今回は、東京都台東区松が谷２丁目の借地権付き、古家付きの中古戸建てを分析してみます。
借地権は、土地を賃貸で借りる形式です。今回は、地代が月々21,430円かかります。旧法借地権で30年の更新ですが、土地の借り手にとっては新法借地権に比べて有利な条件で借りられます。もしかしたら、近くのお寺が地主なのかもしれません。
以前は借地権でも、銀行でローンを借りやすかったですが、近年は不正融資の関係で、積極的な融資をしていないようです。そのため、買い手がなかなかつかないのかもしれないです。
実際に、広告日が2018年12月12日であり、かなり掲載から時間が経っています。「２分割応相談」と書かれていることから、売主にとっては早く売りたい、値引きが可能な物件なのかもしれません。
また「古家あり」とありますが、こちらは古い建物が建っているということです。土地を買って建て替えをしたい場合には、解体の費用がかかるので注意が必要です。
Googleストリートビューで見たかぎり、古家は２階建ての解体は、鉄骨造でしょうか。解体費用は40,000円/坪とすると、26.15坪に80%の建ぺい率で167万円ほどで、必要な日数は40日ぐらいでしょうか。
一方で、建築をする場合には、４階建てのアパートが建てられるようです。しかし、前面道路が4mのようで、車庫をつくるのは現実的ではなさそうです。
閑静な住宅街のようですが、旅館として活用するというアイデアもあります。
booking.comで見たかぎり、浅草～上野の範囲は、旅館も多くあります。
他の旅館との差別化ができるのであれば、旅館にするというのも選択肢としてあるかもしれません。
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