろう」であったり、買いたい人が「安く買えるから買っておこう」とか、市況に左右されて、家を買うという選択をするというのは、あまりしないんじゃないかなと思っています。
それよりも、個人のライフステージが変化して、たとえば独立して社会人になったとか、結婚して生活が変わったとか、子供が産まれて、家族の人数が変わったり。
あとは賃貸で入居していて、更新料を払うのがもったいないと思ったとか、そういったライフステージの変化のほうが、個々の物件を買いたい、売りたいという気持ちに影響があるのかなと思っています。
また、買い時といわれるからといって、それが必ずしもいいとはかぎらないと思います。
市況が買い時なのであれば、それだけ購入したいライバルが増えているということと、イコールだと思いますし、ライバルが少ないときのほうが買いやすいケースもあると思います。
ライバルがいないほうが、ほかの人よりも安く買えたりであったりとか、人数が少ないのに選ばれやすいといったケースもあると思います。
なので、買い時や売り時に関しては、自分が買いたいと思ったときが買い時だし、自分が売りたいと思ったときが売り時であって、市況を大きく意識する必要まではないのではないかと考えています。
ただ、不動産の市況というのはたしかにありまして、複雑な要素がお互いに影響を与えあうことによって、全体の傾向というものは作られていると思います。
そのため、それぞれのニュースなどを見て、それが不動産にどのような影響を与えているのかというのを、論理的に考える癖をつけることのほうが大事だと思います。
例を挙げます。たとえば、低金利になるケースです。日銀の政策で低金利が続くというケースでは、金利の低さにあわせてローンを組みやすくなるということで、物件は売れやすくなります。物件が売れやすいということは、金額を多少高くしても売れるということなので、不動産価格としては上がる傾向にあるかと思います。
他にも、新築の着工数が減るというニュースが流れたときに、供給が減ってるということで、不動産が買いづらくなっていく、買いづらくなっていくということで、不動産価格が上がるのではないかと想像ができます。
オリンピックであったりとか、災害の復興支援で、職人さんのニーズが高まると、職人さんが不足するため、職人さんの確保にお金がかかるようになり、建築費が上がると言われています。材料費や運送費が上がると、不動産を作る金額がかかってしまうので、価格が上がる、と考えることができます。
一方でたとえば、最近は銀行のニュースで話題になっていたりするんですけど、銀行が問題を起こして、ローンを組む人が少なくなるようなことが起こると、同時に不動産を買える人が減ります。購入者が減ることによって、どうしても売りたいという人にとっては、物件が売れなくなってしまうので、価格が下がるということになってしまいます。
他にも、シェアハウスだったり民泊の運営が制限されることによって、今までシェアハウスや民泊をしたかった人たちが、運営ができなくなり、売却をしはじめたり、購入を控えたりするようになって、安くてもいいから買ってほしいという人が増えて、価格が下がるということもあると思います。
あとは中長期的なものなんですけど、日本の国内でいうと、人口が減ることによって空室が増えて、空室が増えると不動産の価値が下がって売れなくなることで、物件の価格が下がっていくていうこともあるかなと思います。
ただ一方で、人口が都市に集中する傾向にあったり、海外からの定住者が増えたりするようであれば、逆に空室が減って、価格が上がっていくということもあるかなと思います。
こういった例をつうじてお伝えしたかったのは、それぞれの要素が、上がる要素、下がる要素ではあるんですけど、それぞれが連携していたりとか、それぞれの傾向が重なりあって、今の市況というものを作ってます。
そこで、それぞれのニュースであったりとか、レポートが発表されたときに、これって不動産の価値が上がるのかな、下がるのかな、このエリアだとどうなるのかな、ということを意識して考えておくのが大切かなと思います。
以上が市況についての考え方でした。
いい物件を見つけるコツです。
不動産というのは、さきほどもうしあげたように、一物一価といって、どの物件も２つとしてない。物件一つ一つが異なる、という特性があります。
また、物件をとってみても、どれがいいかというのは人によって異なるし、それぞれの抱える事情も異なるので、それによって不動産というのは、価格に差が生まれることがあります。
人によって、ほしいときと手放したいときというのがバラバラなため、「買い時」「売り時」というのも、その人それぞれで異なってくるからです。
なので、同じ物件であっても、人によっては高く売りたいと思っていたり、安くてもいいから手放したいと思っていたり。
逆に、人によっては高くてもいいから買いたいと思ってっていたり、逆に安くないと買わないと思っていたり。ということで、「ボラティリティが大きい」というんですかね。
個別性がとても高い、というのが不動産の特徴です。
なので戦略としては、まずは、とりあえず行動してみる。
そして、行動しながら勉強していく。数を打っていく、というのがすごく大事です。
不動産は、千に三つで「千三つ」などと言われたりするんですけど、「1,000回探して、３つのいい物件を見つける」と言われるぐらい、たくさん探すのがいいかなと思っています。
たくさんの物件を探したり、たくさんの物件に申し込んでみたりしてみて、とにかく数を打つというのはすごく大事です。
だんだんと量が質に転換していくんですけど、どんどん見る目が養われていって、自分にあった不動産を見極める力がついて、自分で勘どころがつかめるようになってくるでしょう。
想定されるリスク
また、不動産は一物一価と言われていて、一つ一つの物が違って、価格も違って、同じ物が２つとしてない、というのが特徴となっています。同様に、相場や金利もその時々で、常に異なっています。
そのため、今回公開するノウハウも、常に再現できるものとはかぎりません。大事なのは、文章のとおりに行動することではなくて、考え方のエッセンスやその背景にあるものを抽出していただき、その場その場の状況に応じて、行動していただくことだと思っています。
それから、これから説明する内容は不動産投資の参考というものであって、実際の売買を斡旋するものではなく、また実際購入される際などは、あくまで自己責任でお願いできればと思います。
不動産を買うにあたって、押さえておきたいリスクを紹介します。
もちろん不動産というのは、人生で１番、２番を争う大きな買い物ですので、事前にリスクについて考えておく必要が非常に重要です。
不動産は、買った後に返品をしたり、買いなおしたりするのはなかなか難しいと思いますので、まずは不良の物件を見つけない、条件の悪い物件をつかまされない、ということがすごく大切です。
