2%の人しか知らない、3億円儲かるビル投資術（読書ノート）
- 「不動産投資」といえば区分マンションまたは１棟アパートだと思われており、「ビル投資」は対象とされづらい
- ビル投資といえば、大手不動産会社がするもので、個人や中小企業がするものとは思われづらい
- まずは築30年３億円、３階建て～５階建てのビルからはじめるのがおすすめ
- 中小企業の内部留保金１億円と、借り入れ10年～15年で２億円、床面積20坪～200坪、利回り5%で年間家賃1,500万円が目安
- 諸費用としては、固定資産税、都市計画税、メンテナンス費用、管理手数料、火災保険、金利などで賃料全体の20%ほど
- リノベーションをする
- メリットは、居住用よりも高い賃料を設定できる、敷金と保証金が高額、長期間入居してもらえる、設備負担が少ない、原状回復がテナント側の義務、優良企業が入居すれば空室率を下げられる、劣化スピードが遅い、解約予告が３～６ヶ月前
- テナントにとっては、登記の移転は手間と費用がかかる（引っ越し、従業員の住所変更手続き、HPの表記修正、名刺の住所変更）、家賃滞納リスクが小さい、賃料を上げやすい
- 嗜好品を買う節税や利益を繰り延べる節税をするよりも、利益を出して納税して銀行からの評価を高めて３倍のレバレッジで借り入れをするのがよい
- 貸事務所業で営業外収益が入る
- 金融機関への返済実績を作っておくことで、いざというときに借り入れをすることができる
- 中小企業も副業をする時代
- 本業への設備投資は流動性の低い投資
- 切り売りできるのがよい
- インカムゲインのみでなく、キャピタルゲインも狙える
- 業歴100年以上の老舗企業のトップは貸事務所業
- コロナによるリモートワーク化や業績悪化で、大企業が大規模なビルから中小ビルへ移転するケースが増えている
- 大規模なビルに比べて中小ビルは供給が少ない
- REITと比較して、実物があることで減価償却費や経費を計上できる、担保にすることで金融機関から借り入れができる、自分で不動産運営のコントロールができる、路線価で評価されるため相続税が圧縮できるメリットがある
- 一方でREITは、少額ではじめられる、流動性が高く現金化しやすいという特徴がある
- 少なくとも10年間保有するつもりで買う
- 信用調査会社の情報を参考に入居企業の調査をする
- 公序良俗に反する事業をしていないか、頻繁に社名や業態を変更していないかを確認する
- 金融機関には相続対策や自社利用の可能性を伝えると融資をしてもらいやすい
