弁護士が実践する不動産投資最強戦略（読書ノート）
- 不動産業界でも製造業と同様に「生産者→問屋→小売り→消費者」の流れがあり、各過程で利益が乗せられている
- 不動産業界では個人でも比較的小さなリスクで製造者側にまわれるもの
- これまでの不動産投資は家賃収入というインカムゲインが目的だった。そのため長期保有のためにフルローンやオーバーローンで融資を借り規模を拡大していくのが王道だった
- メガ大家になり、借入金10～30億円、家賃収入年間１～３億円、手残り1,000万円がゴール
- 一方で地方を中心に開拓すると市場の縮小で売値が下がりキャピタルロスで損失が出るリスクがある
- 市場価格は、賃借人が決めた年間賃料と投資家が決めた期待利回り（キャップレート）から自動的に計算される
- 自分で商品や価値をつくる側にまわることが重要
- サラリーマン投資家は、業者がたくさん利益を乗せた物件を買わされている
- 物件の成長余地のある、ボロボロの物件を改修し、新品または再生物件として手間のかけられない高収入サラリーマンや相続対策の資産家などに販売するのがおすすめ
- 融資でレバレッジを聞かせることで、費用対効果が上がる
- 融資を借りられるように、自己資金、自分の信用、実績、担保余力、資産背景を強化しておく
- 一度融資を借りた実績は２回目以降に融資を借りる際の信用になる
- 「分散投資は無知に対するヘッジ」byウォーレン・バフェットは、知識でリスクを下げられる場合には集中投資したほうが良いという意味
- 資産を減らさない段階では融資を借りず分散投資をするが有効だが、資産を増やす段階では融資を借りて集中投資を繰り返すべき
- 仕入れに強い不動産仲介業者、金融機関、建築士、工務店、賃貸客付けに強い不動産仲介業者、売却に強い不動産仲介業者、弁護士でチームを作る
- 土地を探し、設計士に図面を書いてもらい建築費を見積り、仲介会社に賃料を査定してもらってから資料一式をもって銀行に相談し、問題なければ購入を決める
- 都心で住宅ローンで自宅を買うことは、投資をしていく上では融資枠を減らしてしまうため避けたほうが良い
- 借り入れをしても自己資本比率は20%以上に保つべき。資産額は銀行の評価は時価よりも低い場合が多いため注意が必要
- まずは3,000万円の自己資金で３億円の物件を買い１億円の純資産をつくる。つぎに１億円の純資産から３億円の物件を３件買い３億円の純資産をつくる。さらに純資産３億円からそれぞれ１億円の手出しで５億円の物件を３件買うことができ、その売却で９億円を手に入れる、といった具合に資産を増やすことができる
- 現金化のタイミングを早めることで複利を使って増やすことができる
- 資産が増えれば融資特約をなくし相場価格よりも安く買えるようになる。即決で現金で買うのが最も強い
- 買える投資家だと認められると上流の情報が優先的にまわってくるようになる
- 節税は目先の利益の先送りで結果的に節税にならないことが多い。生命保険の半金を損金にする、中古の高級車やオペレーティングリース、太陽光などで減価償却計上するなど
- 節税は先送りが成功すると限らず、成功しても大きな利益にならないうえに、純資産が減るため融資を借りづらくしてしまい、機会損失を生んでしまう
- 節税は資産を減らさない段階では有効だが、資産を増やす段階では融資を借りるためにおこなわないほうが良い
- 取引事例比較法で計算し割安で買える住宅地で土地を仕入れて、収益還元法で割高で売れる投資用物件として売る
- 高収益化の手段としては、開発、シェアリングエコノミーの利用、事業展開、賃料増額、鑑定評価などがある
- 安定化の手段としては、都心の居住用物件、サブリース、大手に一括貸し、満室経営、途中契約不可賃貸などがある
- 都市開発型の不動産投資の場合には、完成時の利益率が最も高い瞬間のため、完成後するに売却するほうが家賃をもらい続けるよりも有利