なので、不動産の情報もたくさん手に入れて、資料などを見ながら物件を一つひとつ吟味していくと思うんですけど、きちんと物件を買うためには、正しい判断ができるように、勉強をしながら知識をつけていくことが大事だと思っています。
もちろん、完璧な情報がないなかで判断をせまられることも多いんですけど、きちんと勉強してリスクを回避していくということが非常に大事だと思います。
一度聞いた単語や用語は、インターネットなどで調べて理解していくことが近道です。
また、自分が購入したいときは買うことばかりをやはり考えてしまうんですけど、ただ単に買えればそれでいいというだけではなくて、その後の運営をしたときに、きちんと賃貸がつくのかであったり、管理会社がちゃんとみてくれるのか、それをいつか売却することもきちんと考えておいて、いざ売ろうとなったときに、きちんとした価格で売れるかどうかというのを、事前に調べておくということはすごく大事だと思います。
すぐ買ってすぐ転売しろというわけではないんですけど、購入したものは必ず、売るときであったりとか、建てなおしたりだということを、考えなければならない時期が来るかと思います。
運営時に関しては、メンテナンスの費用であったり、それから空室率ですね。空室率もオープンになっている情報なので、このエリアだと平均相場がどのぐらいで貸されていて、空室率がどのぐらいなのか、というのも事前に調べておくことが大切です。
売却時に関しては、流動性の低さというのが不動産としてはありまして、たとえば他の金融商品である株式であったり、為替であったり、債権であったりとかいったものに関しては、流動性が高くて、市場に出すとすぐに売れるということがあると思います。
ただし、不動産においては、売却時に時間がかかるというのもデメリットになっていて、売りたいのに売れない、お金に換金したいのにすぐに換金できない、みたいなことが起こりえます。
株式であれば、まとめて所有していても、100株を売って数十万円とか数百万円という切り売りをするという方法も取れるんですけど、不動産に関しては、数千万円とか億近い金額の物件を売買するなかで、この階だけを売るとか、この間取りのこの部屋だけを売るとか、切り売りをするのが難しいことが多いと思うので、その分流動性は低いと思っています。
また、デメリットとしては、不動産は売却時に元金の保証がないというのもありまして、他の金融商品であれば、売るときはいくらという元金が保証されているケースがあるんですけど、不動産の場合は、さすがに紙くずにになるということはなかなかないとは思いますけど、そのままでは元金の保証はされていないです。
他にもおさえておきたいリスクありますが、大きくはこういったものとなっています。
不動産の条件
不動産を買うときに、一般的に条件としてあげられることとしては、大きく３つです。
まず、場所に関してなんですが、自分がよく知っている場所に購入するのがいいと思っています。
儲かるエリアだからだとかで、自分がよく土地勘もない場所で探すというよりは、自分が通勤していて知っているだとか、もともと地元で住んでいただとか、親戚が住んでいるだとかで、よく知っている場所を候補とするのがいいかなと思っています。
最悪、何かがあったときには、自分が住んでもいいと思える場所を選ぶのがすごく大事だと思っていて、人に貸したりとか、転勤したりとかもあるかもしれないですけど、何かがあったときに、自分であったり、自分の家族が住んでもよいと思える物件を購入しておくことは、将来のリスクを回避することにつながると思っています。
現地調査や周辺調査というも非常に重要で、平日の昼と夜、休日の昼と夜とで、街の様子というのはすごく変わると思うんですね。
たとえばタワーマンションのあるエリアなどは、休日に見に行くと一見過ごしやすいように見えたりするんですけど、実は平日の朝にはすごい通勤ラッシュだったりして。
それに気づかずに購入して、実は通勤が大変だったみたいなことがあるかもしれないので、気をつけたほうがいいかなと思っています。
物件自体も、時間帯によって日当たりが変わったりとか、騒音が発生する時間帯があったりとかするので、きちんと何度も、時間や条件を変えて見ておいたほうがいいと思います。
近くに飲食店とかがあったら、そのお店に入ってみたり、コンビニとかに寄って、周りにどういう人が住んでいるのかなと想像することもすごく大事です。
地元の不動産屋さんに入って、その街の様子や物件の相場について調査することも有効です。
他にも、住所がわかるとすぐに、Googleマップで調べる癖をつけておくといいでしょう。ストリートビューでは、直近の様子や、過去からの変化などを見ることが可能です。近くの物件が建つ前の物件はどうだったかなどを調べることができます。
また、公示価格や路面化など、地価の現状や過去からの変遷についても、インターネットのサイトから見ることが可能です。ハザードマップや地盤についても地図を公開しているサイトがあります。また、大島てるというサイトでは、過去に事故のあった物件を公開されています。学区で地域を決める方もいますので、念のため市区町村のサイトで学区や学校の評判も確認しておくとよいでしょう。賃貸相場の出ているサイトもありますので、将来の売却のさいを見すえて、調べておくのも手です。
民泊や旅館業をおこなう場合には、民泊特区ではないか、文教地区など旅館業ができない地域でないかも確認しましょう。
インターネット上に公開されている情報でも、参考になる情報はいくつもあります。
人口移動の統計、たとえば東京都であれば、23区の区ごとに書かれていたりするんですけど、人口が増えているエリアなのか、減っているエリアなのか、どのぐらいの割合で減ったり増えたりしているのかを見ることができます。
他にも空き家率なども、公開されている情報を見ることが可能です。
あとは過去の制約事例として、その周辺では実際に売られたとき、買われたときに、どのぐらいの金額で売られていたのか、買われていたのか、というのも見ることができます。
貸されていたときや借りたときに、どれぐらいの賃料で借りられていたのか、というのも見ることができます。
これはネット上のどこかのサービスで、会員登録をして見ることもできるんですけど、レインズという、のちほど紹介するシステムでは、不動産業者さんが実際にデータを見ることができますので、ものによっては不動産会社に問い合わせてみて、過去のそういった相場情報を見てみるというのもいいと思います。
このあとは不動産の種類の話をするんですけど、簡単に新築と中古の違い、区分と一棟の違い、自己居住比率の違いについて説明します。
購入のフロー
不動産の購入のフローについて、紹介をします。
主に不動産の購入には、物件購入の流れと、住宅ローンの組み方の流れがございます。
物件購入の流れでいうと、まず物件の情報収集をして、問い合わせ、物件見学をします。そこからいくつか条件にあった候補をしぼりこんで、購入の申し込みをおこないます。
そのあとに、重要事項説明という契約内容の読み合わせを不動産会社から受けて、売買の契約書を結びます。
その後、実際に物件を見学しにいったり、細かい境界線の確認や、より具体的な交渉などをおこなっていきます。
条件が整ったら、最後に決裁と呼ばれるんですけど、お金の支払いをして、不動産登記をおこない、実際に引き渡し、入居、というのが流れとなっています。
一方で、住宅ローンを組むための動きなんですけど、ローンを組む場合は銀行を見つけてきて、融資を実行するという必要があります。住宅ローンについても、どこの銀行がいいかという情報収集をして、絞り込んで、事前審査と呼ばれるものをします。
事前審査は本番の審査とは違うんですけど、事前にこの物件だったら、いくらまで出しますよというのを金融機関から審査してもらうことをいいます。その審査をもって申し込みをおこなって、融資の本番審査をしてもらいます。
実際に金融機関とローンの契約を結んで、不動産を購入するその日に融資を実行します。
あとはローンを組んだあとで、確定申告をおこなったりとか、減税を受けたりとかの手続きをします。
このように、購入物件を決める流れとローンを決める流れがありますが、ここで、物件を契約しておいて、ローンが組めなかったらどうなるの？という疑問が発生するかもしれません。
実は、契約後に融資がおりないケースは実際によくあるのですが、そこでトラブルにならないように、一般的には申込書や重要事項説明のなかに、通称「ローン特約」という購入条件を記入しておきます。住宅ローンの決裁ができる場合は購入しますが、逆に通らなかった場合には、購入しませんという条件を記載しておくのです。
次に、不動産の購入までに関わる関係者と、やりとりの流れを見ていきましょう。
関係者としては、まず、家を売りたい人というのがいます。人であるケースと、会社であるケースがありますが、これを一般に「売主」とよんでいます。また「売主」には、実際に物件を建てて売る人と、誰かが建てた物件を売る人の、大きく２種類がいます。
一方で、みなさんもそうだと思うんですけど、買いたいと思っている人、家を探している人がいます。こちらは「買主」とよばれています。
売る人と買う人がおたがいにいて、不動産は契約によって、売買が成立します。
正式には、公証役場とよばれる行政の機関が管理している「登記簿」という書類上で、持ち主の名前を書き換えることで、所有権を移転する方法をとります。
売主と買主の契約の仕方については、いくつかの種類があります。
１つ目は、売主から直接購入するという方法です。
これは、新築分譲マンションの大手デベロッパーと呼ばれる会社などが、自分たちが建てて、物件として小分けして売るときなどに多いです。人が直接売っているので、そのまま直接購入するという形式になります。なので、仲介手数料はかかりません。
一方で仲介会社が入る場合ですが、こちらは１社が間に入る場合と、２社が間に入る場合があります。
たとえば、物件を売りたいと思っている人は、売却を手伝ってくれる仲介会社に、売却物件の仲介をお願いします。その仲介会社が、任された物件をもとに買いたい人を探すんですけど、そこで直接買いたい人を見つけた場合には、間に入る会社はその会社１社だけで成り立ちます。
一方で、不動産を買いたい人が、他の仲介会社さんにお願いをして探していたケースなどでは、仲介会社が買い手側にも入るので、売り手側の仲介会社と、買い手側の仲介会社が２社間に入って、売買が成立します。この場合は双方に仲介手数料が入ります。
ここで、仲介手数料に関してなのですが、仲介手数料はだいたい購入金額の３％が相場となっています。
たとえば、売値3,000万円の物件を買うと、約100万円が追加で必要な仲介手数料の金額になります。
さきほどの、１社が間に入る場合は、仲介会社から見ると「両手」といって、売る側と買う側と両方から手数料を３％ずつとろことができます。
さきほどの例でいうと、双方をあわせて200万円の収入となります。
また一方で「片手」というのは、片方だけ、すなわち売主だけとか、買主だけとかいう場合には、仲介手数料は３％だけが入ります。
なので、そういった業界の手数料ルールを活用して、会社によっては両手をとりたいということがあって、いわゆる「囲い込み」が発生しているといわれています。具体的には、他の仲介会社さんから連絡がきたのに、「物件は今、申し込み中です」といって断ってしまうというものなどです。
他にも、買取再販というビジネスモデルがあります。中古の物件を業者さんたちが買って、自分たちでリフォームなどをして再度、販売するケースです。
この場合はその会社が売主にあたりますので、その会社から直接購入するときは、仲介手数料がかからないことがあります。まれに、業者さんが売っているので、仲介手数料を払うケースもあります。
そういったかたちで、様々な会社がプレイヤーとして関係していて、実際の不動産の売買がされています。
あとは、こちらもまれなケースですが、競売から買うという方法もあるんですけど、裁判所などが差し押さえをして、任意売却の後の売却をさせる場合があるんですけど、一般的に割安で、保証がされない分その分割安で買えたりするんですけど、現金一括で買わないといけないという買い方なので、なかなかハードルが高いんですが、そういった競売で攻めるという手もあります。
さて、仲介会社さんですが、どこから売り出されている情報を入手するのでしょうか。
ここでは、重要な物件情報システムである「レインズ」というシステムが出てきます。
実は不動産会社さんは、専任媒介契約を受けたときに、レインズというシステムにその物件情報を登録する義務をおっています。不動産情報を流通させているシステムに登録をしなければいけないというのが、宅建免許を取得する不動産会社さんには、義務としてかせられています。
そこで、依頼者が物件を「売りたいです」と言ってきたときには、その情報は必ずレインズというポータルページに掲載されます。そのサイトは、実際には不動産会社同士にしか見られないページなんですが、それによって買い手側の不動産仲介会社などが、レインズを見て詳細な間取り図や情報をみて、問い合わせをして、お互い連絡を取りあうことができるようになっています。
レインズに載せられている物件情報は、不動産会社さんにお願いすることで、買い手の方も売り手の方も、見せてもらうことができるかと思います。そこで、周辺にどのような物件が売りに出ていて、過去にどのぐらいの金額で売買されたのかを見ることができます。
そういった仕組みのなかで、仲介会社を経由して不動産を買うときのおすすめの戦略としては、扱っている物件が会社ごとに異なるということがあるので、数多くの仲介会社に依頼をするというのがあげられます。
さきほどのレインズに登録するというのも、義務化はされているんですけど、登録するまでに日数がかかったり、掲載されている情報が新鮮な情報でなかったりと、不便な面もいくらかあります。
特に、いい物件と呼ばれる物件は、レインズに掲載される前に即決で決まることが多いです。もちろん、お客さんをたくさん囲っている会社にかぎった話ですが、レインズに情報を載せる前に、何度も購入経験のある業者さんや、プロの投資家、即決で回答を出してくれるようなお客さんから順に、不動産会社さんは先に紹介していくのです。同様に、ネット上に載っているポータルサイトに掲載されるのも、少し時間が経ってから掲載されることが多いです。
情報は、スピードが命です。
そのため、戦略としては、買えることをアピールして、より早く物件にたどりつくか、正反対の戦略で、掲載がずっとされている大規模・割安な物件を見つけて、値引きをして買うなどの戦略がよいかと思います。
不動産会社からいち早く情報をもらうという意味では、たくさんの不動産会社とコンタクトをしておいて、まだレインズには登録されていない状態なんだけど、これから売りに出るかもという上流の情報から、接触を試みることがおすすめです。
すでに、特定の地域にしぼって購入する物件を探す場合には、地場の会社と呼ばれる、地域密着の地元の不動産屋さんに依頼するというのも手です。
よく、おじいちゃんやおばあちゃんが、街のなかで古い不動産やさんをずっとやっているというのが、街中や駅前にあったりすると思うんですけど、そういうところに少し飛び込んでいって、「こういう物件ありますか？」と聞いてみるのもいいと思います。
彼らの地域独特のつながりを活かして、普段はあまり表に出ていないような情報がもらえるかもしれません。
また、仲介会社さんもやはり、企業であり人ですので、実際に不動産の情報が入ったときに紹介するのは、実際に不動産が買えそうな、優先順位が高い人から順に物件を紹介するという傾向があります。
買えるかどうかもわからない人に振りまわされるよりも、効率よく物件を紹介して、営業をしたいと思うためです。
そこで、戦略としては、自分は買えるんだということを、きちんとアピールすることが大事です。
今、いくらを持っていて、どのぐらいのローンが組めるのかを、事前に明確にお伝えしておくとよいです。属性というんですけど、どういった年齢で、勤続年数はどれぐらいで、年収はいくらぐらいなのか、というのを実際に送っておくということが、優先順位をあげて物件を紹介してもらうために、大事なことかなと思います。
こういった情報は、いずれ必要な資料として提出することになると思うんですけど、お会いしてすぐから事前に送っておくことによって、この人は買える人だなとか、この人だったらこの物件紹介してもいいかなというのを、判断してもらうことができるようになります。
やはり、現金が一番強いので、現金一括で買いますとか、現金をたくさんもっていますという方は、そこをアピールすると、他にローンを組まなければいけない人よりも、優先順位が上がるかなと思います。ローンは申請や審査に時間がかかるうえに、通らずに白紙になってしまうリスクがあるからです。
あとはやはり、基本的なことですが、日ごろのやりとりを丁寧にするというのも心がけたいです。不動産会社さんからは、たくさんの物件情報の連絡が送られてきたりもするんですけど、きちんとお礼を返す、きちんと自分の状況や、希望する条件と異なる旨などを返事するというのが大切です。
提案してもらった物件が違ったときに、この物件はどこがこちらの要望と違うのかを、きちんとフィードバックすることによって、より、お目当ての物件に近いものを、紹介してもらいやすくなると思います。
ネットで不動産会社を探す場合には、持ち家や土地の場合はSUUMOを、投資用の場合は楽待などと呼ばれるサービスがおすすめです。希望条件をメルマガなどに登録して、気になる物件が送られてきたら、掲載されている会社に資料請求やお問い合わせをしていくのがいいかなと思います。
ちなみに、私が購入した物件は、1棟目はSUUMOにも掲載がされていて、まもなく1年間になる新築の売れ残り物件でした。また、2棟目はレインズに長い間掲載されていた物件でしたが、内容がよく見えないもので、敬遠されがちのものだったようです。いずれも、価格交渉をして購入をしました。
また、分譲マンションの場合には、抽選という選択肢もおすすめです。
マンションは部屋によって価格が異なりますので、売る側としては、棟全体で幅を持った金額設定をすることになります。そのなかで、金額の幅が安そうに見えるように、広告の要素もかねて、たとえば一番条件が悪い、狭くて日当たりがよくなくて、端の方にあるあまりよくない部屋などを、割安な金額で設定することがあります。
そこには、希望者が殺到するので、その抽選に申し込むという方法です。
通常、分譲マンションの購入では、申し込みに重複がある場合には、厳選なる抽選をおこなうことが多いです。もちろん、当選したら買えるし、落選したら買えないんですけど、チャレンジする価値はあるかなと思ってます。
購入編
必要書類
実際に必要になる書類についてです。
これは、実際に不動産を買うと決めたときに、与信を銀行に評価してもらったり、実際に買えるかどうか証明するために必要なものになります。
金融資産の種類と金額を記載した表、預金通帳のコピー、運転免許証のコピー、保険証のコピー、源泉徴収票３年分、確定申告書３年分、あと、これは法人の場合だけですが、決算書、損益計算書、貸借対照表が必要になります。
会社員の個人の場合で、給与所得以外の収入がある場合などは、源泉徴収証以外に確定申告書があるといいです。
他にもローン組んでいたり、学資保険があったりとかで、他にも返済すべきお金の借り入れがある場合は、金融機関が発行する返済予定表という一覧表も一緒に送ります。
場合によっては、所得の証明書、納税証明書、なども必要になることがあります。
こういった情報をもとに、不動産会社さんは、購入希望者が買えるかどうかを確認したり、銀行はこの人に貸していいのかなどを審査したりします。
なので、こういった情報を先に不動産会社に渡しておくというのが、購入する前の紹介してもらう段階でも大事になってきます。
書類に記載されている専門用語
不動産の購入に際しては、様々な資料のやりとりがあります。
多くは印刷物であることが多いのですが、PDFにしてメールでやりとりするほうが早くて効率的ですので、不動産会社さんには、なるべくメールで資料を送ってもらうと便利です。
まず、もっとも一般的に見られるのが図面です。物件の概要が載っています。これは業界用語でマイソクとも呼ばれています。
建物の物件の種類や間取り図、住所や階数、構造などの基本的な情報、そして販売金額などが載っているものです。
自分で住む場合ではない、投資の物件場合には、レントロールと呼ばれる、部屋ごとの家賃の収入表がもらえることがあります。空室がある場合には想定の賃料が書かれており、実際に満室になった場合の金額が書かれていることが多いです。
また、多くの場合は、あわせて想定の表面利回りが書かれています。レントロールはどの部屋にどの人がどの期間入っていて、いくら払っているのかなどが書かれた表となっています。個人情報ですので、取り扱いには十分に注意しましょう。
もし、自己居住の場合でも、賃貸に出したときの相場がいくらぐらいなのかを自分で計算して、自分で想定のレントロールを出しておくのがすごく大事だと思います。
また、実際に不動産を購入するときには、初期費用がすごくかかるので、不動産会社にいくらぐらいかかるかというのを表でもらっておくとよいでしょう。
賃貸で引っ越しをする際にも、仲介手数料でや諸費用、敷金礼金など書かれている表をもらうケースがあるかもしれませんが、購入するときもそのような表を作ってもらっておくと、予期せぬ出費が発覚することが少なくなり、安心です。
初期費用は、頭金と呼ばれることもありますが、かかる費用としては、仲介手数料や、司法書士さんの手数料、印紙代などがあります。逆に、中古の場合はテナントからの預り敷金として、お金が一時的にもらえて、初期費用の負担が軽くなるケースもあります。
ローンを組む場合には、ローンの返済表を作成してもらってもいいと思います。
銀行から借りるローンの想定金額、借り入れ期間、金利がわかると、月々の返済金額がわかります。ネットやExcelの式を使って自分で計算してもいいですし、不動産会社さんにお願いして想定のものとして、作ってもらってもいいかなと思います。
それから、秘密保持契約を結ぶケースもあります。実際には取り交わさないケースもあるかもしれませんが、契約の際に自分の情報を仲介会社さんに渡したり、仲介会社さんを経由して売主さんの情報をもらったりするので、きちんと秘密保持契約を結んで、情報を漏らさないというのを契約で明確にしておいたほうがいいかなと思います。
ただ、仲介会社さんは宅建という不動産さんの取り扱いの資格や免許をとっている時点で、そういった秘匿義務を負っているという前提なので、あえて個別には交わさないケースもあるというのは、意識しておくといいかなと思います。
実際に、この物件を買うだろうなということがある程度決まってきた場合には、少し詳細な、図面以外の売主さんの情報や、建築したときの設計図面、物件が建った後にきちんとこの物件は大丈夫ですよと検査したときの検査済証、あとはレントロールには入居者の方の名前が書いてあったり、登記簿と呼ばれる名前入りのものなどをもらえる場合があります。
これらは個人情報ですので、いたずらに誰にでも渡されるわけではなく、申込書を送った後など、ある程度購入が進んでいったときに、見せてもらうことが多いと思います。
専門用語について
図面を見るときに専門用語としていくつかでてくるものを、簡単に紹介します。
まずは造りですが、ＲＣＳ、ＳＲＣ、木造などといったというものがあります。
これは、何の素材で作られているかというものです。それぞれの造りによって、耐用年数と呼ばれる、法定で定められている建物の価値を認める期間が異なってきます。
耐用年数というのは、何年で壊れるというもので、実際にその時期に壊れたりはしないことが通常なんですけど、法律上、特に税金の計算をするときに価値を試算するにあたって、参考となる年数が定められています。
耐用年数は、銀行が不動産の価値を評価する際にも使用することがあります。耐用年数が長ければ長いほど、銀行の評価も上がりやすいですので、返済期間も長く取ることができ、月々の支払い返済比率が下がるので、ローンが借りやすくなるということもあります。
あとは、運用時のことも視野に入れて、周辺の相場をもとに想定の空室率を出しておいたり、物件が実際に古くなった場合の建て替えの費用として、解体の費用や再度新築した際の費用なども、あらかじめ試算しておくといいでしょう。
容積率、建ぺい率に関しては、どのぐらいの大きさの建物がこの土地には建てられるのかを表した割合の数字です。これも購入する際にはあまり気にしないかもしれないですが、今後いつか建て替えるときのことをふまえて、この土地にはどのぐらいの面積に、どのぐらいの高さの建物が建てられるかというのを把握しておくといいでしょう。
中古の物件で、当時は正しい基準で建てられたものや、過去の所有者が増築をしたもので、現状で容積率や建ぺい率を越えた物件となってしまっている場合は、既存不適格と呼ばれて、建築基準法を違反しているような物件もあったりします。これらはのちに消防検査などで、解消を求められたり、最悪の場合には解体を余儀なくされるケースもあるかもしれませんので、要注意です。銀行でも、評価が下がってしまい、ローンが組めないなどの場合もあるかもしれません。
あとは、よく使われる指標に利回りという言葉がありますが、利回りには主に２種類があります。１つは表面利回りといわれる物で、これは簡単に計算ができるので、よくそのまま利回りと呼ばれたりするんですけど、１年間ずっと満室だった場合に入ってくる家賃を、不動産の販売されている価格で割って、１００を掛けたものが表面利回りと呼ばれています。だいたい２～10％などと書かれています。
実質利回りというのは、表面利回りよりも精緻に計算したものになっていて、実際に運用しているときの経費や、購入時の諸費用なども細かく計算式に入れたうえで、より現実に近い数字で計算した利回りのことです。コストをより精緻に計算するものになりますので、表面利回りよりも低い数値で出るものになっています。
そのため、不動産会社さんが利回り何％といった時は、それが表面利回りのものなのか、その場合は実質利回りにするといくらなのかを、自分で試算することが大切です。
そのまま表面利回りが、自分が入ってくるお金だと思って計算してしまうと、実は想定よりも収入が入ってこないというケースも考えられます。
あとは、リスクとして売買の際に不具合が発覚したり、購入後すぐに壊れてしまったりというケースが考えられるかもしれません。その場合に向けて、瑕疵担保責任というものがあります。瑕疵担保責任というのは、物件に不具合があった場合の責任についてなのですが、個人間で売買する場合では、現状有姿といって、今あるものをそのまま買って、その後に不具合が発覚しても文句は言わないという契約になる場合が多いです。
一方で、業者が販売している物件の場合には、業者側が瑕疵担保責任をもつことが法律で定められています。仲介会社が買い取り再販などで、自社でリフォームをしたものを販売したりする場合などは、瑕疵担保責任は業者側についたりします。
これは、購入する立場を守るためのルールのひとつで、たとえば購入した直後に水漏れしたり、壊れたりしたときに、最初の２年間は売主の業者が修理する、みたいなルールがあったりします。
ローンの組み方
まずは、不動産でできる大きな特徴としては「合法的に借金をして資産を買える」ということです。
借金というと、ちょっと聞こえが悪いかなという気もするんですけども、１番のメリットが、時間というレバレッジをかけることによって、早くお金を増やすことができる、ということなんです。
ローンとは、将来の時間を現在のお金に換えること。
正確には、現在の信用と未来の時間を担保に、お金に換えることだと思っています。
図で表すと、未来にある資産を、手前に持ってくるようなイメージです。
世間一般では、株式ですとか、為替であったりですが、他の金融商品では、これだけの金額の借金をして買うことは、一般的には非常に難しいです。
不動産は、多くの国民にマイホームを買ってもらいたい、というのが国の戦略の１つなので、ローンを組むことも推奨され、金利や減税などの様々な面で優遇されています。
また、リスクをコントロールするという意味でいうと、自分が入居して他の入居者に貸したりだとか、入居者と一緒に運営することで自分が主体となってリスクをとれる、というものがあります。
例えば、株式だったら、その会社が仕事をしなくなってしまえば、どんなに自分ががんばっても、つぶれて紙切れになってしまう可能性があります。でも、自分の不動産だったら、自分がさぼらなければ自分の努力次第で、たくさんの収益を生むことができると思います。
銀行の選び方
銀行への打診についてです。
銀行探しについても、不動産探しと同様に大切です。
銀行については、不動産会社さんが個人の属性をもとに、懇意にしている銀行を紹介してくれるケースがあります。
ただし、銀行によって物件の評価方法が異なりますので、金利や条件が異なる可能性があります。たとえ不動産会社さんに紹介をしてもらっても、自分でも探してみてもいいかなと思います。
国内のメガバンクであれば、三菱UFJ、みずほ、三井住友などがあると思いますが、実際に平日の昼休みなどに店舗に行って相談してみてもいいと思いますし、土日や休日にも相談会や説明会があったりするので、そちらに参加してみてもいいかと思います。
ローンを提供している銀行にも、いくつかの種類があります。メガバンク、地方銀行、信用金庫、信託銀行、商工組合中央金庫、日本政策金融公庫、ノンバンクなどです。
それぞれ金利や借りやすさがなどが違うんですけど、いろいろな銀行を見てみて、自分の条件にあった銀行を選ぶのがいいかなと思います。
ローンの種類についてはさきほども説明しましたが、主に住宅ローンとアパートローンの２種類があります。アパートローンは事業用ローン、投資用ローンという名前でよばれることもあります。一般的には、住宅ローンのほうが国の政策もあり金利が安くて、アパートローンのほうが金利が高い傾向にあります。
銀行では不動産の査定をして、この物件にはローンとしていくらが出せるなどといった計算をしますが、主に３種類で計算されていると言われています。
１つめが原価積算法、２つめが収益還元法、３つめが取引事例法です。
複数の計算方法を組み合わせて、オリジナルの計算式を用意している場合もあると思いますが、同じメガバンクでも銀行によって評価が異なるケースもあるので、いくつかの銀行にあたってみて、より条件のいいところでローンを組むというのが大事だと思います。
また、ローンを組むときには、いくつかの条件を選択することが可能です。
金利の支払い方は、元利均等返済と、元金均等返済という返し方の違いが選べたりします。
他にも、固定金利と変動金利といって、金利も固定された金額でずっと払うのか、情勢に応じてて変動する金利で都度更新しながら払っていくというのも選ぶことができます。
今後の市場の変化を予測して、これから金利が上がりそうだと考える場合には固定金利がいいかと思いますが、固定金利は銀行側も今後の情勢の精度が変わることを読み込んで少し高めに金利設定していたり、本当に情勢が変わった場合には、見直しをされる可能性はあります。
また、その間をとって、３年固定、５年固定、10年固定という形で、最初の期間は固定なんですけど、その後は変動にするというハイブリッドな金利の組み方もあります。
個人的には、ローンを組んだ後は賃料や給与、他の収入から繰り上げ返済をしていく戦略なので、目先の金利が安いローンを組むようにしています。
銀行の審査の基準は公になっておらず、またそのときの相場や人によって異なるため、何が正しいのかとった情報は公開されていません。参考にしている情報としては、さきほどの不動産会社に提出する資料と近いですが、物件の情報とあわせて人の評価というのもしています。
主に、人の情報は属性と呼ばれますが、銀行や不動産屋さんの間では、属性が良い、悪いというような言い方をされています。
人の情報として、何を見ているかというと、職業であれば公務員なのか、会社員であれば上場企業なのか、どんな会社なのか、どのような雇用形態か、学生なのかなどを見て、この人にはこのぐらいまでなら貸してもいいかなという判断をしていたりします。
ほかにも年収、勤続年数、年齢ですね。年収は高いほうがいいですし、勤続年数も長い方が、この人は固定の職業について信頼がおけそうだということで、評価が上がります。
年齢に関しても、高い方がいいとは思うんですが、返済の期間の最後の年齢が高齢になってくると、会社員の収入が期待できない可能性もあるということで、不利になる可能性もあります。
過去に、公共料金やクレジットカードの支払いに遅れがあったり、消費者金融での借り入れが目立つ場合などは、不利に働く可能性があります。
また個人ではなくて、個人事業主であったり、中小企業の経営をしている人は、３期分の決算書や、確定申告書の提出を求められるケースがあります。
他にも個人の資産として、現金、金融資産、他の不動産物件の担保余力があるかどうかというのを評価されたりします。他の不動産物件の情報を渡して、その不動産の価値はどのぐらいで、ローンがいくらあって、その間の金額を資産として計上しますよというロジックで評価が加えられていたりします。
他にも、家族の評価であったり、配偶者の評価を加えることもできます。
銀行に関しては、具体的な物件情報と自分の情報を送っておくことによって、事前審査というものをおこなってくれます。具体的に決まってないと教えてもらえないことが多いので、まずはこの物件でという目星がついたら、事前審査をしてみるというのがいいかもしれません。
購入時にかかる諸費用
諸費用については、物件の購入代金、仲介手数料、印紙税、融資事務手数料、登記費用、ローン保証料、団体信用生命保険料、火災保険料、地震保険料、登録免許税、固定資産税、都市計画税、不動産取得税、印紙代などがかかります。
これらもどのくらいの金額がかかるかは、物件によって異なってくるので、不動産会社に大体いくらぐらいかかるか聞いて、表にまとめて確認するのがいいと思います。想定外の金額が発生するのはなるべく避けたいので、費用がかかりそうな項目に対して、それぞれいくらかかりそうなのかきちんと事前に調査することが大切です。
運営編
修繕や管理
まず運用時なんですけど、修繕ですね、建物はどうしても時間が経つごとに古くなっていきますので、クロスの交換はもちろん、給湯器の交換や水回りのリフォーム、消防設備の点検や交換、戸建やビルであれば、定期的な防水、外壁塗装などが必要になると思います。その分、費用としてかかるので注意が必要です。
また、エレベーターがある場合には、エレベーターの点検や交換も法定で義務づけられていますので、大体のかかる金額を把握しておきたいものです。
また、細かいですが突発的に、換気扇が壊れたり、エアコンが壊れたり、ドアノブが壊れたり、給水ポンプや受水槽が調子が悪くなったりなどもありますので、だいたい何年ぐらいで次の検査が必要なのかというのを知っておくことが大事です。
中古の物件では、よくフルリノベーションされていますとか、リノベーション済み物件というかたちで売りに出ていたりすることもありますが、リノベーションの定義もあいまいですので、フルリフォーム、リノベーションといわれたところで、どこまでされているのかきちんとわからないので、そこを明確にしておくことが大事です。所有者や所有者の管理会社さんなどが、過去のリフォーム内容をリスト化していたりするので、修繕計画や修繕の実績をリスト化していないか、聞いてみるのもよいでしょう。
また、自身でリフォームをおこなう場合も、修繕履歴として記録を残しておくと、売却する際に役に立ちます。また、管理についても、オーナーが自主管理するというやり方と、サブリースという管理の方法があります。サブリースに関しては、昨今ニュースで話題になって問題になっているように、突然条件が悪くなったり、一方的に解約されてしまうケースもありますが、仕組みとしては、家賃保証がされて、管理会社さんが全部管理してくれて、お金だけが入ってくるというモデルです。サブリースが前提でないと買えないというケースがあったり、ローンを組むために銀行からサブリースにしてくれと言われるケースがあるので、そこも注意したいところです。ただし、サブリースの契約内容にもよりますが、購入後に一定の解約費用を支払うことで、サブリースを解約することもできるかもしれません。
不動産に関する税金
運用時については節税などですね、住宅ローンの場合には、住宅ローン減税を受けることができます。あとは減価償却としての節税ですね。さきほどの耐用年数や所定の計算式から計算した、建物の価値を何年間で償却できるというのがあるので、他の会社員収入とあわせることで、節税できるというのもあります。
節税目当てでのワンルーム販売の営業などをされることもあるかもしれませんが、節税のみをうたう不動産屋さんの営業は、購入費用が相場よりも高く設定されていたり、想定賃料よりも低く想定されていたりしていると聞くことがあります。いたずらに節税のみに頼るのではなく、自分で丁寧に相場などの現実感を計算していったほうがいいと思います。
それから法人化についてです。個人の所得税というのは、現在最高で65％の税率で、税金としては高い利率となっています。一方で法人は最高税率が20％の法人税ですので、法人化をすることが節税になるということもあります。
個人で購入した後に法人化するケースもあるし、買う瞬間から法人を作って法人で買っておくというケースもあります。
法人で買う場合も個人の与信でローンを組めたりするので、節税を見据えて法人で買うという考え方の場合は、事前に銀行や不動産会社に打診してみてもいいと思います。
ただし住宅ローンの場合は法人では組めません。住宅は個人が居住するという前提なので、法人が住宅ローンを組んで不動産を購入するということはできません。
個人ではローンが組めるのは２～３億円までとも言われています。法人であれば、事業の状況により、事業用のローンが組めますので、より高額の物件が購入できるようになるかもしれません。
節税のポイント
売却編
売却のタイミング
高く売るためのコツですが、まずは物件を大切にすることです。普段からきちんと管理、保守、メンテナンスをおこなっておくということと、入居者をなるべく増やして、空室率を下げておくということが重要です。
そのほうが、物件としての価値が高く見られるので、高く売れる傾向があります。
あとは、これはテクニック的な話なのですが、まだ売る気がない状態のときから、売りに出してみるというのも手としてあるかなと思います。
少し強気に高い値段で、この金額だったら売ってもいいよという金額で売りに出してみて、実際に申し込みが来るのか、反応があるのか、もっと高く売れるのか、安くしないと売れないのか、というのをその時その時で調査することができます。
あまりやりすぎると、売る気がないのに売りに出しているのかということで、不動産会社さんに迷惑をかけたり、買いたい人に迷惑をかけたりするので、おすすめはしないのですが、この金額で売ってもいいよという金額がある場合には、試しに売りに出してみるのも手かなと思います。
買い手はどのタイミングで来るかわかりません。いざ売らなくてはならないときには、買い手が見つからずに、希望の値段から下げて売りに出さなければならなくなってしまう可能性があるかもしれません。
仲介会社との契約方法
不動産とかぎらず、投資では出口を見据えた上で入口の意志を決定することは、非常に大切だと思っています。そこで、売却のことも、購入を検討している時点から思い描いておくことが大切です。
たとえば、売却する時期ごとに売却価額を試算しておくことおで、１年後、２年後、３年後に実際に売ったときにいくらぐらいで売れそうなのか、相場や市況を見ておいたりとか、周辺の情報をもとに算出しておくとよいでしょう。
もちろん、建物は築年数が変わってきますので、基本的には価値が下がっていく傾向にありますが、それを踏まえたうえで、売却したときの価格を試算しておくことが大事です。
まずは、不動産を売りたいと思ったときには、仲介会社さんを見つけて依頼するケースが多いと思いますが、主に契約では２種類の契約方法があります。
ひとつは専任媒介契約、もうひとつは一般媒介契約と呼ばれるものです。
専任媒介契約というのは、文字どおり専門として任せるという、１社だけにお願いをして売りに出すという形式です。
一方で一般媒介契約は、他の会社にもお願いして、複数社に売り出しをお願いするかたちになります。一般的に広めて、媒介してもらう、仲介してもらうという契約となっています。
先ほど不動産のビジネスモデルで、両手、片手という説明をしたと思いますが、専任媒介契約は、両手を取りやすい契約内容になっています。そのため、不動産会社さんによっては、専任媒介契約をしてくださいと強く営業してくるケースが多いです。特に大手の場合は、専任媒介契約で片手分は売り主側から仲介手数料が入るという状態でを押さえておいて、先ほどのレインズに登録して、他の会社に見つけてきてもらう、あるいは自分が持っている顧客リストからお客さんを探して両手にしたいという思いが働くので、専任媒介契約にする場合には、店頭での間取りの貼り付けや、チラシの配布やメディアへの掲載などの特別なオプションを無料で追加できる内容だとして、より強くすすめられるかもしれません。
専任媒介契約は１社だけの契約なので、１社で契約しておいても、その会社が頑張らないと売れないということが言えると思います。掲載するのを忘れていましたとか、買主側から問い合わせが来たら対応するけど、積極的には売りにはいかないという風に、放置されるケースもあるかもしれません。
ただし、専任媒介契約をした場合は、そういった囲い込みを防ぐために、さきほどのレインズと呼ばれるシステムに登録する義務があります。
個人的には、売主としては一般媒介契約のほうがいいケースが多いかと思います。
一般媒介契約にして、他の会社とも競いながら買主を探してもらうというかたちのほうが、広く市場に周知して、買い手を見つけやすくなる場合が多いのかと思っています。
売却時にかかる諸費用
売却時にかかる税金
それから、売却の際に注意しなければならないのは、譲渡税ですね。短期譲渡、長期譲渡との２種類があるんですけど、５年以内に売った場合と、５年を超えて売った場合とで、税率が異なります。短い期間で売買をした場合には、買って売った時に利益が出た場合に、より多く税金がとられるような仕組みになっています。
そのため、実際に売却をするときには、どのぐらいの税金がかかるのかというのも計算しておく必要があります。こちらは国税庁のホームページにも情報が載っていますので、参考にしていただければと思います。
積算という評価額や、減価償却した金額によっても、税金の金額は変わってきますので、少し複雑な計算式にはなりますが、参考にしてみるといいと思います。
他にも、前半のパートでお伝えした借地権という買い方の場合には、売却時に譲渡承諾料というお金がかかる可能性があります。
物件の売却の際には、借地権者への支払い名義が変わりますので、連絡をして契約をしなおす必要があります。ハンコを捺してもらって書類をもらうだけなのですが、譲渡を承諾してもらうということで、お金がかかるケースがあります。数十万円なのか、数百万円なのかは、借地権の物件の場合は、きちんと事前に確認しておいた方がいいと思います。
おわりに 自分のやりたいことで、生きる
お伝えしたいことの１つ目としては、ロマンとソロバンとジョーダンです。ロマン、ソロバン、ジョーダンで、語呂がいい言葉なのですが、リクルートのOBの方で、くらたまなぶさんという、方がおっしゃっていた言葉です。
物事を長く成功させ続けていくために、大事なものとしては、ロマンとソロバンだと思っています。ロマンというのはビジョンで、想いのことですね。これを絶対にやりたいんだと思う気持ちです。それから、ソロバンというのはお金です。想いだけでは長くは回らないので、たとえば慈善事業として、自分やりますというふうに動かしていても、その人が辞めてしまったら、事業が回らなくなることがあります。想いの部分も、もちろん成り立たせながらですが、ソロバンのお金の部分もきちんと回るようにするということが、長く続けていくためには大切なことです。
ジョーダンの部分は、冗談の遊び心も忘れずに、という意味でついています。冗談や遊びの部分も、長く続けていくためには必要なものだと思います。
なお、ソロバンの話もそうですが、リターンはお金だけとはかぎらないです。今、私の不動産はもちろんお金だけでいっても利回りは高くて、他の不動産と比較しても、聞いてびっくりされるぐらいの収益は発生しています。しまし、お金だけの価値だけではなくて、入居者の人たちが仲間を連れてきたりとか、自分も混ぜてもらうことによって、次の出会いがあったり、次のビジネスがあったり、次につながっていくというのが一番大きなリターンだと思っています。
弦本ビルの場合は、不動産の価値よりも、入居者の人たちに価値があるもので、人に価値がある不動産になっています。そこでつながりが生まれていくことによって、他の価値をも、どんどん生んでいると思っています。それは、不動産の価値以上の価値になると思っています。
近年では、クラウドファウンディングやネット上の評価が、人の信用を換金化する手段にもなってきています。そのため、お金以外の価値を高めていても、必要に応じて形を変えて、お金にしていくということも増えてきていると思います。
以上で私からの共有は終了となります。インプットとして、理解して終わりなのではなく、それをもとに新たなアウトプットをしはじめるということ、そしてそれを続けていくということが大切です。
長くなりましたが、以上となります。これまで関わって下さった全ての方々にあらためて、感謝をいたします。また、最後までお付き合いいただいた方々も、ありがとうございます。貴重な時間を注いでいただいて、ありがとうございました。
この知識がたくさんの価値に変わっていって、素敵な経験となっていくことを、心から願っています。
弦本ビルはやりたいことを実現する場所です。ぜひ遠慮なく、気軽に遊びに来てください。
基本的に誘われたら断らないというふうに述べたとおり、私も普段から、問い合わせなどが来たら、時間を調整してほとんど全員の方にお会いして、話を聞いたり、アドバイスをしたりしています。
もし、気になることや話したいこと、聞きたいことなどがある場合には、全然遠慮なく、ご連絡いただければと思います。メールやFacebookなどでのやりとりでもいいですし、できる限り時間をとって、お会いできればと思っています。
未来の仲間になるみなさんにお会いできるのを、心より楽しみにしています。
弦本卓也
不動産投資の全体を勉強するための本
超ど素人がはじめる不動産投資
この本から学べるポイント
- 特定の投資方法ではなく、不動産投資の全体を体系的に学べる
- 物件の探し方、ローンの借り方、契約書の結び方など、一連の流れがわかる
- 購入までだけでなく、購入後のリフォームや管理、賃貸や売却までわかる
おすすめの読み方
- まずは不動産投資の一連の流れを全体をつかむ
- 不動産投資の目的や、物件の探し方、契約の仕方のイメージをふくらませる
- 不動産の購入だけでなく、購入後の活用や、賃貸や売却までを意識する
本書を出版したときのこだわりは、以下をご参考ください。
